La ciudad deportiva del Real Madrid necesitará 1.235 millones para levantar oficinas, hotel, hospital privado y residencias
La consultora Savills detalla en el expediente del proyecto la necesidad de este tipo de activos
La recalificación de la ciudad deportiva del Real Madrid en Valdebebas permitirá construir una superficie de oficinas equivalentes a dos de las Cuatro Torres de la Castellana. Pero no solo se prevé edificar ese tipo de espacios. El Ayuntamiento de Madrid ha planeado allí la construcción de oficinas, hoteles, hospital privado, residencias de estudiantes, centros educativos, comercios y viviendas de tipo flex-living. La consultora Savills, en la memoria económica del expediente de modificación del plan general que afecta a esta parcela, calcula que el coste necesario para la construcción será de 1.235 millones de euros.
La mayor parte de esa inversión, 795 millones, irá destinada a la parte de equipamiento privado, que puede incluir un hospital, centros educativos y residencias de estudiantes, además de un auditorio y otras infraestructuras culturales.
En el caso del terciario, Savills estima en 388 millones el coste de construcción de oficinas, hoteles, comercios y lo que se denomina como flex-living, que consiste en viviendas de alquiler de estancia inferior a 12 meses que se construyen en suelo terciario y se regulan por las normas de hospedaje. Por último, 51,9 millones irán destinados a nuevas instalaciones deportivas y a un club deportivo, según recoge la memoria económica pública en la web del ayuntamiento liderado por José Luis Martínez-Almeida.
Como publicó ayer este diario, el proyecto aprobado de forma inicial el 30 de julio por la Junta de Gobierno del consistorio madrileño, prevé la recalificación de 448.000 metros cuadrados de edificabilidad en la parcela madridista que dejan de ser de dotacional deportivo a tener un uso lucrativo, mientras mantiene 89.000 metros para las instalaciones deportivas del club, frente a los 360.000 del plan vigente. En mayo del pasado año, Florentino Pérez, presidente del Real Madrid, presentó junto a Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, y Martínez-Almeida el proyecto Madrid Innovation District, para dar un uso alternativo a los terrenos que actualmente están sin utilizar en la ciudad deportiva de Valdebebas.
Tanto el ayuntamiento como el Ejecutivo regional tendrán todavía que dar el visto bueno a esta modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), en un plazo que puede dilatarse hasta 2027.
En esta memoria económica, Savills también señala que tras la recalificación, el suelo de la ciudad deportiva valdría 360 millones, frente a una tasación desconocida de un suelo actual sin uso.
De momento, se desconoce el plan de negocio del Real Madrid respecto a este nuevo campus. En la anterior recalificación urbanística de la que se benefició la casa blanca, en 2001, vendió los suelos de su antigua ciudad deportiva de la Castellana, donde se levantan actualmente las Cuatro Torres. En el sector inmobiliario se prevé que ahora Pérez vuelva a hacer lo mismo, que venda los terrenos a posibles inversores que quieran desarrollar los distintos inmuebles.
Es más complicado que el club invierta en la construcción -por el coste de los 1.235 millones-, aunque los expertos vaticinan que pueda quedarse como socio minoritario -aportando el solar- en algunos de los negocios para recibir rentas de alquileres a lo largo del tiempo, como ha realizado el Atlético de Madrid en algunos de los activos de su ciudad deportiva junto al Metropolitano.
Necesidad
La memoria elaborada por Savills justifica la necesidad de los distintos usos, como por ejemplo los nuevos 100.000 metros cuadrados para oficinas. “Valdebebas reúne condiciones singulares para consolidarse como el próximo gran polo de oficinas de la capital”. Dispone de lo que el mercado de dentro de la M-30 ya no puede ofrecer: suelo para desarrollar proyectos de gran escala", además de su conectividad, “ya notable por la proximidad al aeropuerto” y que se verá reforzada por la ampliación de la línea 11 de Metro.
Esta parte de oficinas es la que más dudas ha despertado en el sector, ya que en ese barrio existe el Valdebebas Fintech District, con suelo para 1,2 millones de metros cuadrados de oficinas y que, sin embargo, no han atraído a las empresas. Mucho más céntrico se encuentra el desarrollo de Madrid Nuevo Norte, junto a la estación de Chamartín, donde se prevé edificar 1,6 millones de metros cuadrados de terciario, fundamentalmente grandes torres de oficinas.
En el caso de un hospital privado, Savills concluye en la memoria que el análisis del mercado sanitario madrileño evidencia un desajuste estructural entre una demanda en plena expansión y una oferta hospitalaria limitada. “La Comunidad de Madrid presenta una ratio de camas por habitante inferior a la media de la OCDE y muy alejada de la de los sistemas sanitarios europeos mejor dotados, con una dotación que apenas ha crecido al ritmo de la población”, se señala. “En este contexto, el desarrollo de nueva infraestructura hospitalaria y clínica privada en Madrid responde a una lógica de mercado sólida y contrastada: una base de demanda amplia, creciente y con capacidad de pago; una oferta insuficiente y con recorrido evidente de expansión”, añade.
Igualmente, justifica en la demanda estructural la necesidad de residencias de estudiantes y el elevado crecimiento de estudiantes avalaría, en su caso, colegios internacionales y centros bilingües privados.
Dentro del terciario, Savills también ve demanda en el hotelero, debido a que Valdebebas se encuentra en un enclave entre el aeropuerto e Ifema. “Esta ubicación le permite beneficiarse simultáneamente de los flujos asociados al turismo de negocios, la actividad congresual y la movilidad internacional vinculada a Barajas”. Respecto al flex-living, se explica que el barrio puede absorber una parte significativa del crecimiento de este mercado.