Con la vivienda, Buffett elige una estupenda ubicación
Invierte en constructoras, que pueden ser las grandes beneficiadas de la recuperación del inmobiliario
Las hipotecas están caras, pero Warren Buffett parece pensar que eso es bueno para los constructores de viviendas. El conglomerado Berkshire Hathaway, del multimillonario, ha revelado recientemente inversiones en empresas que construyen viviendas unifamiliares, incluso a pesar de que las subidas de los tipos de interés hayan frenado la demanda. La economía del hogar medio estadounidense sugiere que los compradores podrían salir pronto al mercado, y estos constructores serán la única opción.
El 14 de agosto, Berkshire dijo que había comprado participaciones en DR Horton, Lennar y NVR, justo cuando los tipos hipotecarios alcanzaban su nivel más alto en casi 23 años. Compró 726 millones de dólares, 71 millones y 17 millones en acciones de DR Horton, NVR y Lennar, respectivamente, a lo largo del segundo trimestre, según una presentación a la SEC.
A primera vista, estas elecciones no solo parecen ir a la contra, sino también arriesgadas. La asequibilidad sigue siendo un gran obstáculo. Pero DR Horton, por ejemplo, ofrece descuentos que ayudan a mitigar los costes de endeudamiento y vende su vivienda media a un precio de cierre de 378.600 dólares. Esto es un 3% menos que el año pasado y un 7% menos que el precio medio actual de una vivienda usada. Con un pago inicial del 10% y una hipoteca a 30 años al 7,31% –el tipo fijo actual–, un comprador tendría que desembolsar 176 dólares más al mes si no eligiera D.R. Horton.
Los ingresos están subiendo, además. El salario medio por hora creció en julio un 4,4% interanual, según la Oficina de Estadísticas Laborales de EE UU, y parece que los incrementos seguirán superando a la inflación. El precio medio de la vivienda en relación con los ingresos ronda las 7,75 veces, lo que sugiere que se necesita un salario anual antes de impuestos de 49.000 dólares para comprar una casa de DR Horton.
Sin embargo, las empresas se han visto obligadas a conceder mayores aumentos salariales por la escasez de mano de obra y las negociaciones contractuales. Si los salarios suben un 6% este año, el precio medio de la vivienda de DR Horton cae otro 3% y los ingresos tributan al 25%, los compradores se llevarían a casa unos 223 dólares más al mes, a pesar de la subida de los tipos hipotecarios.
Los posibles compradores de vivienda podrían ganar confianza. Mientras, los actuales propietarios de casas se muestran más reticentes que nunca a vender. Solo 14 de cada 1.000 viviendas estadounidenses cambiaron de manos en el primer semestre de este año –la proporción más baja en al menos un decenio–, ya que los propietarios impiden las nuevas hipotecas, según la agencia inmobiliaria Redfin. Y los apartamentos tampoco suponen una gran amenaza. Los alquileres medios de apartamentos de dos dormitorios en áreas metropolitanas como Nueva York y Los Ángeles superan el pago mensual de una vivienda de DR Horton en las afueras.
Las ventas de viviendas de nueva construcción en el país superaron en julio las expectativas de los analistas. Los incentivos ofrecidos por los constructores, incluidos los recortes temporales de los tipos de interés, les dan ventaja sobre los vendedores de viviendas individuales, que no pueden brindar las mismas ventajas con tanta facilidad. Las constructoras, por tanto, son las únicas que pueden ofrecer un buen trato a los futuros inquilinos. Para Buffett y Berkshire, esa es una base robusta para nuevas inversiones.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías
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