Las grandes inmobiliarias se arriesgan con negocios poco tradicionales para crecer
Merlin entra el el sector de los centros de datos, Colonial en laboratorios científicos y GMP en ‘flex living’, sectores por desarrollar y con más rentabilidad
¿Una compañía inmobiliaria haciendo infraestructuras para inteligencia artificial? ¿Otra centrada en el tradicional negocio de edificios de oficinas que entra en a construir laboratorios científicos? Las grandes inmobiliarias patrimonialistas, que tienen en propiedad inmuebles que alquilan a inquilinos, están entrando con fuerza en actividades poco tradicionales, lo que en el sector se ha conocido habitualmente como activos alternativos. Es la forma que han encontrado para crecer y ganar rentabilidad para sus accionistas.
La primera que dio el salto a un activo poco tradicional fue la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Merlin Properties. Desde hace algunos años, esta inmobiliaria que tiene a Ismael Clemente como consejero delegado, empezó a estudiar cómo entrar en el sector de los centros de datos, cuando entonces no era tan evidente su relevancia como infraestructura, pero que debido a los servicios en la nube y la inteligencia artificial está viviendo un boom de crecimiento.
Esta compañía invertía hasta hace poco en los tradicionales sectores de edificios de oficinas, centros comerciales y naves logísticas. Ya en los últimos meses han comenzado a tener los primeros ingresos por sus data centers, que de momento se ubican en Barcelona, Madrid y Álava, pero que próximamente también abrirá en Lisboa. Ya ha conseguido clientes como Meta (matriz de Instagram y Whatsapp) y Coreware, uno de los gigantes de la inteligencia artificial.
JP Morgan calculó en un reciente informe que Merlin mejorará sus ingresos en un 35% en tan solo tres años, desde los 517 millones de euros 2024 a los 700 millones en 2027 y que en 2028 el FFO (flujo de caja) por acción se disparará hasta los 0,82 euros, casi un 50% más que cuatro años antes gracias a su negocio de data centers. La inmobiliaria está llevando a cabo dos fases de crecimiento en este negocio, una de 64 MW (megawatios) de capacidad y otra de 200 MW, una etapa que debería estar estabilizada a partir de 2029 y para la que amplió capital en casi 1.000 millones de euros, a los que sumará una cantidad similar de deuda como inversión.
“Ante la necesidad de desapalancar la compañía ante una eventual subida de tipos, tuvimos que buscar una tipología de activo que tuviera una mayor rentabilidad intrínseca. En esa búsqueda de activos descartamos aquellos que eran demasiado nicho y los centros de datos emergen como una categoría con volumen suficiente y con un gran viento a favor”, explican desde la socimi. Y también ofrecen datos sobre mayores márgenes: “La rentabilidad bruta media de la cartera tradicional de Merlin se sitúa en torno al 5,3%. Mientras que el yield on cost [rentabilidad sobre el coste] del desarrollo de los centros de datos es superior al 14%”.
Juan Manuel Pardo, director de mercado de capitales de JLL opina que las socimis, históricamente centradas en activos más tradicionales, están aplicando su expertise inmobiliario a sectores emergentes como los data centers, donde aportan un valor significativo en desarrollo, gestión y financiación de estas infraestructuras tecnológicas. “Esta diversificación estratégica responde a tres factores clave: primero, la búsqueda de rentabilidades superiores frente a cierta compresión en activos tradicionales; segundo, la oportunidad de asegurar contratos a largo plazo con inquilinos solventes del sector tecnológico; y tercero, el posicionamiento en un mercado con una demanda estructural creciente e impulsada por profundos cambios sociales. Esta estrategia no solo fortalece sus fundamentales financieros sino que también balancea sus carteras, ofreciendo mayor estabilidad en un sector inmobiliario históricamente cíclico”, apunta Pardo.
Laboratorios
Hace algo más de un mes, Colonial anunció, por su parte, que entraba en un negocio totalmente desconocido para la empresa. Esta histórica inmobiliaria actualmente es propietario de grandes edificios de oficinas en Madrid, Barcelona y en París (ciudad de donde más ingresos obtiene). La compañía que tiene a Pere Viñolas como consejero delegado reveló que invertía 200 millones en la compañía Deeplabs, creada por el fondo Stoneshield (de Juan Pepa y Felipe Morenés). Esta empresa desarrolla activos inmobiliarios de ciencia e innovación y mantiene un amplio plan para crecer por Europa. De hecho, tiene como objetivo a medio plazo generar una cartera de 2.400 millones con inversiones que se realizarán a través de un fondo abierto a inversión de terceros. A corto plazo ya tienen identificada una cartera de desarrollo por más de 700 millones.
