La suma de Neinor y Aedas formará un negocio que entregue hasta 7.000 casas al año
Si la opa llega a buen término, la nueva Neinor contará con un banco de suelo de 43.000 viviendas
Neinor lanzó este lunes la anunciada opa por su rival Aedas, con un coste de 1.250 millones de euros, de los que alrededor de 1.070 millones servirán para comprar las acciones y casi 200 para cancelar deuda. La suma de ambas compañías, bajo el control del equipo de Neinor, dará como resultado la mayor promotora con mucha diferencia respecto a sus competidores. Según los datos ofrecidos por Neinor a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), en 2026 la empresa resultante entregará entre 6.000 y 7.000 viviendas terminadas.
Ese ritmo conjunto de escrituras al año permitirá a Neinor distanciarse enormemente de sus competidores. Por ejemplo, la otra gran cotizada del sector, Metrovacesa, entregó el pasado año 1.996 casas; Vía Célere otras 2.270 unidades, y Culmia llegó a las 620, aunque para 2025 prevé entregar más de 3.000 teniendo en cuenta la vivienda de alquiler asequible de diferentes concursos públicos.
Este sector está muy atomizado, con multitud de empresas locales que realizan pequeños proyectos. Tras la opa, Neinor se convertirá en el actor más relevante del mercado a partir de 2026, cuando se prevé que esté integrada la gestión de ambas empresas. Entregar entre 6.000 y 7.000 casas al año supondría tener alrededor de una cuota de mercado del 6% al 7%, ya que en España se construyen alrededor de 100.000 viviendas al año.
Precisamente, la compañía resultante asumirá la mayor parte de las entregas de proyectos de vivienda de alquiler asequible y social, ya que Neinor trabajaba en la construcción de 4.555 unidades y Aedas de otras 4.526, es decir, que conjuntamente entregarán 9.000 casas a Administraciones como Habitatge Metropolis Barcelona (HMB) y el conocido como Plan Vive de la Comunidad de Madrid.
Además, ambas empresas cuentan con proyectos de coinversión con aliados, en los que las promotoras ejercen como gestor y socio minoritario. Se trata de acuerdos para construir viviendas con Axa, Orion, Urbanitae, Santander, Bain Capital o King Street.
Alrededor del 50% de la cartera con la que se hace Neinor mediante la opa se encuentra en Madrid, el mercado más dinámico en España, además de en otras ubicaciones como Alicante, Costa del Sol y País Vasco. Con esta transacción, de hecho, se convierte en el gran consolidador del sector, ya que anteriormente compró Quabit e integró Hábitat tras un acuerdo para gestionar esa compañía y comprar el 10% a su accionista Bain Capital.
De la cartera de Aedas, alrededor de 13.800 casas están en producción, 9.050 ya en construcción y 3.700 prevendidas y que aportarán ingresos futuros de 1.700 millones.
En el documento remitido a la CNMV, Neinor indica que tras la transacción tendrá un beneficio neto de entre 120 y 140 millones en 2026 (frente a los 79 millones previstos) y entre 150 y 170 millones en 2027 (versus los 85 previstos inicialmente). La promotora de origen vasco hasta ahora contaba con un plan estratégico de 2023 a 2027 en el que se había fijado un objetivo de remuneración al accionista de 600 millones de euros. Según las estimaciones facilitadas por la compañía, esa diana se eleva un 44%, hasta los 850 millones, lo que traducido a dividendo por acción es de 9,4 euros, un 30% más. De esos 850 millones, quedan por distribuir 500 millones en los próximos tres años.
Estas cifras convencieron a los inversores sobre las bondades de la opa. El precio de la acción de Neinor se encareció hasta los 15,84 euros, disparándose un 15,96% en la sesión de ayer. Por su parte, Aedas corrigió su valor un 8,97%, hasta los 24,85 euros, y acercándose al precio de ofrecido por Neinor.
Los detalles de la opa
Neinor, encabezada por Borja García-Egotxeaga como consejero delegado, lanzó la opa por el 100% de su rival a un precio de 24,485 euros por acción. Se trata de la mayor transacción de este tipo de empresas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. Para la operación, utilizará 500 millones de fondos propios. De esos, 275 millones son de caja de la inmobiliaria y el resto de una ampliación de capital cuyo éxito está asegurado por los principales accionistas: Stoneshield (gestora de Juan Pepa y Felipe Morenés), el fondo Orion Capital y el fondo Adar. Este movimiento cuenta con una garantía hipotecaria por 175 millones de JP Morgan y Santander. El resto del coste de la operación, de 750 millones, serán financiados por Apollo, que emitirá bonos sénior.
Para esta transacción, Neinor ha creado una filial llamada Neinor DMP, en la que colgará esa deuda y, así, dejar la matriz con un bajo endeudamiento loan to value (respecto al valor de los activos) por encima del 20%.
La opa tiene todas las garantías de terminar con éxito ya que Neinor ha acordado el precio con Castlelake, fondo estadounidense que controla el 79% del capital de Aedas.
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