Los propietarios de Gaiarooms entran en el negocio de residencias de estudiantes sin personal
Gaiastays, la operadora de alojamiento flexible, firma sus tres primeros activos, ya en funcionamiento, con una capacidad de 150 habitaciones en Salamanca.
La crisis de la vivienda se extiende como una mancha de aceite por toda España y ha dejado de ser patrimonio de las grandes ciudades. La carestía de los alquileres y la escasez de la oferta ha saltado desde Madrid y Barcelona a otras ciudades más pequeñas, como Málaga, Valencia o San Sebastián, y ahora está empezando a hacerse visible en ciudades pequeñas. Al margen de la parálisis de la oferta, uno de los elementos que está contribuyendo a que esa tensión entre oferta y demanda de vivienda se cronifique es la entrada en tromba de fondos y empresas extranjeras en el sector del alojamiento, empezando por hoteles, siguiendo por apartamentos y flex living (estancias temporales).
Un elemento que puede ayudar a ampliar esa oferta, al menos entre la población más joven, es la apuesta por las residencias de estudiantes. Un fenómeno en el que también están participando empresas de capital español, atraídas por las elevadas rentabilidades que ofrecen los activos. Es el caso de la española Gaiarooms, la cadena hotelera sin personal cofundada y codirigida por Enrique Domínguez, fundador de la app El Parking, que cuenta en la actualidad con 93 activos en operación, ya tiene firmados otros 22 inmuebles, con lo que dispone de una cartera de 115 inmuebles y más de 1.500 habitaciones. Todo ello le conducirá en 2026 a registrar, según sus propias previsiones, una facturación de 40 millones de euros, más del doble de los 18,4 millones que se anotó doce meses antes, y un resultado bruto de explotación (ebitda) que oscilará entre los 4 y 5 millones de euros, también el doble del cierre de 2025 (1,8 millones).
Tras entrar en hoteles, pisos turísticos y alquileres de temporada, todos ellos operados sin personal y con todas las tareas automatizadas con tecnología propia, ahora da un nuevo paso al formalizar su entrada, con el mismo modelo de negocio, en el segmento de residencias de estudiantes a través de su marca Gaiastays. La compañía promete a los propietarios incrementar entre un 25% y 50% los ingresos netos respecto al alquiler tradicional, gracias a la gestión variable de precio y a los bajos niveles de morosidad.
El primer contrato permitirá la gestión de tres residencias, ya en funcionamiento, ubicadas en Salamanca, uno de los grandes núcleos universitarios de España, que suman 156 habitaciones: Residencia San Claudio (42 habitaciones), Residencia Licenciados (36 habitaciones) y Residencia Santa Rosa de Lima (78 habitaciones). “Con esta operación damos un paso natural en la evolución de nuestro modelo hacia el segmento de residencias de estudiantes. Nos enfocamos en activos de tamaño medio, donde nuestra tecnología y modelo operativo marcan una diferencia clara, permitiendo optimizar la gestión y mejorar la rentabilidad en plazas con alta demanda estructural como Salamanca”, apuntó Rafael Aritio, cofundador y CEO de Gaiastays.
La principal apuesta de la compañía pasa por llevar el modelo low cost a las residencias de estudiantes a través de la aplicación de la plataforma tecnológica y sus capacidades de gestión centralizada para optimizar la operativa de estos activos, mejorar la ocupación y ajustar costes, permitiendo así maximizar el rendimiento de establecimientos que, de otro modo, tendrían más dificultades para competir en el mercado.
Un reciente informe de JLL calculaba que a finales de 2025 existía un parque de 106.277 plazas operativas (un 2,7% más que un año anterior) y los proyectos en cartera sumaban otras 25.876 camas hasta 2028, un ritmo elevado por el interés del sector privado en apostar por este producto, pero aún insuficiente para suplir el déficit de 335.000 plazas. Para cubrir ese déficit sería necesaria una inversión que oscilaría entre los 15.000 y los 24.000 millones de euros de inversión para llegar a un ratio del 20% de plazas cubiertas para el total de alumnos, acercándose así a la media europea.
El mercado en España está controlado por cuatro grandes operadores. El mayor es el fondo PGGM, que compró el 100% del capital de Resa por cerca de 900 millones de euros en agosto de 2022 y en la actualidad gestiona una cartera de 12.200 camas. Le sigue de cerca el fondo Stoneshield, que a través de su operadora Micampus gestiona 10.400 habitaciones. En un tercer escalón aparece el fondo canadiense CPPIB, que desembolsó 1.200 millones de euros a través de su plataforma de residencias Nido, para hacerse con Livensa, la marca que habría creado el también fondo canadiense Brookfield con 9.000 camas.