Enrique Losantos (JLL): “La banca va a empezar a cortar el grifo en los préstamos hipotecarios”
El presidente de esta consultora llama a atacar el problema residencial desde varios ángulos y asegura que hay mucho capital dispuesto a invertir para solucionar la escasez de casas. Y señala que si hubiese juicios rápidos y juzgados especiales frente a la okupación, saldrían al mercado miles de casas
Enrique Losantos (Madrid, 54 años) es el responsable de la consultora inmobiliaria JLL, una de las principales del mundo, desde hace más de una década. Conocedor como pocos del mercado inmobiliario y del capital internacional, asegura que España se ha convertido en el segundo destino favorito de Europa para los grandes inversores y que estos están dispuestos a aportar recursos para ayudar con el problema de la vivienda en España. También percibe que la banca va a empezar a cortar el grifo en los préstamos hipotecarios ante el miedo a unas elevadas tasas de esfuerzo.
Pregunta. Los datos de inversión en transacciones de hoteles, vivienda, logística, oficinas y centros comerciales indican que este año está siendo bueno en el mercado inmobiliario.
Respuesta. Por ahora esperamos que sea el tercer año de mayor inversión de la historia después de 2019 y 2022. La inversión crecerá un 30%, hasta 14.600 millones de euros a final de año.
P. ¿Qué se espera para 2026?
R. Si la situación macro nos respeta, ya que viene contaminada con problemas estructurales de acumulación de deuda, seguiremos viviendo en un escenario de tipos bajos, probablemente más bajos por los problemas de crecimiento de Alemania, que ha anunciado políticas expansivas. Esto va a animar mucho el mercado. Si hay bajada de tipos habrá una compresión en la yield [retorno] en un escenario de liquidez, de alta demanda y de escasez de oferta. Nuestra previsión es que el mercado va a seguir creciendo no menos de un 10%.
P. ¿Qué ha pasado para que España se haya convertido en el sitio preferido para invertir en inmobiliario?
R. España es el segundo destino favorito para inversión inmobiliaria en Europa después de Reino Unido. Hay razones macro, comparativamente estamos mejor que otro países, por lo que somos el tuerto en el país de los ciegos. Y en inmobiliario, España es todavía más barato para un inversor en precios que países como Reino Unido, Alemania y Francia.
P. No tener Presupuestos por la inestabilidad política, ¿cómo puede afectar a ese mercado de inversión?
R. Cuando preguntamos a los inversores extranjeros por la inestabilidad política y los escándalos que hay en España no les preocupa demasiado. Son muy prácticos: les funciona el tema macro, demográfico y los problemas estructurales en residencial. Los problemas políticos no son tan distintos a los de otros países de Europa donde hay una inestabilidad altísima. Y, mucho menos, si es un inversor latinoamericano, que ven España como muy estable y solvente. La parte política solo afecta en inmobiliario en los temas de regulación, que les cambien las normas.
P. ¿Qué les interesa a los inversores?
R. Todo lo que tenga que ver con living, con camas. Donde hay un problema estructural, ellos ven una oportunidad. Y tenemos que dar gracias por ello, porque es probable que llegue mucho capital, que no tenemos, para resolver el problema estructural de la vivienda. En las estimaciones más conservadoras decimos que hay un déficit de 400.000 viviendas para el número de hogares que se crean, que se va a ir incrementando dramáticamente en los próximos años por razones demográficas. Hay que buscar soluciones que pasen por, entre otras cosas, atraer capital. También desbloquear el urbanismo. ¿Cómo es posible que desarrollos como la Operación Chamartín lleven más de 30 años y todavía no haya ni una grúa? Eso es un disparate urbanístico. La necesidad de la ciudad ha cambiado radicalmente. La planificación urbanística, si no es ágil, es absolutamente inservible.
P. ¿Tiene estimaciones de qué va a pasar con el precio de la vivienda?
R. Eso sí que es una consulta a una bola de cristal. Mientras haya un déficit estructural, que no se va a arreglar en el corto plazo, lo normal es que siga subiendo hasta un punto en que las tasas de esfuerzo hagan inviable la subida de precios. Hasta que las entidades financieras se pongan un límite: que las tasas de esfuerzo no superen un 30% de los ingresos. En un escenario de tipos de interés bajos, el precio de la vivienda va a seguir subiendo. En el momento en que los tipos de interés empiecen a subir con las tasas de esfuerzo que tenemos ahora, del 33% al 35% de media, eso empezará a tirar del precio hacia abajo.
