¿Es el cambio de uso de un local a vivienda una buena alternativa?
Desde la crisis del Covid, algunas comunidades autónomas han flexibilizado los trámites para utilizar estos establecimientos como morada
Desde las sucesivas crisis y la pandemia, nos enfrentamos a una creciente paradoja: por un lado, la proliferación de locales comerciales vacíos, resultado de un comercio minorista en crisis; y, por otro, la continua escalada de los precios de las viviendas. Ello ha propiciado que algunas comunidades autónomas hayan implementado medidas para promover el acceso a la vivienda, entre ellas, la flexibilización del cambio de uso de locales a viviendas, lo que, a su vez, ha generado un creciente interés tanto entre particulares como inversores en la adquisición de locales con la intención de modificar su uso y convertirlos en viviendas.
Ahora bien, este proceso no siempre es sencillo y puede comportar el tener que enfrentarse a obstáculos legales y administrativos, pues no todos los locales son susceptibles de cambiar su uso a viviendas, y la falta de regularización de estos cambios de uso puede conllevar problemas significativos, tales como la imposibilidad de empadronarse, obtener la cédula de habitabilidad o dar de alta suministros básicos.
El cambio de uso de un local comercial a vivienda es un proceso que, en algunos casos, puede resultar arduo, por cuanto está subordinado a una serie de requisitos materiales, urbanísticos y jurídicos que es probable que varíen dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el local. Sin embargo, a pesar de dichos requisitos, el cambio de uso es posible siguiendo una serie de pasos..
En primer lugar, se debe analizar la calificación urbanística y el planeamiento vigente en el que radique el local.
A continuación, se debe solicitar la licencia correspondiente al ayuntamiento y, además, es posible que se requiera la autorización de la junta de propietarios, salvo que el cambio de uso no se prohíba expresamente como señala la jurisprudencia.
Asimismo, se deberá otorgar una escritura pública de cambio de uso ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad.
Por último, el cambio de uso se deberá regularizar en el Catastro Inmobiliario y, dependiendo de la comunidad autónoma, será preciso obtener la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
Algunas comunidades autónomas, como Galicia, conscientes de la problemática del acceso a la vivienda, tienen previsto impulsar reformas normativas que faciliten y permitan que locales comerciales abandonados o sin actividad en entornos urbanos puedan cambiar su uso original a residencial.
La comunidad autónoma de las Islas Baleares ya ha dado ese paso y recientemente ha dictado el Decreto- Ley 6/2023, de 2 de octubre, en cuya Disposición Adicional Decimoséptima se recoge una norma temporal para facilitar la reconversión de locales existentes en viviendas. Esta norma contempla, entre otros aspectos, que las solicitudes de cambio de uso a residencial de locales comerciales, oficinas o cualquier definición análoga que se presenten en un plazo de 2 años desde la entrada en vigor de este Decreto-Ley, y se ejecuten en un plazo máximo de 3 años desde la fecha de inicio de las obras, quedarán exoneradas del cumplimiento del parámetro de intensidad residencial que determina el planeamiento y de la reserva obligatoria de aparcamiento, hasta una densidad máxima de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento.
Por otro lado, en los últimos años, la jurisprudencia ha contribuido a flexibilizar los requisitos para solicitar el cambio de uso, al considerar que todo propietario tiene plena libertad para destinar el inmueble de su titularidad a cualquier actividad.
Según el Tribunal Supremo, el cambio de uso de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal es un derecho del propietario que no puede ser sustraído, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
En suma, aunque en ocasiones las incompatibilidades de usos, la excesiva burocracia administrativa y los plazos de tramitación puedan frustrar la viabilidad técnica y económica del cambio de uso de un local comercial a vivienda, lo cierto es que dicho cambio de uso podría constituir una oportunidad para dar vida a locales comerciales vacíos o en desuso, reciclándolos y proporcionando una solución al problema de acceso a la vivienda.
Ana Peral y Yolanda Calparsoro, abogadas en Marimón Abogados.