Guía para elegir una buena hipoteca sin letra pequeña
La ley hipotecaria de 2019 protege al cliente bancario, aunque sigue siendo clave analizar el coste de los productos vinculados en las hipotecas bonificadas
La firma de una hipoteca para comprar una casa es probablemente una de las decisiones más importantes que se toman en la vida. Más aún si se hace con el dinero justo y la perspectiva de que el pago de esa vivienda nos acompañará, y condicionará, durante décadas. Conocer toda la letra pequeña del crédito hipotecario es tarea obligada y ante la trascendencia del momento, que va más allá de lo financiero, los bancos también están obligados a dar toda la información de manera transparente. Los años de las prácticas abusivas en las hipotecas han quedado atrás, aunque aún sigan coleando con fuerza en los tribunales —el Tribunal Supremo se ha reunido para deliberar sobre la legalidad del IRPH cinco años después de haberlo avalado—y copando las reclamaciones de los clientes ante el Banco de España. El consumidor pisa un terreno mucho más firme cuando acude a una oficina bancaria después de que en 2019 entrara en vigor la nueva ley hipotecaria. Expertos, banqueros y asociaciones de consumidores coinciden en que se dan las garantías necesarias para que la contratación de una hipoteca sea transparente y no incluya cláusulas abusivas. Aunque sigue habiendo algunas cuestiones que crean confusión en los clientes y que, sin un adecuado asesoramiento, impiden contratar la mejor hipoteca posible.
¿Cuáles son entonces los aspectos clave que hay que conocer? ¿Dónde están los resquicios por los que se puede acabar pagando más de la cuenta? Hay nociones básicas imprescindibles: distinguir entre hipoteca a tipo fijo, variable o mixto; conocer los distintos gastos del préstamo hipotecario —cuáles corresponden al banco y cuál al cliente—; qué comisiones se incluyen y qué bonificaciones permiten abaratar el crédito y a cambio de qué. Todo ello servirá para conocer cuánto se termina pagando al banco y para distinguir el tipo de interés nominal de la hipoteca del tipo de interés TAE (tasa anual equivalente). Así, el tipo de interés nominal es la tasa que cobra el banco por prestar el dinero. Sirve para calcular la cuota mensual, pero no incluye comisiones, gastos o productos vinculados. Mientras que la TAE da la verdadera medida del coste global para el bolsillo: cuánto cuesta al cabo del año no solo la cuota mensual sino todos los gastos asociados a la hipoteca, como la tasación, las comisiones o los seguros que se contraten para rebajar el tipo de interés.
“El proceso hipotecario actual es mucho más claro, transparente y garantista que hace una década“, afirma Enrique Lasaosa Novo, jefe de innovación y desarrollo de productos y servicios de Ibercaja. El banquero explica que la nueva ley hipotecaria vigente desde 2019 —Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario—obliga a que todas las condiciones sean claras, transparentes y comprensibles. “Establece que las entidades deben entregar toda la información con al menos 10 días de antelación a la firma y el cliente tiene derecho a una reunión gratuita con el notario para resolver dudas y confirmar que comprende todas las condiciones. Además, se han eliminado prácticas como las cláusulas suelo o los gastos de formalización a cargo del cliente”, añade. Así, todos los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en las hipotecas sobre viviendas de segunda mano los asume el banco, salvo el coste de la tasación, que la asume el cliente.
Antonio Gallardo, experto económico de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), reconoce que el proceso de contratación de una hipoteca ha ganado transparencia de forma innegable, ya no hay lugar para la aplicación de cláusulas abusivas. Aunque sí advierte de “cierto agujero” en las ofertas que realizan las entidades en lo relativo a los productos vinculados que permiten la bonificación del tipo de interés de la hipoteca, su rebaja en definitiva. “Hay bancos que incitan al cliente a la contratación de un producto que no tiene por qué ser el mejor. O que hacen pensar que si no se firma la hipoteca bonificada no se va a lograr el crédito del banco. Ahí está la trampa actual”, apunta Gallardo.
La oferta de un préstamo hipotecario arranca de un tipo de interés de partida, que se puede ir abaratando si se domicilia la nómina, se contrata un seguro de hogar o de vida (el de incendios es obligatorio), un seguro de protección de pagos, se suscribe un fondo de inversión o un plan de pensiones o incluso se contrata una alarma antirrobo. La rebaja en el tipo de interés de la hipoteca puede oscilar entre los 10 y los 150 puntos básicos, según detallan en la Asociación Hipotecaria. La confusión puede surgir cuando, por ejemplo, el cliente no tiene en la oferta del banco todo el detalle sobre el coste anual del seguro de vida o cuando se incluye la contratación de alarmas de seguridad. “No he visto nunca que el seguro de vida u hogar que asocia un banco a una hipoteca bonificada sea más barato que uno que se puede contratar a través de un corredor de seguros”, afirma Gallardo.