P. ¿La banca está cómoda con esas tasas de esfuerzo?
R. Sí. Aunque mi percepción es que la banca va a empezar a cortar el grifo en los préstamos hipotecarios. Hay entidades financieras que están empezando a restringir el crédito. ¿Quiere decir que han parado? No. Lo que quiere decir es que sus políticas de crecimiento se están estabilizando, porque no saben si hay una burbuja de precios y si hay problemas con la tasa de esfuerzo. Para gente de cierta edad, nos puede recordar a cosas que pasaron hace casi 20 años, en la década del 2000. De 2005 a 2007 son los años previos basura previos a la crisis desatada por los problemas inmobiliarios ligados a las hipotecas.
P. Ha dicho que no hay solución al tema de la vivienda a corto plazo. Pero si tuviese que dar recetas ¿Cuáles serían para usted las más urgentes?
R. El problema de la vivienda viene por la escasez de suelo, la excesiva regulación y los altos costes de construcción y la falta de capacidad y mano de obra. La respuesta rápida sería, pon foco en esto y lo arreglas. Pero esa no es la respuesta. No se puede atacar solo por aquí problema. El tema del suelo tarda décadas. La excesiva regulación no se soluciona con una clase política que no está en eso y en la que sí estamos pecando de falta de mayorías y tener una Ley de Vivienda que no sirve. Se intenta atajar el problema desde el lado de la demanda y no desde la oferta: cuánto más se regula en vivienda, menos oferta hay y menos promoción. En Cataluña es donde más regulación hay y menos promoción.
P. ¿Y entonces qué se puede hacer?
R. Hay un déficit de viviendas, pero luego también hay un déficit brutal de residencias de estudiantes, que se van a vivir a pisos y retraen del mercado residencial. Luego resulta que, por ejemplo, hay un alto porcentaje de la población en hogares unipersonales, ya que se estima que en 2035 un 28% de las viviendas estén habitadas por una única persona. Luego hay una población envejecida, en 20 a 25 años la población mayor de 80 años se va a duplicar. Y hoy solo hay una cobertura del 4% en residencias. Se necesitarían unos 240.000 camas más. También está el flex-living [hogares temporales construidos en suelo terciario], en el que la regulación se puede flexibilizar para desarrollar este tipo de mercado de manera masiva.
P. Imagino que propone atacar todos esos frentes.
R. Si quieres arreglar el problema de la vivienda hay que atacarlo por todos los ángulos. Moviliza suelo; desregula, algo que ya está diciendo la Comisión Europea; busca cómo reducir los costes de construcción; genera formación profesional, ya que la edad media de las personas que trabajan en la construcción es de 55 años. Y luego empieza a atacar todos esos nichos: el problema de las residencias de estudiantes para liberar vivienda, de las residencias de mayores, del flex living, que puede ser más eficiente para personas solas o parejas; ataca la Ley de Vivienda y el tema de la okupación. El problema de la okupación no llega ni al 1% del mercado, pero ¿qué porcentaje de vivienda disponible está embalsada esperando a que se arregle el problema de la Ley de Vivienda para que le dé a la gente una seguridad de que va a haber un desahucio si le okupan su propiedad?
P. ¿Cuánta vivienda puede estar embalsada ante ese miedo?
R. El parque de viviendas es de 27 millones de unidades. Si solo un 1% de la disponible están embalsadas, son 270.000 viviendas. Esta parte sí que le preocupa a los inversores extranjeros, que no entienden por qué un inversor privado se tiene que responsabilizar de un problema social general. Si hubiera juicios rápidos y juzgados especiales para la okupación, para que en 15 días o un mes como máximo hubiese un desahucio, habría cientos de miles de viviendas que saldrían al mercado. Si atacas todos estos frentes, tal vez en cinco años empiezas a ver la luz.
P. Se habla mucho de mayor oferta construyendo más casas. ¿Pero no es tan importante la rehabilitación y la regeneración de los barrios en las grandes ciudades?
R. Lo más eficiente es regenerar la ciudad, no construir. Lo más eficiente desde el punto de vista económico es regenerar la ciudad, no expandirla.
P. Y lo que falta mucho es vivienda pública o social.
R. El porcentaje de vivienda de protección oficial que tenemos en España, es ínfimo en comparación con otras geografías. Hay que favorecer el desarrollo de suelo para que haya vivienda asequible en venta y en alquiler. La inacción política en este país es brutal. Y uno de los problemas que tenemos es que no hay dinero para solucionarlo. O convencemos a los grandes inversores, a la gente que tiene el dinero, para invertir en vivienda asequible o ese dinero se irá a otro sitio.
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