Hines y Grupo Lar barajan sacar a Lar España del mercado continuo si la aceptación de la opa es elevada
El fondo propondrá cuatro consejeros, la promotora otro y se sumarán dos independientes, que pueden ser nuevas caras
Hines y Grupo Lar esperan una alta aceptación de la opa lanzada por Lar España. Así lo ven responsables de ambas compañías por el interés en una oferta que acaba el 16 de diciembre a un precio de 8,30 euros por acción. Ambos inversores, que realizan la opa a través del vehículo conjunto Helios, barajan que si la opa supera el 90% de aceptación (ya disponen de más del 50% del capital comprometido) la inmobiliaria podría dejar el mercado continuo para marchar a alguna otra Bolsa alternativa.
Cuando se conozca con qué porcentaje de Lar España se quedan Hines y Grupo Lar, sus responsables valorarán la servidumbres y costes del mercado continuo, lo que podría llevar a tomar la decisión de cambiar a otro mercado si el free float de la empresa es mínimo. Actualmente como alternativas existen parqués como BME Growth, BME Scaleup, Euronext Access o Portfolio Exchange. Lar España, fundada en 2014, cotiza desde sus inicios en el continuo, de igual forma que Colonial y Merlin Properties (estas en el selectivo Ibex 35).
La opa sobre la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), anunciada en julio, valora el capital social de esta firma en aproximadamente 695 millones de euros. En esta operación, ambos socios acuden a la compra a través del consorcio Helios, del que el fondo Hines dispone del 62,5% y Grupo Lar del 37,5%.
Ambos socios ya llegaron a un acuerdo recientemente para hacerse con las acciones de Castellana Properties —socimi española del fondo sudafricano Vukile y propietaria del 28,7% del capital de Lar España— por el que esta compañía se comprometía irrevocablemente a vender su participación en la oferta pública de adquisición (opa). Por ese acuerdo con Castellana, Helios mejoró los términos de la opa desde 8,10 euros a 8,30 euros. Este pacto con Vukile supuso no únicamente que esta firma no plantease una potencial contraopa, sino un retorno del 45% para este fondo.
La intención de Helios es optimizar la estructura de capital de Lar España y aumentar el apalancamiento hasta el 60% LTV (loan to value), distribuyendo a sus accionistas después de la opa alrededor de 200 millones en un dividendo por la caja disponible.
Una de las novedades para Lar España tras la opa en su actividad será la renuncia a la promoción de sus propios centros comerciales, como por ejemplo construyó en el pasado Lagoh en Sevilla, porque los números actuales de la construcción no son suficientemente rentables. Aun así, se espera una gestión continuista.
La oferta se dirige al 89,85% de las acciones ordinarias de Lar España, ya que se excluyen del cómputo el resto de acciones, que son propiedad del Grupo Lar y las de Miguel Pereda (accionista y presidente ejecutivo de Grupo Lar). La operación cuenta con el compromiso irrevocable de aceptación de algunos de los accionistas: Castellana Properties, Brandes Investment Partners, Grupo Lar y Eurosazor. De esta forma, Helios se asegura ya el apoyo a la operación del 50,40% del accionariado. El consejo de administración de Lar España recomendó este martes acudir a la opa por unanimidad y aprobó la venta de la autocartera en la operación.
Cambio del variable en la gestión
Esta socimi fue impulsada por Grupo Lar y ha estado gestionada externamente por esta empresa de la familia Pereda. La firma está especializada en la propiedad de activos retail. Concretamente cuenta con nueve centros comerciales, entre ellos Lagoh en Sevilla o Gran Vía de Vigo, y tres parques de medianas, como Megapark en Barakaldo (Vizcaya), con una valoración de esos inmuebles en cerca de 1.400 millones.
Después de la opa, según se recoge en el folleto presentado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Grupo Lar se seguirá encargando de la gestión de la inmobiliaria mediante un contrato de gestión. Los responsables de Helios calculan que las comisiones que esta empresa se llevará por la administración de Lar España será similar al actual, aunque cambian algunos puntos. La comisión fija permanecerá igual, pero la variable se extiende de uno a cinco años y se vincula a la generación de caja más que al valor de los activos, es decir, al beneficio que se genera de verdad.
Respecto al futuro consejo de administración, el folleto incluye que Hines nombrará cuatro nuevos consejeros y Grupo Lar otro. También podría haber renovación en los dos independientes (uno será elegido presidente de la sociedad), según explican responsables de Helios.
Uno de los cambios relevantes que se esperan tras la opa es el apalancamiento de la sociedad, que podría elevarse casi treinta puntos, hasta el 60% del loan to value (deuda respecto al valor de los activos). La operación será financiada a través de una combinación de fondos propios y financiación de Banco Santander y Morgan Stanley. Ambas entidades financieras también garantizan la cancelación de la deuda actual, en gran parte (570 millones) en manos de bonistas y que al producirse un cambio de control tienen derecho al pago.
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