Las hipotecas a tipo fijo limitan el alquiler
Los bajos tipos contratados en años anteriores desincentivan ahora que millones de propietarios estadounidenses vendan sus viviendas
Los economistas sí tienden a ponerse de acuerdo en algo: su oposición a los controles de los alquileres, porque perturban el mercado. Pero muchas de las distorsiones también pueden achacarse a las hipotecas a tipo fijo.
El porcentaje de estadounidenses que busca cambiar de residencia habitual está cerca de mínimos. Una razón es que tres cuartos de los hogares solo pueden permitirse una vivienda de menos de 300.000 dólares, cuando el precio mediano ronda los 400.000. Otra es que endeudarse resulta caro. El tipo medio de las hipotecas a 30 años supera el 7%, según Mortgage News Daily.
Pero incluso los compradores que podrían permitirse vender sus casas tienen préstamos a los que sería insensato renunciar. Aunque el volumen de hipotecas con tipos inferiores al 4% cae con rapidez, cerca de la mitad de los prestatarios de EE UU aún las tiene, y solo un quinto paga más del 6%. Los hogares prefieren comprar a alquilar porque ser propietario los protege frente a futuras subidas de costes. Esa es también la razón por la que, desde los 90, muchos gobiernos han moderado el ritmo de subida de los alquileres. Ahora han surgido intervenciones más severas, como las de Nueva York o España.
Los estudios concluyen que las hipotecas a tipo fijo dejan a los hogares asimismo “atrapados”, lo que reduce la oferta de casas en venta y las compraventas. Una posible razón es que las hipotecas a tipo fijo impiden a algunos dueños vender y pasar al alquiler, lo que retira oferta sin una disminución equivalente de la demanda. Los prestatarios jóvenes, que suelen querer mudarse a barrios de mayores ingresos, son los más afectados.
Suecia o Australia funcionan perfectamente con tipos variables. Pero las autoridades tienden a proteger a la población de bruscas subidas. Al garantizar valores respaldados por hipotecas, organismos como Freddie Mac sostienen la demanda de préstamos a tipo fijo.
Hay formas de atenuar sus malos efectos. El año pasado, la Casa Blanca estudió permitir que las hipotecas fueran “portátiles”, como en Canadá y Reino Unido. El modelo danés permite ejercer una “opción de entrega” para cancelar la deuda a valor de mercado. En ambos casos, los prestamistas cobrarían más. Pero, si la alternativa limita los alquileres, quizá merezca la pena pagar ese precio.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías