Las grandes operaciones reavivan el apetito internacional por el inmobiliario
El mercado acoge transacciones de más de 1.000 millones. Los volúmenes de inversión en 2025 superan a los alcanzados un año antes
La compraventa de empresas inmobiliarias españolas se dispara. Y vuelven las transacciones que superan los 1.000 millones de euros, protagonistas en 2025. Las previsiones de CBRE sitúan el volumen total invertido en esta actividad el año pasado por encima de los 17.000 millones, frente a los 14.000 millones alcanzados en 2024. “Este dinamismo se atribuye a la recuperación del capital internacional, la mejora en las condiciones de financiación y la solidez del mercado de ocupación, factores que han permitido al inmobiliario español demostrar una resiliencia notable y mantener un fuerte atractivo internacional”, resume Adolfo Ramírez-Escudero, presidente para Iberia y Latam de CBRE. Esta consultora cifra en más del 50% el volumen total de inversión entre 2023 y 2025 que provino de capital extranjero.
Hablamos de grandes operaciones, como la adquisición de casi el 80% de Aedas Homes por parte de Neinor Homes, que ha supuesto un desembolso de casi 800 millones y que ha resultado en la creación del mayor promotor residencial cotizado en España. “El mercado llevaba años esperando que se materializara alguna de las esperadas operaciones de concentración necesarias para el sector por diferentes razones, entre ellas, eficiencia y escalabilidad, la propia evolución del mercado residencial o la necesidad de salida de sus inversores”, explica Sergio Fernandes, director de capital markets en Iberia de JLL.
O la compra de Grupo Vitalia, especializado en residencias de ancianos y sector sanitario, por parte de StepStone y Greykite, cerrada en octubre de 2025, por un valor cercano a los 1.500 millones, y la de Livensa Living (residencias de estudiantes) por parte de Nido Living (CPPIB) a Brookfield por 1.200 millones.
La consultora CBRE prevé que el total invertido el ejercicio pasado supere los 17.000 millones
El experto de CBRE prevé que, para las residencias de estudiantes 2025 apunta a ser el mejor ejercicio de la serie histórica. El área continúa marcada por una oferta limitada y fragmentada, pero “aun así, el sector avanza hacia una fase de madurez, con expectativas de que esta brecha se reduzca progresivamente en los próximos años, especialmente gracias al impulso de las ciudades secundarias como nuevos focos de desarrollo”, indica Ramírez-Escudero. Y añade que el aumento de la esperanza de vida está impulsando la demanda de servicios como residencias para mayores, mientras que se abren oportunidades para la sanidad privada, especialmente en el ámbito hospitalario.
Para el responsable de JLL, el regreso de grandes operaciones corporativas tras meses de parálisis del mercado responde principalmente a un reposicionamiento del capital extranjero. “La combinación de crecimiento económico, estabilidad relativa, valores de compra interesantes con claras expectativas de generación de rentabilidades atractivas ha impulsado la confianza del inversor internacional”, subraya.
Perspectivas
Además del inversor internacional tradicional, Carlos Bardavío, socio responsable de real estate de KPMG en España, cree que el perfil se ha ampliado a “oportunistas” que buscan operaciones de valor añadido y más largo recorrido. “Destacaría la presencia cada vez mayor de inversores internacionales en operaciones de tamaño medio en sectores living y hotelero, en las que antes no estaban presentes”, afirma.
Las perspectivas para 2026 también son positivas. “Esperamos que la actividad de fusiones y adquisiciones se mantenga fuerte este año, y continuidad en las operaciones corporativas”, pronostica Ramírez-Escudero. Por su parte, Alberto Valls, socio responsable de real estate en Deloitte, vislumbra que predominarán las operaciones de consolidación sobre las salidas a Bolsa.
“La rotación de activos por parte de fondos value-add [buscan agregar valor a los activos a través de mejoras] y la materialización de estrategias desarrolladas en los últimos años favorecerán fusiones, adquisiciones y ventas de porfolios, mientras que las ampliaciones de capital de cotizadas estarán condicionadas por la brecha entre valor de mercado neto de los activos y la cotización bursátil”, recalca.
Para JLL, el regreso de grandes adquisiciones responde a un reposicionamiento del capital extranjero
Lo cierto es que la evolución de las cotizadas del sector inmobiliario en 2025 fue positiva, con una recuperación progresiva de las valoraciones y un estrechamiento de los descuentos sobre el valor liquidativo. Pese a ello, observa Valls, “en el momento actual los mercados privados siguen concentrando un mayor volumen de actividad y capital, manteniendo mayor protagonismo frente a los cotizados”.
No obstante, los expertos creen que las socimis mantienen su atractivo, especialmente por su transparencia, fiscalidad favorable y obligación de distribuir dividendos, “lo que las convierte en una vía eficiente para acceder al inmobiliario (a mercados regulados) sin asumir los costes de la inversión directa”, indica el directivo de CBRE. Eso sí, se enfrentan al reto de “adaptarse a la nueva demanda de un perfil más especializado”.
Radiografía del inversor
Nacionalidad. Según datos de CBRE, si bien la diversidad geográfica sigue presente entre el inversor internacional en España, destaca con gran diferencia el peso del capital procedente de Estados Unidos, que ha representado aproximadamente el 14% del total de las transacciones entre 2023 y 2025, seguido de Reino Unido, con un 7%.
Tipología. Sergio Fernandes, director de capital markets en Iberia de JLL, menciona tres tipologías de inversores inmobiliarios internacionales en el mercado español en los últimos años. Los family offices y el capital privado, que continúan teniendo una presencia muy relevante y consistente: “Inversores con horizontes temporales largos, máxima flexibilidad en la toma de decisiones y un profundo conocimiento del riesgo. Este perfil ha ganado protagonismo en un entorno de mayor incertidumbre macroeconómica”. En segundo lugar, el capital francés a través de SCPI (vehículos homólogos a las socimis españolas) que “si bien han estado muy activos invirtiendo en España en residencial especializado, logística o retail, empiezan a moderar su interés”. Y por último, el private equity anglosajón que sigue mostrando su apuesta por España atraído por “la profundidad del mercado, la liquidez y la posibilidad de ejecutar estrategias activas de rotación de activos. Este capital busca oportunidades con capacidad de reposicionamiento y de compra y venta recurrente”.
Áreas más atractivas. “Principalmente, el sector living está captando un gran interés internacional, impulsado por la fuerte demanda estructural con especial foco en flex-living y residencias de estudiantes y el hotelero”, observa Alberto Valls, socio responsable de real estate en Deloitte. Mientras que Carlos Bardavío, socio responsable de real estate de KPMG en España, considera que el interés lo concentra el living (excepto residencial tradicional), el hotelero y el logístico.