Una fiscalidad que ayude en el acceso a la vivienda
España es un país de propietarios porque nos ayudaron a serlo, pero los más jóvenes no están teniendo ese respaldo
Hace tiempo que el mercado de la vivienda ha alcanzado unos precios difíciles de asumir para gran parte del país. Según el Barómetro de febrero del CIS, el 42,8% de los encuestados considera la vivienda el principal problema y, aunque la falta de oferta es la causa principal, la fiscalidad a la que está expuesta no ayuda a mejorar la situación. Porque la realidad es que España tiene la fiscalidad más alta de la UE en materia de vivienda: mientras que la media de los países europeos ronda el 6,5%, la de España supera el 30%. En este punto es esencial que instituciones y empresas, tanto públicas como privadas, trabajemos de forma coordinada para lograr una fiscalidad más neutral que contribuya a que el mercado de la vivienda sea accesible para todos, independientemente de nuestro nivel de ingresos o patrimonio.
Los impuestos están presentes en todas las fases del ciclo inmobiliario. Gracias a esta sobrefiscalidad, las administraciones central, autonómicas y locales han recaudado más de 52.000 millones de euros. Primero, en la construcción, donde los promotores deben hacer frente al ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), al AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y a otras tasas que varían según la comunidad autónoma en la que nos encontremos. La situación no mejora en la compraventa, donde intervienen el IVA en la obra nueva o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en la vivienda de segunda mano, y continúa durante la tenencia a través de impuestos como el IBI, el IRPF y Patrimonio.
El alquiler, por su parte, está sujeto al IRPF y, aunque se ha intentado flexibilizar mediante la introducción de nuevas bonificaciones, plantea riesgos como reducir la rentabilidad para los propietarios y aumentar la inseguridad jurídica, lo que podría traducirse en la (aún mayor) retirada de viviendas del mercado del alquiler y en una huida hacia el alquiler turístico. Por último, en caso de venta, los propietarios deberán hacer frente tanto a la plusvalía municipal como al IRPF, donde ya no se corrige la inflación, y cuyos tipos pueden llegar al 30%, salvo limitadas excepciones para vivienda habitual o mayores de 65 años. ¿El resultado? Un entorno en el que la carga fiscal asociada a la vivienda supera el 25% de su valor total.
Esto hace que, en el que tradicionalmente ha sido el país de la Unión Europea con mayor porcentaje de propietarios, ahora mismo solo un 30% de los menores de 34 años pueda llegar a serlo, según los últimos datos del INE. Si se grava de una manera tan excesiva tanto la compraventa como el alquiler, llegando a destinar uno de cada cuatro euros del valor de una vivienda al pago de impuestos, estamos excluyendo del acceso a la vivienda a una generación entera de jóvenes.
El problema no tiene que ver únicamente con la cuantía de los impuestos, sino con la propia estructura del sistema fiscal. Hay figuras que se solapan, falta coherencia entre ellas y existen diferencias significativas entre comunidades autónomas. Esta variedad, visible, por ejemplo, en el ITP, con tipos que van desde el 6% de Madrid hasta el 10%-13% en Cataluña, o en las distintas bonificaciones y deducciones, provoca que el acceso a la vivienda dependa en gran medida del territorio, condicionando tanto la inversión como el funcionamiento del mercado. En este punto, la solución no es ni sencilla ni depende de un único actor: se basa en la colaboración de todos los agentes involucrados.
En el corto plazo, los impuestos de acceso a la vivienda, como el IVA, el ITP o el AJD, actúan como una barrera para quienes no cuentan con un patrimonio previo o tienen ingresos más reducidos. Liberar esta carga facilitaría el acceso a la primera vivienda, especialmente entre los jóvenes. Y es que las familias necesitan reunir un ahorro adicional previo del 15% al 20% para poder acceder a una vivienda: el principal obstáculo ya no es la cuota mensual de la hipoteca, sino el importe inicial que deben aportar. Esto desemboca en que muchos perfiles que realmente son solventes queden fuera del mercado. Un ejemplo lo tenemos en las estadísticas de donaciones de padres a hijos para la compra de vivienda, que en los últimos cinco años se han incrementado un 25%.
Recuperar incentivos fiscales del pasado, como la cuenta ahorro vivienda, sería una herramienta para fomentar la cultura del ahorro de cara al pago de esa entrada, saldando así una deuda con los jóvenes que no disfrutaron de la ventaja fiscal que tuvieron sus padres.
En el medio plazo, las alternativas pasan por replantear el sistema fiscal, trasladando el peso de los impuestos hacia la tenencia, de modo que no condicionen las decisiones de comprar, vender o alquilar. Este reequilibrio de la fiscalidad, que está frenando el mercado, debería ir acompañado de medidas que limiten los impuestos que gravan la compra y la venta, así como el alquiler, lo que ayudaría a aumentar la oferta. De lo contrario, los precios seguirán creciendo y la presión acabará cayendo en los ciudadanos. Una última propuesta sería que esos impuestos que dificultan la compraventa fueran financiados o fraccionados por la Administración, de modo que el impacto inicial quedara mitigado.
En el pasado se cometieron errores, pero ahora desde el sector bancario queremos ser y somos parte de la solución. España es un país de propietarios porque nos ayudaron a serlo, pero los más jóvenes no están teniendo ese respaldo, ni la suerte de disfrutar de un apoyo fiscal que les facilite, aunque sea un poco, el acceso a una vivienda. Debemos facilitar el camino a las generaciones que llegan y, solo entre todos, entidades públicas y privadas, lo conseguiremos.