Sin suelo asequible, no hay vivienda asequible
Hay que regular el precio del suelo del residencial protegido, de modo que no supere el 15% del valor del módulo
La dificultad de acceso a la vivienda sigue siendo una preocupación constante. Según APCE (Asociación de Promotores Constructores de España), en 15 años podría haber un déficit de 2,7 millones de viviendas, y el contexto actual sigue dando lugar a una tormenta perfecta para el residencial.
En busca de soluciones, las comunidades autónomas, de acuerdo con sus realidades concretas, trabajan sobre la renovación de las legislaciones en materia de vivienda, lo que, aun con pasos tibios, invita al optimismo. Aunque medidas como limitar los precios del alquiler en las zonas tensionadas acaban reduciendo la oferta, resulta alentador que Administraciones y entidades privadas sean favorables a impulsar la colaboración público-privada; de hecho, ya han surgido iniciativas interesantes. Bajo la amplitud de propuestas, hay una visión compartida: impulsar la vivienda protegida es clave para resolver el problema de acceso a la vivienda.
Desde los años 60, la vivienda protegida ha sido uno de los mecanismos de las Administraciones para garantizar el acceso a una vivienda a personas con ingresos bajos y medios. El auge de su construcción se dio en los 2000, cuando el parque público de vivienda protegida alcanzó las 70.000 unidades anuales. Sin embargo, desde 2013 comenzó a caer de forma drástica, con tan solo una media anual de 8.600 calificaciones en la última década. Entre 2017 y 2023 se produjeron solo 56.243 viviendas protegidas, prácticamente las mismas que en todo 2012.
Para reactivar el enfoque de la vivienda protegida, sería necesario plantear medidas dirigidas a aliviar el escandallo de costes que supone una promoción de viviendas, pues es esencial, para evaluar la viabilidad económica del proyecto, fijar precios de venta y gestionar el presupuesto de forma efectiva. Los tres componentes fundamentales son los impuestos, el coste de construcción y el coste del suelo.
La Administración tiene un amplio recorrido de mejora en los impuestos y tasas que abona una vivienda nueva. Sobre los costes de construcción, estos se han visto afectados no solo por la inflación y las tensiones de suministro, sino también por las dos actualizaciones del Código Técnico de la Edificación realizadas desde 2006, que han introducido estándares mínimos de calidad –la obra nueva exige certificación energética B+ o A–, que han generado una subida de los costes del 30%; y aún se vislumbra una tercera actualización.
No obstante, sin duda es el coste del suelo el factor que más ha impulsado la subida de los precios finales y la consecuente reducción de la producción de vivienda, especialmente de vivienda protegida. En particular, en las zonas de alta demanda y escaso suelo disponible. Tan decisivo resulta, que sorprende que no esté más a menudo en el debate sectorial y político. Y es fundamental dejar constancia de que, para las promotoras y constructoras, el suelo no es un bien especulativo, sino su principal materia prima: sin suelo, no hay hogares; y sin suelo asequible, no hay vivienda asequible.
El precio del suelo ha escalado hasta niveles que hacen prácticamente inviable la promoción de vivienda protegida en muchas áreas urbanas. Evidentemente, donde no hay demanda, el suelo no tiene valor, pero en las zonas de alta demanda, como en la Comunidad de Madrid, uno de los mercados más dinámicos del país, el precio del suelo para vivienda protegida ha aumentado entre un 26% y un 56% en los últimos diez años.
En los 90, el precio del suelo protegido se determinaba mediante valoraciones administrativas basadas en la ubicación, el uso permitido y las características del terreno. La Ley de Suelo de 2007 reforzó esta regulación, asegurando que el precio se mantuviera asequible. Los sucesivos planes estatales de vivienda (2005-2008 y 2009-2012) continuaron con el establecimiento de topes a los precios, que se revisaban periódicamente para reflejar las condiciones del mercado, pero siempre con el objetivo de mantener la asequibilidad.
El Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 trajo un cambio significativo, al abandonar la limitación estricta del precio del suelo. Se optó por mantener mínimas regularizaciones, desplazando el foco hacia la flexibilidad en la valoración; medida justificada por la necesidad de adaptarse a las condiciones del mercado en aquel momento. Sin embargo, esta flexibilidad en la valoración que continúa existiendo genera muchas dificultades para que los promotores consigan equilibrar los costes que asumen con los precios máximos que se imponen en la venta de viviendas asequibles, haciendo inviables muchos proyectos y arrojando nuevos retos a las cooperativas en la obtención de financiación.
Actualmente, el Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025 prioriza el parque público de vivienda destinada al alquiler social. Algunas comunidades autónomas, como la Comunidad de Madrid en su Ley 3/2024, incluyen procedimientos especiales para convertir suelos de uso terciario en vivienda protegida. Todas estas medidas suponen un avance y marcan la dirección a seguir de las Administraciones públicas para dotar de más materia prima sobre la que construir. Sin embargo, no evitan que el precio del suelo siga subiendo. Dicho de otro modo: se necesita regular el precio del suelo de la vivienda protegida.
La solución ideal sería volver a limitar el precio del suelo protegido: sin que supere el 15% del valor del módulo de vivienda protegida. En este precio de suelo se cubren ampliamente los costes de urbanización y el suelo puede desarrollarse con beneficios razonables. Así, las actualizaciones de los módulos que están realizando las administraciones regionales permiten que este porcentaje cubra sobradamente dichos costes.
Por otra parte, otra consecuencia de limitar el precio del suelo destinado a vivienda protegida sería el impulso de promociones asequibles en las zonas de mayor demanda en España, ya que eliminaría la expectativa sobre la revalorización del suelo protegido. Esto, a su vez, aceleraría el desarrollo de nuevos barrios; y la limitación del precio del suelo protegido se podría ver compensada para los desarrolladores de suelo con el incremento más rápido del precio del suelo para vivienda libre, al consolidarse con celeridad y más servicios. Además, la limitación de precios también facilitaría la financiación de las operaciones de suelo protegido.
Con todo, si no se priorizan mecanismos para estabilizar o reducir el precio del suelo destinado a vivienda protegida, restaurando la limitación de precios que anteriormente funcionó, el gran desequilibrio entre oferta y demanda de suelo asequible seguirá tensionando el precio del suelo. Se necesita una intervención estratégica en este ámbito porque, además, no solo tendríamos una regulación más acorde al contexto actual y futuro, sino que se aliviaría un problema crítico para la sociedad y mejorarían las políticas de vivienda
Ignacio Moreno es fundador y consejero delegado de Aurora Homes (antes Aurquia)