Así, resulta clave conocer el interés TAE de la hipoteca para poder hacer una verdadera comparativa, más allá de la cuota mensual, y para calibrar si compensa realmente la contratación de productos vinculados a cambio de unas décimas menos en el tipo de interés. “Las alarmas de seguridad que el Banco Santander o CaixaBank ofrecen en sus hipotecas bonificadas pueden costar entre 50 y 55 euros al mes. Y en entidades como Abanca, se llega a dar el caso de que una hipoteca sin bonificar puede tener una TAE inferior a una bonificada, lo que da una idea del sobrecoste”, añade el experto de Asufin.
Entre las garantías que ofrece la ley hipotecaria de 2019 al cliente también se recoge que no se puede obligar al cliente a la contratación de productos vinculados para obtener una hipoteca, pese a la persuasión que puedan ejercer algunas entidades bancarias. “Se ha mejorado en la contratación de productos vinculados, aunque hay que avanzar aún en que se cuantifiquen, en explicar el detalle de cuánto cuestan”, apunta Laura Martínez, portavoz del bróker hipotecario iAhorro. Así, en las ofertas iniciales las entidades pueden dar una horquilla de precios, no una cuantía concreta que en el caso del seguro de vida va a depender inevitablemente de la edad del cliente.
“Cuando una persona supera los 45 años, no suele compensar la contratación de un seguro de vida para abaratar la hipoteca. En ese caso, sería mejor suscribir un fondo o un plan de pensiones para obtener la bonificación”, señala César Betanco, experto del bróker hipotecario Hipoo. “Los productos vinculados es por lo que más nos preguntan”, reconoce Betancos, que recuerda que, aunque el seguro de incendios es obligatorio al contratar una hipoteca, no hay por qué firmarlo con el banco. Y que conviene hacer cuentas de si merece la pena o no la contratación de un seguro de vida. “Si la bonificación es de solo 10 puntos básicos, probablemente no compense. Si es de 40, hay que pensarlo”, añade.
También es importante conocer en detalle las comisiones de la hipoteca. Betanco apunta a una de las menos conocidas y que puede ser determinante en las hipotecas a tipo fijo, ahora las más contratadas con diferencia —el 70,1% de la nueva producción, según los últimos datos del INE—. Se trata de la comisión por cancelación anticipada cuando hay pérdida financiera para el banco. Es decir, cuando el cliente está pagando un interés más alto que el interés de mercado en el momento del reembolso. Si se amortiza en los primeros diez años del préstamo, se aplica un máximo del 2% sobre el capital desembolsado y un 1,5% como máximo a posteriori.
Las condiciones finales de la hipoteca que se firma con el banco van a quedar recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Ahí se detallan todas las condiciones del préstamo, las que se firman ante notario, y donde sí deberá quedar reflejado el coste concreto de los productos vinculados. “La oferta del banco es un documento previo, en esa fase se puede negociar. La FEIN va a misa”, señala Laura Martínez, de iAHorro. Y esos términos detallados tienen una validez que suele rondar los 30 días. El mínimo serían 15 días, lo justo para que pueda dar tiempo a cerrar una fecha de firma ante notario.
Los expertos coinciden en que en este mes de octubre la banca pone toda la carne en el asador para terminar de cumplir los objetivos de captación del ejercicio. Y en que las ofertas más competitivas siguen siendo a tipo fijo. “Estamos en el mejor momento para firmar una hipoteca fija”, asegura César Betanco. Los tipos de interés habrían tocado fondo en la zona euro, al tiempo que el BCE aún está muy lejos de una eventual subida. Así, todavía es posible encontrar hipotecas fijas a un tipo nominal del 2%, o incluso inferior. Eso sí, con la máxima vinculación y reservadas a los perfiles más solventes. “Sin vinculación, pueden subir al 2,5% TIN y al 2,8% ó 2,9% TAE”, añade. “Nos hemos acostumbrado a hipotecas muy bajas pero un 2,5% o incluso un 3% a 30 años está muy bien”, opina iAhorro.
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