España, epicentro hotelero: apunta a año récord en inversión pendiente de la venta de HIP por Blackstone
El sector espera que 2026 acabe con transacciones en máximos con la llegada de nuevos inversores tanto internacionales como de ‘family offices’
En estos dos últimos años, España se ha convertido en el destino favorito del capital internacional en el mercado europeo debido a los sólidos fundamentales económicos y al crecimiento demográfico. Durante algunos años más, el país ya estaba siendo además el epicentro de la compra de hoteles debido al fuerte incremento del turismo y la subida de tarifas. Los expertos prevén que 2026 no se quede atrás, más bien al contrario. En lo que va de año, la inversión hotelera está en máximos y puede dispararse si este otoño Blackstone ejecuta la desinversión de su hotelera barcelonesa HIP, valorada entre 6.000 y 6.500 millones de euros.
El fondo de Nueva York busca una salida en este coloso hotelero, utilizando la vía del dual track: estreno en Bolsa o venta. Actualmente, este gigante trabaja con un potencial debut bursátil en este otoño, pero diversas fuentes no descartan que finalmente se decante por una transacción de su 65% del capital, en este caso con GIC como principal candidato.
Blackstone ya vendió en 2023 un 35% de Hotel Investment Partners (HIP) a GIC, el fondo soberano de Singapur, en una operación que entonces valoró a la hotelera en alrededor de 4.000 millones, aunque no se conocieron datos oficiales. Después de las inversiones en capex (activos fijos a largo plazo) y la revalorización de esos activos, el mercado eleva a entre 6.000 y 6.500 millones la tasación actual de la compañía.
“La potencial salida a Bolsa o venta de la cartera de HIP Partners será el gran catalizador del mercado y, de completarse este año, afectará significativamente a la cifra de inversión”, opina Eduardo Valverde, director asociado de hoteles de Colliers. “Respecto a la capacidad de absorción de un portfolio de esta envergadura, el mercado hotelero español ya ha demostrado en el pasado una madurez y profundidad notables para estructurar transacciones de gran volumen, si bien es cierto que esta podría convertirse en la mayor de nuestra historia, pendiente del porcentaje que finalmente se transaccione”, añade el consultor.
El fondo de Nueva York entró en HIP -empresa barcelonesa fundada por Alejandro Hernández-Puértolas, su actual consejero delegado- cuando la adquirió al Sabadell en 2017. Un año después, Blackstone lanzó una opa por casi 2.000 millones por la rival Hispania, la que entonces era la mayor propietaria hotelera de España, y la integró en HIP.
Desde entonces, esta plataforma ha ido creciendo aún más, entrando también en otros mercados del sur de Europa, como Portugal, Italia y Grecia. Lo ha hecho a golpe de talonario, con un programa de capex de alrededor de 750 millones. Actualmente dispone de más de 20.000 habitaciones repartidas en más de 60 hoteles, mayoritariamente de costa. Entre los inquilinos se encuentran grandes marcas hoteleras como Hyatt, Barceló, Meliá, The Ritz-Carlton, Occidental, Dunas, AC o NH.
Un primer semestre récord
Los primeros seis meses del año han acabado con una inversión en máximos. El volumen de transacciones alcanzó los 2.460 millones, un 26,5% más interanualmente, según datos de Colliers. “Prevemos que el volumen de inversión hotelera en España vuelva a superar la barrera de los 4.000 millones de euros al cierre de este ejercicio”, vaticina Valverde.
“Siempre que no exista una disrupción relevante de mercado, nuestra estimación es que a final de año superemos los 4.300 millones transaccionados en 2025″, vaticina, igualmente, Juan Garnica, director ejecutivo de hoteles de Savills. Este experto detalla que el precio de los activos puede tener todavía recorrido en función del incremento de la rentabilidad, si bien es cierto que se prevé un crecimiento más moderado.
Para Garnica, el atractivo del mercado hotelero español para inversores es creciente en base a tres valores clave: la diferencia, la industria y la liquidez. “Tenemos unos valores diferenciales únicos, más allá de la climatología y la oferta de costa, en seguridad e infraestructuras, que soportan un cada vez mayor desarrollo de atractivos complementarios, como cultura, gastronomía, deporte, salud, compras o eventos en una realidad cada vez más enfocada al ocio”, afirma. Además, indica que los fundamentales de la industria en casi todos los destinos y segmentos han demostrado una gran resiliencia. Por último, afirma que el mercado es cada vez más liquido con un creciente flujo de conversión de la estructura de propiedad todavía muy fragmentada.
