La angustia laboral de la IA llega a todas partes, menos a las plantas altas
Los inversores están volcándose en las oficinas y aceptan rendimientos bajos por buenas ubicaciones
Las propiedades de oficinas están protagonizando un regreso inesperado. Los inversores y ocupantes están volviendo a apostar por edificios de primera categoría, impulsando al alza las rentas y los valores, incluso con la amenaza de la inteligencia artificial y su impacto en los empleos de oficina sobrevolando el sector. Una limitación muy analógica –la escasez de las oficinas adecuadas en los lugares adecuados– permite que el sector siga ignorando los riesgos digitales de la IA.
Tras haber sido rechazadas tras la pandemia, las oficinas vuelven a estar de moda entre los grandes compradores inmobiliarios. Una encuesta de Knight Frank a 119 inversores globales que supervisan 1,4 billones de dólares en activos muestra que las oficinas son ahora la clase de activo inmobiliario comercial más codiciada, con un 69% de los gestores de fondos buscando comprar. Los precios cuentan la misma historia: los rendimientos de las oficinas de primera calidad son tan bajos como el 3,25% en el West End de Londres y de aproximadamente el 5,25% en la City, según datos de Knight Frank y MSCI. Esto sitúa a las mejores oficinas mucho más cerca de otros sectores favorecidos de lo que ocurría hace unos años: los rendimientos industriales en Londres rondan el 5%, los residenciales aproximadamente el 5,5% y los parques comerciales cerca del 5,7%. Patrones similares aparecen en otros mercados, con rendimientos de oficinas cercanos al 3,25% en Singapur y alrededor del 4,15% en París.
El comportamiento de los arrendatarios cuenta la misma historia. Tomemos como ejemplo a BlackRock. Sus contratos de alquiler en la City de Londres se extienden hasta 2035; en un ciclo normal, eso le daría años para decidir si renovar, reducir su tamaño o mantenerse firme. En cambio, la firma de Larry Fink ya se está acercando discretamente a agentes y promotores para asegurar espacio futuro, según los agentes inmobiliarios. De Londres a Nueva York y Hong Kong, las empresas con grandes recursos se están moviendo anticipadamente para asegurar las mejores plantas. En el distrito Central de Hong Kong, la firma de trading Jane Street ha tomado más de 20.000 metros cuadrados en Central Yards, mientras que la gestora de activos Qube acordó aproximadamente 13.500 metros cuadrados en Two IFC, duplicando prácticamente su presencia.
Esa fortaleza parece extraña frente al trasfondo de la ansiedad por la IA. Los bancos, las aseguradoras y los bufetes de abogados –pesos pesados tradicionales de las oficinas– son candidatos obvios para automatizar roles de nivel inicial. Brian Moynihan, de Bank of America, dijo el mes pasado que las herramientas de IA redujeron las necesidades de programación de la firma en un 30% el año pasado, lo que implica alrededor de 2.000 puestos de programación menos. Cuando estalló la burbuja de las puntocom, el desempleo en EE UU subió al 6% en 2003 y tardó otros tres años en recuperarse, mientras que las tasas de desocupación en Manhattan saltaron del 3% en 2000 al 12% en 2002.
Por ahora, domina una fuerza más prosaica: la falta de oferta. Los confinamientos por el covid, la inflación de los costes de construcción y los retrasos en la planificación paralizaron los nuevos proyectos en los últimos años, provocando que muchas ciudades se saltaran efectivamente un ciclo de desarrollo. Esto se ha visto agravado por los patrones de regreso a la oficina: aunque la mayoría de las empresas ahora exigen que los empleados acudan al trabajo solo tres o cuatro días a la semana, los trabajadores tienden a presentarse los mismos días, lo que limita cuánto espacio pueden eliminar las empresas sin hacinamiento. Tomemos el caso de HSBC: su traslado de su extensa sede de Canary Wharf a una nueva oficina más pequeña en la City parecía una reducción de tamaño clásica, pero el banco se ha dado cuenta desde entonces de que le faltan 8.000 asientos y ha vuelto a recurrir al Wharf.
La escasez de oferta se manifiesta más claramente en los mercados de arrendamiento. En Londres, las rentas de primera calidad en la City y el West End han subido aproximadamente entre un 30% y un 50% desde 2019, según Cushman & Wakefield, mientras que la desocupación de espacios nuevos y de alta gama en los mejores edificios de la capital está por debajo del 1%, dice Knight Frank. La agencia prevé que la desocupación en oficinas de primera categoría en Londres podría llegar a cero en 2028.
Normalmente, los promotores responderían al aumento de la demanda construyendo nuevas oficinas, compensando la escasez de oferta. Sin embargo, eso no está sucediendo, con la cartera de nuevas propiedades de oficinas en niveles mínimos o cerca de ellos en los principales mercados. Los promotores cotizados temen inmovilizar capital durante los aproximadamente ocho años que se tarda en construir una gran propiedad antes de que se pueda cobrar un alquiler significativo, especialmente con los bajos rendimientos actuales y la amenaza de pérdida de empleos por la IA en un futuro lejano. Después de esa larga espera, el rendimiento anual esperado del alquiler de una nueva oficina en Londres sigue siendo solo de alrededor del 6,5% sobre el coste de desarrollo, según un alto ejecutivo inmobiliario, lo que significa que un inversor podría obtener un rendimiento mayor de inmediato comprando una propiedad existente, como un parque comercial o una oficina provincial.
La recuperación es altamente selectiva: los edificios más antiguos y menos eficientes energéticamente en ubicaciones secundarias no atraen el mismo interés de los inquilinos. La tasa de desocupación para los mejores edificios en el centro de Nueva York ha caído del 11,4% a finales de 2024 al 3,4% en 2025, mientras que la tasa para las propiedades menos exclusivas sigue en el 13,3%, estima Savills. Esto, sin embargo, solo refuerza la demanda de espacios de mayor calidad, ya que los inquilinos se agolpan en los espacios más lujosos.
Si la automatización reduce significativamente las plantillas de cuello blanco, la demanda de inmuebles urbanos, y su valor, se resentirá. Pero los ciclos inmobiliarios se mueven lentamente. Durante los próximos años, al menos, las oficinas de primera categoría se parecen menos a activos obsoletos que a activos escasos.