¿Especulación en la vivienda o negligencia administrativa?
Las Administraciones pretenden convencernos de que se especula con la vivienda para no abordar el núcleo de la cuestión
Dos amigos, Luis y Antonio, se encuentran en la calle. Luis le pregunta a Antonio: “¿Qué tal estás, alguna novedad?”. Y este responde: “Acabo de recibir una caja de sardinas buenísimas”. ¡Qué bien, me encantan las sardinas! Me llevo unas cuantas ¿Cuánto cuestan? 10.000 dólares la lata. ¿Cómo es posible que una lata de sardinas cueste 10.000 dólares? Estas son las mejores sardinas del mundo. Son de raza pura y están acreditadas como tal, se capturaron con red, no con anzuelo, se deshuesaron a mano y se envasaron en el mejor aceite de oliva virgen extra; además la etiqueta fue pintada por un artista conocido. ¡Son una ganga por 10.000 dólares! Pero… ¿quién comería sardinas de 10.000 dólares? Vaya pregunta. ¡Es que estas no son sardinas para comer, son sardinas para el trading!
Este ejemplo, que se utiliza en los mercados financieros, es lo que las Administraciones creen que está sucediendo con el mercado inmobiliario cuando responsabilizan al alquiler turístico o cuando intervienen en los precios para solucionar un problema social de una magnitud desproporcionada. Pretenden convencer de que se especula con la vivienda conscientes de que muchos lectores así lo creen, y destinan sus mensajes a reforzar esa idea para no abordar el núcleo de la cuestión. La historia está llena de muestras de la ineficacia de regular los precios. En 1974, cuando el embargo petrolero de la OPEP desencadenó una inflación que complicó la vida de millones de personas, el Gobierno de EE UU respondió distribuyendo chapas con la leyenda “WIN”, que significa whip inflation now (azotemos la inflación ahora). Ni el lema, ni las acciones voluntarias de los consumidores, que se suponía debían seguir, fueron suficientes para evitar que la inflación alcanzara el 13,5% en 1980. Las chapas fueron ridiculizadas y algunos las llevaban al revés: ‘NIM’, que significa no immediate miracles (sin milagros inmediatos), o need immediate money (necesitamos dinero inmediato).
En Venezuela los controles de precios se aplican a multitud de alimentos y medicamentos vitales, sí, pero también a baterías de automóviles, servicios médicos esenciales, desodorantes, pañales y, por supuesto, papel higiénico. Consecuencia: los vendedores no pueden permitirse mantener los estantes llenos. Es cierto que lo precios oficiales son bajos, pero los productos no se encuentran. El sistema de libre mercado no necesariamente produce resultados justos en todas las circunstancias y ello obliga a una regulación proporcionada, no intrusiva. Pero los sistemas económicos diseñados para lograr esa supuesta justicia no ofrecen los incentivos necesarios para fomentar la productividad económica en beneficio del bien colectivo; por el contrario, acumulan fracasos.
La especulación con los precios se define generalmente como la forma en que los vendedores se aprovechan del poder de mercado o de desequilibrios temporales entre la oferta y la demanda para incrementar los precios a niveles que, de otro modo, no prevalecerían. Los desequilibrios a veces se producen de forma abrupta, como ocurrió con la invasión de Ucrania y el corte de las cadenas de suministros, y otras por la pasividad de quien, ex ante, debe velar por equilibrar el terreno de juego. Esto es lo que ocurre con la vivienda en España y con uno de los factores que están detrás de la subida de precios: las tasas urbanísticas y los tiempos de concesión de licencias en los principales ayuntamientos.
En teoría, los ayuntamientos conceden o deniegan una licencia de obra mayor en tres meses a contar desde que sus técnicos elevan al órgano competente su propuesta de resolución. A modo de ejemplo, en Madrid ningún ayuntamiento cumple con el plazo máximo legal de tres meses establecidos por la normativa autonómica. Las Rozas encabeza la lista con un promedio de 21,1 meses para otorgar licencias, frente a los 11 de Madrid o los 4,4 de Alcorcón. Estos retrasos tienen consecuencias directas para inversores y ciudadanos, quienes se enfrentan a proyectos paralizados y al consecuente incremento del coste financiero y de oportunidad. Cabe destacar que en muchos municipios la licencia de obra mayor se ha sustituido por una declaración responsable, lo que acorta los plazos notablemente, pero esta posibilidad depende de cada municipio. A la legislación nacional, cada consistorio añade sus propias ordenanzas con criterios particulares y restrictivos. Por tanto, la ausencia de una visión integral y unificada dificulta la apertura de nuevos mercados.
La demora en la concesión de las licencias de obras perjudica a todos. Según los datos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), esto retrasa la puesta en marcha de actividades empresariales y supone un sobrecoste para los promotores por los elevados tipos de interés; además provoca un sobreprecio para el comprador de casi 20.000 euros en municipios con retrasos de un año. Pero también disminuye el flujo de recursos de los ayuntamientos ya que retrasa la recaudación del IBI y del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
También se ven influidos los precios por la tasa urbanística que, si bien es un gravamen que debería cubrir únicamente el coste del servicio prestado, en la práctica produce variaciones significativas: mientras Getafe y Madrid capital aplican tasas de apenas el 0,11% o 0,12%, respectivamente, municipios como Majadahonda y Móstoles alcanzan el 3% y 2,68%, respectivamente. Esto significa que, por una promoción tipo de 100 viviendas, los costes de revisar el proyecto pueden oscilar entre los 12.969 euros de Getafe y más de 353.700 euros de Majadahonda, una diferencia de más de 27 veces para el mismo servicio. Es decir, que adquirir una vivienda en Majadahonda puede costar hasta 3.396 euros más que en Madrid capital simplemente por las tasas urbanísticas aplicadas durante el proceso.
Las autoridades están obligadas a equilibrar el terreno de juego, pero no pueden obligar a los proveedores a producir bienes para venderlos a precios regulados. Si los Gobiernos realmente quieren viviendas asequibles, sería muy útil disponer de un rating público que permitiera conocer la agilidad y eficiencia de los ayuntamientos de toda España respecto a su gestión y el impacto que tiene en los precios finales. Parece imprescindible promover ese ejercicio de transparencia. Sería un antídoto contra la socorrida y mal llamada “especulación”.
