El todopoderoso Norges Bank compra con recursos propios la cartera de centros comerciales de los Balkany por 1.520 millones
El fondo soberano de Noruega realiza una de las mayores operaciones del sector inmobiliario sin utilizar deuda y con Sonae Sierra como socio minoritario
La venta de los centros comerciales de la familia Balkany se ha cerrado como una de las mayores transacciones inmobiliarias de la historia de España y, por eso, la banca tenía mucho interés en participar como financiador. Pero, finalmente, el comprador, Norges Bank Investment Management, el mayor fondo soberano del mundo, ha realizado esta operación con recursos propios debido a su casi ilimitada capacidad financiera, avanzan fuentes del sector inmobiliario.
Tal como trascendió el viernes y había publicado CincoDías a inicios de julio, Norges Bank y su socio portugués Sonae Sierra se han hecho con ocho centros comerciales de La Sociedad General Inmobiliaria de España (Lsgie), hasta ahora en manos de la familia francesa Balkany. Esta operación, la mayor de centros comerciales y una de las grandes del sector inmobiliario en los últimos años, comenzó a materializarse a partir de octubre del pasado año, cuando la saga gala encargó a BNP Paribas y Morgan Stanley la venta de sus activos en España.
Norges Bank y Sonae Sierra han constituido una sociedad conjunta, de la que la firma financiera noruega controla el 92% y Sonae Sierra un 8%, según los registros remitidos por la empresa portuguesa al regulador luso. De esa forma, el fondo desembolsa 1.400 millones y Sonae otros 120 millones.
Con la operación, los socios se hacen con los ocho centros que suman más de 250.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. Los activos incluidos en la operación son Gran Plaza 2, Plaza Norte 2, Plaza Río 2, La Vaguada, Plaza Moraleja 2 y Plaza Loranca 2 en la Comunidad de Madrid; Gran Vía 2 en Barcelona; y Plaza Mar 2 en Alicante, todos ellos centros consolidados en sus respectivas zonas urbanas, tal como recuerdan los compradores en la nota de prensa del anuncio de la transacción.
Norges Bank Investment Management es el fondo soberano ligado al Banco Central de Noruega, que gestiona las enormes riquezas del país nórdico logradas en base a la venta de gas y petróleo. Actualmente, cuenta con activos invertidos por 22 billones de coronas suecas (dos billones de euros, a cambio actual) y es el principal fondo soberano del mundo por delante de la firma china CIC, GIC (de Singapur), Adia (de Abu Dabi), KIA (Kuwait) o PIF (Arabia Saudí). La firma nórdica invierte en renta variable (71,3% de su cartera), renta fija, inmobiliario y energías renovables en las grandes economías occidentales y en las mayores multinacionales como Apple, Nvidia, Microsidf, Alphabet o Amazon. Por ejemplo, en España tiene invertido casi 29.000 millones de euros.
En ladrillo, la firma nórdica cuenta con activos por alrededor de 34.000 millones de euros invertidos en 14 países. Esta es su primera gran operación inmobiliaria en España, donde solo había coinvertido previamente junto a Axa en residencias de estudiantes y Prologis en naves logísticas.
Esa enorme munición ha permitido que la operación se cierre con recursos propios (también por parte de Sonae Sierra), sin financiación bancaria. Habitualmente, en el sector inmobiliario, este tipo de operaciones suele financiarse con un apalancamiento de deuda de entidades financieras de más del 40% del coste de la transacción. Pero la necesidad de invertir los elevados recursos de la firma noruega ha permitido esta opción.
Además, atacar la operación con recursos propios ha facilitado que se imponga el fondo noruego, ya que su oferta ha sido más competitiva que la del resto de candidatos.
Rivales
Esta operación de venta de los centros comerciales ha atraído, con sorpresa inicial, a numerosos compradores. Las dudas al comienzo de la operación provenían de si habría capital para hacerse con una cartera tan grande de centros comerciales, ya que en los últimos años este tipo de activos inmobiliarios habían estado penalizados entre los inversores por el miedo al auge del comercio electrónico. Sin embargo, una vez que se ha comprobado la solvencia de este sector, la inversión y la financiación bancaria ha llegado en relevantes compras.
Entre los interesados en la transacción también surgieron otros candidatos como Klépierre (en asociación con Generali), Grupo Lar, Orion Capital y Nepi Rockcastle. Igualmente, lo fueron Santander, Merlin Properties y Unibail-Rodamco-Westfield, aunque cayeron en fases previas del proceso de compra.
Entre las operaciones de inicios de año en este sector destacan las de Islazul y Berceo (ambos centros comprados por Castellana Properties), el Mercado de San Miguel (con capital de los dueños de la cadena textil C&A), y el 50% de Madrid Xanadú, por la que Santander (a través de sus clientes de banca privada) y Rivoli han pagado 250 millones al fondo Nuveen a finales de julio.
Sonae compra SCC
En el acuerdo de compra, Sonae Sierre se hará cargo de la gestión de los ocho centros comerciales, y de forma independiente a esta alianza, adquirirá el 100% de la firma SCCE (la gestora de los centros de la familia Balkany). Una vez completada la transacción, Sonae Sierra pasará a gestionar un total de 73 centros comerciales en ocho países, alcanzando un volumen total de activos bajo gestión de 8.500 millones de euros.
“Esta operación amplía nuestra presencia en el mercado inmobiliario comercial en Europa y se alinea con nuestra estrategia de invertir de la mano de operadores especialistas”, señala en el comunicado sobre la compra Jayesh Patel, codirector de inmobiliario para Europa de Norges Bank Investment Management.
La historia de la cartera
El origen de la fortuna de la familia francesa se remonta a los años sesenta. El rumano Robert Zellinger de Balkany, quien estudió arquitectura en Estados Unidos, trajo a Europa la idea de los grandes centros comerciales que había visto al otro lado del Atlántico. Así, abrió decenas de este tipo de complejos de tiendas en Francia, Bélgica, Italia, Rumanía o España, convirtiéndose en una de las grandes fortunas inmobiliarias de Europa.
La segunda y tercera generación decidió desprenderse de una actividad, que actualmente tiene al frente a Robert Strom. Los Balkany tienen sus negocios de centros comerciales agrupados en una empresa matriz luxemburguesa llamada Evermore. De ese vehículo de cabecera depende Lsgie, donde se agrupa la mayor parte de su actividad en España.
En el caso español, su desembarco se produjo con la apertura en 1983 del primer centro comercial de la Comunidad de Madrid, el de La Vaguada, que además supuso un hito arquitectónico al encargar el diseño al canario César Manrique.
Una vez afincado en París, Balkany -fallecido en 2015- tuvo dos hijas de su primer matrimonio, bautizadas como Alexandra y Teresa. En segundas nupcias se casó con María Gabriela de Saboya, hija de Humberto II, el último rey de Italia. Con ella tuvo una tercera hija, llamada María Elisabetta, y le abrió las puertas al mundo de la realeza europea. En España, fue un amigo muy cercano al ahora rey emérito Juan Carlos.