Oxford Economics avisa del “calentamiento” del mercado de vivienda en España, pero no ve burbuja
La firma de análisis destaca que los precios de las casas han crecido un 77% desde 2014 y apunta al “gran desequilibrio” entre la oferta y la demanda
La vivienda está disparada: los precios han crecido un 77% desde 2014 y es posible que suban un 11% más este año, y un 6% adicional el próximo. Son los datos que maneja la firma de análisis Oxford Economics, vinculada en sus orígenes a la universidad británica, en un informe difundido esta semana que no esconde que la situación tiene un aroma que recuerda a la burbuja de principios de siglo. “Las actuales dinámicas en el sector de la vivienda están empezando generar preocupación por si estamos viendo una repetición del mismo fenómeno”, señala el estudio en el primer párrafo.
No obstante, la posibilidad de burbuja queda descartada desde el encabezamiento mismo del informe, titulado Housing is heating up but not yet bubbling (algo así como “la vivienda se calienta pero todavía no burbujea”). Los autores esgrimen que ni el endeudamiento de los hogares, a la mitad aproximadamente del nivel que alcanzó dos décadas atrás, ni la situación del sector financiero, obligado a adoptar extensas medidas macroprudenciales tras la crisis de 2008, son comparables con la efervescencia de principios de siglo. “Seguimos pensando que el riesgo de un colapso en el sector inmobiliario es bajo”, afirma el informe.
Además, si los precios de las casas han subido mucho en los últimos años, hasta un 77% desde 2014 y un 38% solo en los últimos cuatro años, la firma cree que la asequibilidad todavía es mejor que en la época de la burbuja. Para ello se apoya en varias métricas: la primera es que, aunque los importes de compra se encuentran en récords absolutos, en términos reales (esto es, descontando la inflación) todavía son un 20% más bajos que en el pico de principios de siglo. Y lo mismo sucede con otras medidas de los accesibles que son las casas, como los años de ingresos brutos disponibles que una familia necesita para pagar un piso. Actualmente se requieren unos siete años, unos niveles similares a los de 2004 y lejos todavía de los máximos de 2007 (más de nueve años).
Pero que la situación sea mejor que en el momento álgido de la burbuja no significa que sea buena. Los autores del informe apuntan que “el ciclo de fuertes aumentos de precios se está convirtiendo en un problema social y económico”. Y señalan especialmente hacia “los jóvenes que intentan comprar su primera casa”, en un contexto en el que un mercado de alquiler desbocado “ha convertido el acceso a la vivienda en un acuciante problema político”.
En la base de la cuestión se encuentran “razones estructurales y cíclicas”, que son las que impulsan el crecimiento de precios y a la vez ayudan a explicar por qué para Oxford Economics la situación no es del todo comparable con la burbuja. Y es que España, más que una fiebre por el ladrillo, lo que tiene es un “gran desequilibrio entre la oferta y la demanda” de vivienda. La primera “está siendo impulsada por el bajo desempleo, fuertes incrementos de los ingresos disponibles [de los hogares], bajos costes financieros y capitales extranjeros que fluyen hacia el inmobiliario español”. Pero “mientras tanto, obstáculos regulatorios y altos costes de construcción constriñen la oferta”, agregan los autores.
Una cifra que ejemplifica bien la situación surge del contraste entre el crecimiento poblacional y la insuficiente construcción. El informe destaca que en los últimos cuatro años se han creado un millón de hogares, ya que “el fuerte crecimiento económico de España ha atraído grandes flujos de trabajadores de fuera, especialmente de Latinoamérica”. Pero “en el mismo periodo se han acabado menos de 400.000 casas, conduciendo a una gran escasez de vivienda disponible”.
El informe pone uno de los focos sobre las casas compradas por foráneos, dejando claro que “la migración no es la una fuente de demanda extranjera que lleva los precios al alza”. Oxford Economics apunta que en el último decenio un 20% de las casas que se han vendido las han adquirido extranjeros, y que la mitad de estos no eran residentes en España. Los precios atractivos, el estilo de vida y los visados dorados (permisos de residencia por compras de más de medio millón) “han incentivado que el capital extranjero fluya hacia el sector inmobiliario español”, según los autores. Añaden que las casas compradas por no residentes son de media un 70% más caras que las que compran los residentes.
Pero estos últimos también han impulsado la demanda, animados por la buena marcha general de la economía y el mercado laboral. “El gran crecimiento de los precios de las casas en años recientes ha coincidido también con un gran incremento de los ingresos disponibles en los hogares, que creció más de un 10% acumulado entre 2023 y 2024”, constata Oxford Economics. Eso ha influido más incluso que los tipos de interés (ahora decrecientes, pero que subieron mucho entre 2022 y 2023) porque “la investigación muestra que los precios de las casas en España están sobre todo influidos por los cambios a largo plazo en los ingresos [de los hogares]”.
Por último, la firma de análisis británica, cuyo economista jefe para Europa es el español Ángel Talavera, subraya las “grandes diferencias” territoriales del mercado inmobiliario. “Grandes ciudades, áreas costeras e islas continúan experimentando un crecimiento de precios por encima de la media, coincidiendo con las ganancias de población más cuantiosas pero también reflejando los lugres donde hay más demanda extranjera de casas de segunda mano”, señala el informe. Y a la vez “no hay signos de una convergencia sustancial entre las áreas más baratas y las más caras”. En otras palabras, las casas siguen subiendo más donde ya resultan más prohibitivas.
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