El 'email' con la oferta de la hipoteca no valida las cláusulas suelo del banco
El Supremo rechaza que cumpla con las exigencias mínimas de transparencia
Los bancos no pueden esgrimir el email comercial enviado a sus clientes antes de la firma de la hipoteca para validar la cláusula suelo incorporada en la posterior escritura. Así lo establece la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en dos recientes sentencias (texto que puede consultar aquí), en las que anula dichas estipulaciones en sendos préstamos hipotecarios por resultar abusivas dada la escasa información ofrecida. Dicho de otro modo, la oferta enviada a través de los correos electrónicos no supera el test de transparencia que se exige a la banca en los contratos firmados por consumidores. No se avisó claramente a los clientes, afirma el Supremo, de las consecuencias económicas y jurídicas de firmar con estas condiciones.
En ambos recursos, y tras cinco años de lucha en los tribunales, el Alto Tribunal declara la nulidad de las cláusulas suelo de las hipotecas del Banco Popular Español (antes Banco Pastor) que contemplaban un tipo de interés mínimo del 2,25 por ciento. Rechaza así la tesis de la entidad, a la que condena al pago de las costas de la apelación, que defendió que los clientes fueron convenientemente informados de las condiciones de la operación a través del correo electrónico enviado dos meses antes de la firma.
En dichos emails, afirmó el banco, se mencionaba expresamente el establecimiento de un límite a la baja en la determinación del tipo de interés a pagar para la devolución del préstamo. Una referencia que, sin embargo, el Supremo considera totalmente insuficiente para cumplir con el especial deber informativo que compete a las entidades en la firma de contratos con consumidores.
Esta mala práctica, denunciada masivamente por los consumidores, sigue dando batalla en sede judicial. La recién publicada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario prohíbe la incorporación de cláusulas suelo en las hipotecas firmadas a partir del próximo 16 de junio.
Información comprensible
Tal y como explica el Supremo en ambos recursos, la cuestión de fondo planteada es la aplicación del control de transparencia en los correos electrónicos que contienen información precontractual para la firma de una hipoteca. El listón, concluye el tribunal, no se supera, sin más, con la simple descripción de los términos de la operación. La entidad, subraya, debe extremar la transparencia de estos mails, de manera que los clientes comprendan antes de contratar la carga económica y jurídica que comporta la firma de la hipoteca.
Los recurrentes denunciaron vulneración de la ley general de protección de consumidores y usuarios y de la jurisprudencia nacional y europea sobre el control de transparencia que deben superar las cláusulas suelo insertas en las hipotecas. Si bien el juzgado de lo mercantil les dio la razón, la Audiencia Provincial de Barcelona aceptó los correos aportados por el banco para considerar que los clientes fueron "suficientemente informados sobre la cláusula en cuestión y su incidencia en el contrato".
Cláusula enmascarada
El Tribunal Supremo rechaza, sin embargo, esta interpretación y declara la nulidad de las cláusulas porque no se informó correctamente a los clientes de las consecuencias jurídicas y económicas de la firma. En este sentido, destaca el tribunal, un simple inciso dentro del "extenso cúmulo" de menciones y datos referenciados en el correo que contenía la oferta precontractual no cumple de ningún modo con el deber del banco de informar sobre las consecuencias de la cláusula suelo.
En conclusión, el deber de transparencia comporta, en estos casos, que el consumidor "disponga antes de la celebración del contrato de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dicha celebración".
La información precontractual, explica el Alto Tribunal, "es la que permite realmente comparar ofertas y adoptar la decisión de contratar". En este sentido, subrayan los magistrados, el consumidor no puede realizar una comparación "fundada" entre las distintas ofertas si, al tiempo de realizar dicha equiparación, no puede tener un conocimiento real de la trascendencia económica y jurídica de la misma.
Como señala la sentencia, del examen de los correos aportados se desprende que la cláusula impugnada quedaba "enmascarada" entre las condiciones de la operación. Se le daba un tratamiento secundario que impedía a los clientes ser conscientes de que su firma les impedía beneficiarse de las fluctuaciones a la baja del mercado de tipos de interés. No se trasladó claramente a los clientes, afirma el tribunal, que lo que estaban firmando era una hipoteca con interés fijo (el 2,25 %) únicamente variable al alza.