El impacto de los MASC, una traba más para atajar las deudas en las comunidades de propietarios
Habrá que estar atentos a cómo se desarrollen los acontecimientos para determinar si los MASC han sido un acierto o, por el contrario, contribuyen a hacer que las resoluciones judiciales lleguen con aún más retraso
La morosidad es uno de los principales problemas estructurales que afrontan las comunidades de propietarios en España. A este obstáculo con el que tenemos que lidiar los administradores de fincas colegiados, se suma ahora un nuevo requisito que regula la Ley Orgánica 1/2025, una norma que ha dado un vuelco al escenario jurídico, con especial foco en la jurisdicción civil. Desde nuestra profesión hemos analizado en cada jornada de formación jurídica que hemos celebrado su gran novedad: la obligatoriedad de acudir a un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de iniciar cualquier procedimiento.
Según el legislador, lo que se busca con este requisito es alivianar la sobrecarga de trabajo que, históricamente, satura a los tribunales. Pero ¿qué ocurre en la práctica? Aunque depende del tipo de MASC que se utilice, suele aumentar los retrasos y puede generar más complicaciones que soluciones. Ha habido alguna novedad: el 13 de noviembre, el Pleno del Congreso aprobó una Proposición no de Ley que busca, entre otras cosas, ampliar las excepciones a este requisito de procedibilidad a los juicios monitorios, a los procedimientos para reclamar cuotas impagadas a comunidades de propietarios y a los desahucios judiciales por las causas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Habrá que estar pendientes de lo que ocurra, pero en las comunidades de propietarios hemos comprobado el impacto de esta norma, pues desde el pasado 3 de abril, sumamos un trámite más. Cuando se acuerde reclamar judicialmente las deudas por cuotas comunitarias, las comunidades de propietarios deben demostrar que han intentado alcanzar una solución extrajudicial a través de la mediación, la conciliación o una oferta vinculante, entre otros, como paso previo a interponer la demanda. En el papel, el establecimiento de este requisito pretende abrir la posibilidad a alcanzar un acuerdo previo y evitar litigios innecesarios para descargar a los tribunales. Pero la realidad es más compleja y, hasta hora, lo que hemos comprobado es que los MASC dilatan los plazos y burocratiza más los procedimientos. El impacto en las comunidades es claro: la gestión eficiente queda comprometida y aumentan los efectos perniciosos de la aparición de propietarios que permanecen morosos.
Otro de los impactos que percibimos los administradores de fincas colegiados está en los procedimientos monitorios, que dotaban de una mayor agilidad y eficacia a las reclamaciones de deudas líquidas y vencidas, pero que ahora, con los MASC, parecen haber perdido su esencia, pues nos abocan a un trámite paralelo antes de demandar. Hay dos consecuencias principales: la acción judicial se prolonga y el impacto económico es mayor, con un incremento de costes.
Aunque depende del tipo de MASC que se utilice, el hecho de que se tengan que realizar comunicaciones fehacientes y redactar propuestas formales, o bien que se tenga que recurrir a un tercero experto o mediador no solo hace que tengamos que hacer frente a un procedimiento más caro, sino que también aplaza el cobro de las deudas. Y esto ocurre justo cuando la comunidad de propietarios requiere de mayor más liquidez para afrontar los gastos. Por lo tanto, el funcionamiento de la comunidad es aún más difícil, afectando tanto al mantenimiento de los servicios comunes como a la correcta convivencia vecinal, muchas veces tensionada por las deudas. Con todo ello tenemos que lidiar los administradores de fincas colegiados.
A este cóctel se suma el efecto que se generó justo antes de la entrada en vigor de esta ley. En vistas de la dilación que supondría el tener que acudir a estos mecanismos, antes del 3 de abril de 2025 la carga en los juzgados se elevó, con un incremento de las demandas en las semanas previas con el fin de esquivar este nuevo requisito. La realidad operativa del sistema muestra que, aunque se quería aliviar el colapso, finalmente se agravó.
Sin embargo, en este escenario no del todo halagüeño, se abre la posibilidad de que el administrador de fincas colegiado pueda ejercer un nuevo rol y actuar como mediador, experto independiente o incluso conciliador privado, dada su formación jurídica y técnica. El aval de la colegiación es clave para ofrecer las garantías necesarias y su intervención debe quedar debidamente documentada y notificada.
Habrá que estar atentos a cómo se desarrollen los acontecimientos para determinar si los MASC han sido un acierto o, por el contrario, contribuyen a hacer que las resoluciones judiciales lleguen con aún más retraso. Los datos serán los que dicten sentencia, pero su imposición en los procedimientos monitorios para cuotas impagadas, lejos de solucionar el problema de la saturación judicial, se impone a los ciudadanos, las comunidades de propietarios y a los profesionales que los representan una carga burocrática más. Ellos pueden ser los grandes perjudicados. El tiempo dirá.
