La amenaza de expropiaciones en Berlín hunde la cotización de las inmobiliarias alemanas
Las grandes promotoras sufren caídas del 20% en Bolsa por el temor a unas medidas en materia de vivienda que ganan adeptos en España
Desde el campamento de Puerta del Sol hasta las plazas de Berlín, un planteamiento que era tabú está tomando fuerza: la expropiación de viviendas. La formación poscomunista Die Linke ganó las elecciones regionales en la capital alemana centrando su campaña en la vivienda, con medidas que incluyen la nacionalización de más de 200.000 propiedades en manos de grandes empresas inmobiliarias. Los acampados frente a la sede de la presidencia de la Comunidad de Madrid han repetido estos días la misma proclama: “Expropiación, la solución”. Die Linke aún no ha formado gobierno en Berlín, y mucho menos se ha expropiado ninguna casa, pero el impacto ya se aprecia. Las empresas inmobiliarias con mayor presencia en la capital germana sufren caídas en Bolsa de más de un 20% en el último trimestre y del 5% desde los comicios del 20 de septiembre. En España la propuesta sobrevuela en las manifestaciones, pero no está todavía sobre la mesa.
Vonovia, la mayor empresa inmobiliaria de Alemania, ha caído un 21% en Bolsa en los últimos seis meses. Pero el castigo, apuntan los analistas, podría ser aún mayor si Die Linke lleva a cabo su promesa de expropiación. Vonovia tiene más de 130.000 pisos residenciales en Berlín, lo que representa el 24% de los activos de la empresa, valorados en 85.700 millones de euros. Grand City Properties, con niveles de exposición similares en la capital, se ha dejado más de un 20% de su valor desde junio, a pesar de que la promesa de Die Linke está aún lejos de ser una realidad.
Para que se materialice sería necesario el apoyo de los Verdes y de los socialdemócratas, estos últimos contrarios a la propuesta. Tienen enfrente también al canciller alemán, Friedrich Merz, quien ya ha avanzado que actuará legalmente para impedir que se materialicen las expropiaciones.
La incertidumbre regulatoria ya está causando un “daño estructural” a la industria inmobiliaria alemana, que ya se estaba viendo afectada por las subidas de los tipos de interés, según aseguran los analistas de Deutsche Bank en un informe reciente. Marcel Kirchmaier Gaupp, analista de la entidad bancaria alemana Landesbank Baden-Wuerttemberg, va más allá. En declaraciones a Bloomberg, el especialista ha alertado de que las nuevas propuestas regulatorias no solo afectan al mercado de la vivienda en Berlín, sino que dañan “la imagen que los inversores tienen de Alemania”. La agencia de calificación crediticia Scope Ratings, coincide en que la nacionalización de inmuebles es algo “remoto”, pero creen que el debate abierto “pone a prueba la fortaleza de los derechos de propiedad en Alemania”.
El debate también gana peso en España. Tras la victoria de Die Linke, la izquierda alternativa española salió en tromba a reclamar medidas similares a las planteadas por la formación germana. Después del desahucio de Maricarmen, el sindicato de inquilinas, promotor de la acampada de Sol, elevó el nivel de las reclamaciones, pidiendo, entre otras cosas, expropiar la vivienda de la que fue desahuciada la pensionista. Además, ha contado con el apoyo en los últimos días del activista alemán Tobias Gralke, el promotor de la campaña por la expropiación de vivienda de Berlín en 2021.
La expropiación, sin embargo, no está sobre la mesa en este momento, y no se incluye dentro de las medidas aprobadas este martes en el Consejo de Ministros. El Gobierno ha sacado adelante dos reales decretos sobre vivienda que incluyen, entre otras cuestiones, una protección ampliada frente a los desahucios, la prohibición de comprar más vivienda por parte de fondos buitre hasta 2028 y una prórroga automática de los alquileres.
El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, ha advertido este martes de que el decreto desencadenará “efectos indeseados” en el mercado de la vivienda, al desincentivar la construcción de pisos. La falta de viviendas en el mercado es la principal causa del aumento de los precios, según un reciente estudio de CaixaBank Research. Medidas como las aprobadas este martes pueden incrementar el desequilibrio entre la demanda y la oferta. Helena Beunza, secretaria general de Vivienda hasta 2020 y presidenta de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) alertó en este sentido en un encuentro organizado por JP Morgan el pasado 18 de septiembre: “Si quiere inversión [el Gobierno] no puede seguir adelante con estas políticas”.
Las medidas no están teniendo un efecto inmediato en la valoración de las principales inmobiliarias españolas. Sociedades cotizadas como Merlin Properties o Colonial tienen una exposición al sector residencial muy reducida. Ambas han caído en los últimos meses, pero por motivos distintos, afectadas por la regulación de los centros de datos y por los ajustes al alza de los tipos de interés.