Socimis, vivienda asequible y la correcta generación de incentivos
Ninguna organización profesional invertirá en un sector con márgenes estrechos, muy intervenido, y poco predecible
La ley de socimis de 2009 nació con el objetivo de profesionalizar y dinamizar el mercado del arrendamiento de viviendas, pero cuatro años después no se había constituido ni una socimi por ser un régimen “totalmente inoperativo”, en palabras del preámbulo de la norma que modificó su régimen en 2012. La citada norma flexibiliza los requisitos e impulsa legislativamente la creación de socimis. Entrecampos Cuatro y Promorent dieron el toque de campana en 2013.
Con esta reforma se pretendía que un gran número de actores altamente profesionalizados generaran un mercado con mucha competencia, promoviendo el alquiler como una opción deseable y real, con el resultado de ensanchar la oferta. Las socimis proliferaron y ampliaron el mercado del alquiler hasta 2019. Posiblemente, las medidas del Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, restringieron la oferta.
Entre estas medidas destacan imponer un tope a la actualización de la renta, alargar el plazo de duración mínima, dificultar el proceso de desahucio, etc. Todo ello hizo que los actores privados que debían de profesionalizar el sector dejaran de estar incentivados. Contrariamente a lo perseguido, se retiraron del mercado muchas viviendas en alquiler, la demanda seguía presionando, y los alquileres subiendo. La situación se alargó debido al escenario de altos tipos de interés, encareciendo los proyectos de inversión en vivienda destinada al alquiler.
Señala el Banco de España en su último informe un déficit de vivienda para el año 2025 en 600.000 unidades. La producción anual de vivienda nueva se ha estabilizado en torno a las 90.000 unidades, claramente insuficiente, y generador de encarecimiento de la vivienda, tanta para el alquiler como para el que desea adquirir en propiedad.
Por su parte, la OCDE advierte que “los controles de precios pueden reducir la disponibilidad de vivienda en alquiler a largo plazo” y añade que “existe evidencia de que los controles de renta pueden incrementar el precio de mercado del resto del parque residencial, reduciendo la accesibilidad para no titulares, mucho de los cuales serán personas jóvenes”, y esto es así. ¿Es posible ensanchar la oferta y hacer atractivo el mercado del alquiler? Sí, con la creación de grandes operadores, que aprovechen economías de escala y que se vean sometidos a la competencia del libre mercado.
Incentivos correctamente diseñados impactarían de manera directa en el volumen de la oferta. No obstante, ninguna organización profesional que deba aplicar medios materiales y humanos con el objetivo de generar rentabilidad invertirá en un sector con márgenes estrechos, muy intervenido, y poco predecible jurídicamente.
Por esto es importante que los políticos contengan sus ansias populistas y de movilización política de las masas con anuncios de medidas contra grandes tenedores de vivienda.
A favor, que en lo que va de año, ya duplicamos el número de socimis incorporadas a cotizar, si bien son de menor tamaño. Ya no es necesario tener un volumen de inmuebles en rentabilidad muy abultado para poder ser socimis. En los últimos 5 años más del 70% de las socimis tenían una capitalización bursátil, en el momento de la incorporación, inferior a 100 millones de euros, llegando este porcentaje al 86% en 2020 y en 2023, y al 94% en 2021.
Esta tendencia a socimis de menor tamaño tiene su origen en la mayor accesibilidad a los mercados de valores surgida de una gran competencia entre los mismos, con reducción de requisitos y costes asociados. Gracias a esta reducción de costes, tanto en términos financieros como de la necesaria aplicación de recursos a cumplimiento normativo, proyectos inmobiliarios y sociedades patrimoniales con activos en rentabilidad ahora estudian en su estrategia la opción por el régimen fiscal de las socimis.
El impulso definitivo sería incentivarlo legislativamente o, al menos, mantener y generar un marco jurídico estable, seguridad jurídica en la regulación de los alquileres de forma que a estos grandes operadores no se les cambien las reglas del juego en mitad de la partida.
Otra buena noticia es la colaboración público-privada, con cesión de suelos a socimis, cuya promoción tenga como finalidad la vivienda asequible, con limitación del alquiler a un precio tasado. En determinadas promociones, se exigirán además requisitos subjetivos para asegurar que las ayudas. Esto si es una medida social y eficaz, que soluciona un problema real.
Soluciones en el escenario actual
El mercado hipotecario es robusto, con pocos operadores y muy competitivo. El de la vivienda, sin embargo, según datos de Eurostat, el 92% de las viviendas en España pertenecen a pequeños propietarios…. No hay empresas de entidad suficiente para ofrecer un gran número de viviendas en alquiler.
Por ejemplo, para conseguir un crédito hipotecario, nadie se imagina mirando la prensa, recurriendo a distintos portales web o aplicaciones, o hablando con los porteros de las fincas para que, buscando asimetrías en la información puedan tener un conocimiento anterior para ahorrarse la comisión que la pequeña entidad especializada que gestiona cada una de las propiedades que quieres ir a ver… Esto se debe a que es mercado todavía poco maduro.
Una propuesta seria, además de convertir a las socimis en actores principales del mercado (para lo cual sería interesante volver al régimen fiscal introducido por la reforma de 2012, modificado por la Ley 11/2021), consiste en fomentar la figura del alquiler indefinido; para el ciudadano le permite ver realmente el alquiler como una fórmula indefinida, pues mientras el arrendatario cumpla sus obligaciones, para el arrendador, si es una socimi, no debería poder desistir del contrato vigente. Además, el arrendatario tendría la condición de consumidor… con lo que sería aplicable la normativa europea y nacional de protección.
Virginia García-Trevijano es cofundadora de Abbaco Markets.
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