Neinor lanza la opa por el 100% de Aedas por 1.070 millones para crear la gran promotora de vivienda española
El precio pactado con Castlelake, el vendedor de la mayor parte de las acciones, es a 24,485 euros. 750 millones serán financiados por Apollo
Neinor lanza la opa sobre su rival Aedas Homes con la que se creará la gran promotora española de vivienda. La compañía anunció este lunes a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que lanza una opa por el 100% de su rival a un precio de 24,485 euros por acción, lo que supone valorar la operación en 1.070 millones de euros, después de que en mayo confirmara estas negociaciones.
Se trata de la mayor transacción de este tipo de empresas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. La nueva Neinor tendrá suelos con una capacidad para construir más de 43.000 viviendas. Este martes, las acciones de Neinor suben cerca de un 13% y las de Aedas caen un 8%.
La operación tendrá un valor real aproximado de 1.250 millones, ya que aparte del capital, Neinor cancelará un bono de más de 200 millones de su rival. Para llevar a cabo la operación, la promotora encabezada por Borja García-Egotxeaga como consejero delegado, utilizará 500 millones de fondos propios. De esos, 275 millones son de caja de la inmobiliaria y el resto de una ampliación de capital cuyo éxito está asegurado por los principales accionistas: Stoneshield (gestora de Juan Pepa y Felipe Morenés), el fondo Orion Capital y el fondo Adar. Este movimiento cuenta con una garantía hipotecaria por 175 millones de JP Morgan y Santander.
El resto del coste de la operación, de 750 millones, serán financiados por Apollo, que emitirá bonos sénior. Ese crédito tendrá una vencimiento a cuatro años.
Para esta transacción, Neinor ha creado una filial llamada Neinor DMP, en la que colgará esa deuda y, así, dejar la matriz con un bajo endeudamiento loan to value (respecto al valor de los activos) por encima del 20%.
Se trata de la gran operación del sector promotor que esperaba el mercado, después de que los grandes accionistas de varias inmobiliarias quisieran salir del capital y recuperar su inversión. Es el caso de Castlelake, que controla el 79% del capital de Aedas, y que ahora se ha comprometido con vender su participación al rival. Neinor, de hecho, se convierte en el gran consolidador del sector, ya que anteriormente compró Quabit e integró Hábitat tras un acuerdo para gestionar esa compañía y comprar el 10% a su accionista Bain Capital.
No se espera que la transacción se cierre hasta finales de 2025, cuando la opa esté avanzada y la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) dé el visto bueno regulatorio. A partir de esa fecha, se espera que desde inicios de 2026, las dos compañías empiecen a funcionar de forma integrada.
Una cartera con descuento
Neinor calcula que gracias a la operación se está haciendo con una cartera de suelo para capacidad de 20.200 viviendas con un 30% de descuento sobre el valor neto de esos activos (NAV, en la jerga del sector), ya que el precio de cotización de Aedas está por debajo del valor real de su portfolio. Respecto al precio de cierre en la sesión bursátil de este lunes, de 27,30 euros, se trata de un descuento del 8,8%.
De esa cartera, alrededor de 13.800 casas están en producción, 9.050 ya en construcción y 3.700 prevendidas y que aportarán ingresos futuros de 1.700 millones. Por eso, desde Neinor se entiende que tienen visibilidad suficiente que ese negocio les ofrece garantía para abordar el crédito con Apollo. Precisamente, este fondo estadounidense cuenta con Konstantin Sajonia-Coburgo como nuevo responsable en España, con el cargo de sénior advisor.
Alrededor del 50% de la cartera de Aedas se encuentra en Madrid, el mercado más dinámico en España, además de en otras ubicaciones Alicante, Costa del Sol y País Vasco. Esta inmobiliaria de Castlelake, que cuenta con David Martínez como consejero delegado, ha sido también en los últimos tiempos un consolidador del mercado, ya que adquirió la promotora Áurea al grupo ACR e Inmobiliaria Espacio al Grupo Villar Mir.
La promotora de Castlelake entregó 5.211 viviendas en su último ejercicio fiscal, cerrado el pasado 31 de marzo, lo que supone traspasar la barrera de los 1.000 millones de euros de ingresos anuales.
Cálculos sobre dividendos
Neinor, inmobiliaria vasca que tiene su origen en Kutxabank, tenía hasta ahora un plan estratégico de 2023 a 2027 en el que se había fijado un objetivo de remuneración al accionista de 600 millones de euros. Según las estimaciones facilitadas por la compañía, esa diana se eleva un 44%, hasta los 850 millones, lo que traducido a dividendo por acción es de 9,4 euros, un 30% más. De esos 850 millones, quedan por distribuir 500 millones en los próximos tres años.
Sobre la opa a Aedas, si Castlelake decide repartir el dividendo previsto de este año, de 136 millones, el precio ofrecido por Neinor a los accionistas será de 21,335 euros.
La gran promotora
La opa de Neinor sobre Aedas llega después de que la negociación del fondo Castlelake encallara en la venta de ese 79% a Starwood Capital. Con esta operación, cuyo éxito está garantizado gracias al acuerdo previo con Castlelake, la compañía se convertirá en la mayor promotora del país, muy por delante de la también cotizada Metrovacesa (controlada por Santander, BBVA y Carlos Slim) y otras como Vía Célere, Pryconsa o Culmia.
También se convertirá en la gran constructora de vivienda de alquiler asequible en concursos para distintas Administraciones, ya que entre las dos empresas sumarán alrededor de 9.000 unidades en obra.
“Esta es una oportunidad única en el ciclo para redefinir el mercado residencial español”, apunta García-Egotxeaga en una nota de prensa sobre la operación. “La combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales —tanto privados como públicos— que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España", agrega.
“Esta transacción por sí sola añade 450 millones en potencial de beneficios, está totalmente financiada y genera una TIR superior al 20%“, asegura, por su parte, Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y director financiero de Aedas.
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