Carta a la Plataforma de Afectados por el Covid-19 en centros comerciales

Los arrendatarios de locales están sufriendo graves daños y perjuicios: su actividad ha quedado suspendida legalmente, pero no el pago de la renta

Centro comercial vacío en la Avenida de las Américas, en el municipio de Arona (Tenerife).EFE

Las externalidades negativas de la pandemia del Covid-19 han afectado con gran virulencia al negocio de los centros comerciales. Por un lado, los arrendatarios de locales están sufriendo graves daños y perjuicios dado que su actividad ha quedado suspendida legalmente pero no sus obligaciones contractuales con la propiedad, esto es, el pago de la renta. Y, por el otro lado, la propiedad del centro comercial que ante la impotencia por no poder impedir la paralización de dicha actividad se ve abocada a otorgar moratorias o rebajas en el pago de la renta para evitar la destrucción del negocio jurídico.

Para dar respuesta a esta problemática, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, cuyas medidas legales no han servido para dar la seguridad jurídica esperada a estos negocios jurídicos. Lejos de dar una respuesta satisfactoria a los inquilinos afectados, les precipitará a los tribunales en la búsqueda desesperada por dicha respuesta que el Gobierno no les dio en aquellos casos que tampoco la hayan conseguido por la vía amistosa con la propiedad.

Ante esta lamentable tesitura, les aconsejo que desconfíen de quienes les prometan que invocando la mágica cláusula rebus sic stantibus los tribunales les darán lo que no les ha dado el Gobierno, pues deben saber que es un camino largo, tortuoso y con una elevada dosis de incertidumbre. La existencia de una normativa legal ad hoc favorable a los intereses de la propiedad (RDL 15/2020), la falta de reconocimiento legal de la referida cláusula rebus cuyo único marco jurídico es un conjunto de sentencias contradictorias, cambiantes y con un soporte sistemático difuso consistente en una mezcla de principios legales como la buena fe contractual, la equidad y la justicia conmutativa, son los ingredientes ideales para que el juez pueda decidir esto y a su vez lo contrario.

A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que no cabe la aplicación generalizada de esta figura (cláusula rebus), pues solamente es de aplicación de forma subsidiaria si no existen otros mecanismos de ajuste de riesgos en el contrato, por lo que habrá que estar a cada contrato y a su clausulado. Desconfíen de quienes les ofrezcan una ofensiva legal sin haber revisado a conciencia el contenido del contrato de arrendamiento y cómo se han distribuido los riesgos en cada caso. Si además, ello va aderezado de la promesa de que para abaratar costes se articulará la ofensiva mediante una demanda colectiva, entonces bien seguro perderá hasta la camisa, pues no caben demandas colectivas en este tipo de conflictos jurídicos. A lo sumo, podría especularse con una posible acumulación subjetiva de acciones por conexión impropia, pero cuyo planteamiento es de enorme complejidad y sin precedentes en los tribunales, lo cual constituye otro obstáculo más a tener en cuenta -este de carácter procesal-, que puede hacer fracasar dicha ofensiva legal.

Mi recomendación es que antes de apresurarse a pleitear agoten la vía amistosa con el arrendador, y de no alcanzarse una solución satisfactoria para ambas partes, si optan por ir a pleito litiguen de la mano de un abogado especialista en materia arrendaticia pues la enorme complejidad del asunto lo requiere.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio de Fuentes Lojo Abogados.