Locales de negocio afectados por el estado de alarma y cláusula ‘rebus sic stantibus’
Existen dos momentos para poder invocarla: durante el estado de alarma y, posteriormente, por la minoración de la facturación
Uno de los temas de actualidad legal es la posibilidad de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento de locales de negocio que se han visto afectados por las medidas que han venido dictando el Gobierno central y las comunidades autónomas relacionadas con el cierre de actividades comerciales y reducciones de aforos y horarios.
Se ha dictado con fecha 25 de septiembre de 2020 un auto por el Juzgado de Primera Instancia n.º 81 de Madrid que resuelve las medidas cautelares solicitadas por los arrendatarios de un local destinado a sala de fiestas.
Al tratarse de una pieza separada de medidas cautelares, no prejuzga el fondo del asunto, pero adelanta lo que pueden ser las ideas de la futura sentencia en cuanto a la posible aplicación de la cláusula rebus a este supuesto.
El auto reconoce que la paralización del sector servicios en general por la declaración del estado de alarma ha sido particularmente más adverso para el sector de la hostelería y restauración y, en particular, para las discotecas y salas de baile. Por tanto, considera cumplido uno de los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus: alteración extraordinaria de las circunstancias en relación con las concurrentes a la firma del contrato.
Además, considera que el cambio de circunstancias no es un riesgo “normal o previsible” del cumplimiento del contrato, pues dicho riesgo no puede asignarse a ninguna de las partes ya que la prohibición de apertura o reducción de horarios de aperturas o de aforos no puede ser considerado incumplimiento del arrendador, pero tampoco riesgo empresarial del arrendatario.
Respecto al requisito de la desproporción en las prestaciones de las partes, considera que la imposibilidad de facturación durante los meses en que estuvo prohibida la apertura provoca grandes perjuicios, valorando que, en el caso concreto, el uso del local no quedó absolutamente excluido. Además, hay que valorar la situación del arrendador quien también ha visto afectada su situación financiera por la crisis sanitaria, por lo que se intenta “no causar más quebranto que el que sea estrictamente necesario” Por ello, hay que distinguir entre los negocios que no pueden abrir por estar prohibida su actividad de aquellos que deciden no abrir porque las restricciones legalmente impuestas hacen que sea menos rentable.
Por último, el auto contiene dos consideraciones importantes. Una, que, si bien los contratos de tracto sucesivo son “particularmente aptos para que les sea de aplicación la cláusula rebus” pues su finalidad es adaptar las condiciones del contrato al contexto, no es determinante (lo que dejaría abierta la posibilidad de reclamación en los contratos que no lo sean). Otra, que existen dos momentos para poder invocar la cláusula rebus: uno mientras dure el estado de alarma y otro posterior motivado tanto por la minoración de la facturación como por la caída de los precios de los alquileres; considerando, en contra de la opinión de algunos autores, que las medidas de protección a los arrendatarios establecidas en el Real Decreto-Ley 15/2020 no son óbice para que, además, se pueda alegar la cláusula rebus sic stantibus por parte de los arrendatarios para ajustar el contrato a las necesidades de cada caso concreto; entendiendo que no puede aceptarse una “desfasada interpretación restrictiva de la doctrina jurisprudencial” y considerando esta cláusula como una “salvaguarda de la economía de los contratos y, por extensión, de las empresas y de los empleos” llegando a equipararla a los ERTE laborales.
El auto acuerda medidas cautelares suspendiendo el pago de la renta mientras no se permita la reapertura del local (no así el pago de las cantidades complementarias del contrato) y fija la renta, una vez que se permita la reapertura, en el 50 % de la renta pactada, desestimando la solicitud de los arrendatarios de someter el pago de esta cantidad a la condición de que el aforo permitido sea del 85 %.
Esta es una primera resolución de las muchas que vendrán sobre este tema, ante la difícil situación que la pandemia provocada por la Covid-19 ha dejado a muchos comercios en nuestro país.