Hace un mes, con motivo de la presentación de resultados de Colonial del primer trimestre, Viñolas apuntaba precisamente a que a medio plazo, la actividad de Deeplabs puede aportar entre un 7% y un 10% de beneficio por acción.
La alianza con Stoneshield y con ambición europea permite a Colonial incorporar activos de alto valor añadido con una yield del 7%-8%. Se trata de rentabilidades atractivas que, además, ofrecen beneficios de diversificación tanto desde el punto de vista del tipo de activo como geográfico, explican fuentes conocedoras.
“Por distintos motivos en los últimos años los retornos en el sector inmobiliario no han sido los esperados. En este entorno, los activos alternativos así como los operacionales toman más relevancia debido a que dan mayor retorno con un perfil de riesgo similar en muchos casos debido a muy buenos fundamentales de fondo”, opina Pardo, de JLL.
Menos interés en las oficinas
Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de la consultora Colliers, explica que el capital institucional que invierte en las socimis de oficinas lo hace, con carácter general, con una estrategia core o core plus, es decir, es un capital muy conservador que busca invertir en activos de muy alta calidad que generen rentas crecientes y estables en el tiempo. Sin embargo, desde el auge del teletrabajo, se ha creado una corriente en el mundo anglosajón de no invertir en las oficinas, algo que ha llegado a España. “En este contexto para los gestores de portfolios de oficinas en alquiler, se abre la disyuntiva de completar sus estrategias de inversión con activos inmobiliarios que se adapten a las nuevas tendencias. El sector sanitario, el living [distintos negocios de alquiler residencial], la digitalización, la logística y el ocio aparecen como nuevas tendencias para captar el interés de los inversores más conservadores".
Otro movimiento inesperado en ese sentido lo ha protagonizado GMP, socimi de la familia Montoro Alemán y el fondo soberano de Singapur GIC, que hace unos días anunció que entraba en el negocio del flex living o alquiler residencial de media estancia, una actividad nicho que está atrayendo cada vez a más actores por la alta demanda de vivienda en alquiler. La compañía ha comenzado en ese negocio adquiriendo a M&G Investment un edificio de 285 casas y 204 plazas de aparcamiento en Madrid. GMP “entra en un sector emergente y con un alto potencial de crecimiento en España e inicia la ampliación y diversificación de su negocio patrimonialista tradicional”, indicaba entonces la compañía en un comunicado. Esta firma es propietaria de relevantes edificios de oficinas como Castellana 81, Castellana 77 o Alcalá 16 en Madrid.
En este vuelco, el pasado jueves también se produjo un cambio directivo en GMP, con la salida de Xabier Barrondo, quien había sido director general desde 2013, y la promoción interna de José Luis García de la Calle como director de operaciones y la de Lorenzo Castilla Bayod como director general de negocio. A su vez, la nueva línea de negocio de flex living será liderada por Jaime Monjo, recientemente incorporado a GMP desde Bext Space. Para esta inmobiliaria, “el flex living, un sector emergente con gran potencial de crecimiento, en el que GMP está explorando nuevas oportunidades de inversión y de desarrollos en su cartera de suelo".
Las mayores rentabilidades de estos negocios alternativos llegan fundamentalmente por dos razones, al asumir el riesgo de la construcción desde cero y que ofrecen mayores rentabilidades en el alquiler que el mundo de las oficinas prime (un activo muy estable en ingresos pero de menor retorno). “Tenemos el riesgo de desarrollo que está implícito en cualquier desarrollo inmobiliario”, recuerdan desde Merlin. “Al no haber prácticamente capacidad instalada, invertir en centros de datos pasa necesariamente por el desarrollo de los mismos y cualquier desarrollo lleva aparejado un riesgo de tiempo y, potencialmente, de costes. Nosotros tenemos los costes muy acotados porque el 70% de la inversión es equipamiento y tenemos mucha experiencia en desarrollo, lo que nos permite tenerlos muy controlados. Además, existe un riesgo operativo al operar los activos, pero tras cuatro años de trabajo y tres centros de datos abiertos este riesgo está ya mitigado”, agregan.
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