“Cualquier cosa que pase con HIP va a disparar las cifras”, sostiene, por su parte, Bruno Hallé, codirector de hoteles en Cushman & Wakefield, respecto a la inversión prevista. Este directivo cree que aunque los precios puedan estar altos, los fundamentales están funcionando muy bien: “La ocupación, el precio medio y el número de turistas que llega al destino”. Además, considera que la situación geopolítica de Oriente Próximo también posiciona a España como destino seguro. “Y esto le da mucho más valor”. Recuerda adicionalmente que en los últimos años ha habido un importante flujo de recursos a reformas en los hoteles. Por eso, Hallé opina que los inversores ven una inversión “superconsolidada, supersegura, donde gusta el producto, gusta el operador y la rentabilidad que está dando es correcta”, incluso por encima de algunos otros activos como oficinas o retail. “Es un modelo interesante”, añade.
El incremento de tarifas también ha atraído al inversor que quiere quedarse como dueño del hotel y alquilarlo a una marca. Aunque esos precios se están moderando. Dormir una noche en un hotel español ha costado 163,4 euros de media, entre enero y junio, lo que significa un 4,9% más que durante el mismo periodo de 2025, según un reciente estudio de Cushman & Wakefield. Marbella continúa como el destino más caro, con 334,1 euros de media, un 7% más en un año. Le siguen Barcelona (195,5 euros), Islas Baleares (190,5), Madrid (181,4) e Islas Canarias (172,5).
Valverde, de Colliers, indica que el persistente apetito del capital extranjero por el mercado español responde a un desajuste estructural claro entre una demanda turística en máximos y una oferta hotelera cuyo crecimiento en plazas sigue muy limitado (apenas un 0,9% anualizado en la última década). “España ha consolidado un modelo de valor añadido donde el gasto de los visitantes crece a un ritmo cercano al 8% interanual y donde nos aproximamos a la barrera histórica de los 100 millones de turistas internacionales”, agrega. “El interés de los inversores se concentra de forma muy marcada en los activos vacacionales y en las categorías de gama superior”.
Respecto a la transacción de HIP, Garnica responde que es cierto que el tamaño de la plataforma limita mucho los candidatos potenciales que puedan adquirir una participación de control y que probablemente un estreno bursátil optimice el precio y dé continuidad al proyecto de éxito. “Los condicionantes [de una salida a Bolsa] es verdad que van más allá del atractivo del proyecto en base a la situación de los mercados de capitales, pero desde luego faltan vehículos cotizados de inversión hotelera por lo que nos parece una gran oportunidad”, añade.
Quién compra
La reforma de los hoteles y la subida de tarifas deberían también empujar a que sean los compradores llamados core, los que comiencen a protagonizar más operaciones. Este tipo de inversores son los que buscan más seguridad apostando por inmuebles con rentas muy estables a cambio de estar dispuestos a pagar más por los activos. Son los family office, los fondos de pensiones, aseguradoras o fondos soberanos. “Los factores clave en la consolidación y crecimiento de nuestro mercado transaccional es la ampliación del perfil de los inversores”, apunta Garnica, de Savills. “Después de unos años de importante empuje de los inversores institucionales, tanto extranjeros como domésticos, que siguen teniendo un peso relevante, el empuje actual del mercado está liderado por los operadores con propiedad [marcas hoteleras] y los inversores privados, tanto nacionales como internacionales. Destacable también la creciente presencia de fondos soberanos ampliando su enfoque tradicionalmente limitado a activos trofeo en ciudad”.
Garnica vaticina que debería haber un crecimiento relevante de este capital core a medio plazo, considerando los valores diferenciales de nuestro mercado hotelero, “pero este crecimiento puede ser lento”.
Hallé, de Cushman & Wakefield, percibe que dentro del capital más conservador, lo que destaca sobre todo son family offices que buscan productos muy consolidados y que ofrecen una rentabilidad que para ellos es suficiente. Este experto, además, avanza una tendencia que está ocurriendo, el de los club deals, asociaciones de varias familias para realizar compras relevantes. Pone como ejemplo, precisamente, una reciente venta de HIP, que traspasó tres hoteles a la firma Calena, creada por Felipe Klein.
Entre las operaciones más relevantes del semestre, también se encuentra el suelo del Four Seasons de Marbella o la transacción del 50% del Four Seasons Madrid desde OHLA a Mohari Hospitality (del inversor Mark Scheinberg), que ahora pasará a tener el 100% del icónico hotel, junto a otras transacciones de cartera como la recompra por parte de Palladium de la participación (75%) de Azora en su joint venture. Entre los activos singulares, se vendieron inmuebles como Tivoli La Caleta -adquirido por el family office de García Baquero- y el Ocean House Torremolinos.
Adicionalmente, Valverde, de Colliers, señala que los datos de la consultora indican que actualmente, y en estos últimos años, el mercado está fuertemente protagonizado por el capital nacional. “En concreto, ha concentrado un 62% del volumen total invertido durante la primera mitad del año”.