La vivienda encara 2023 con menos demanda y bajadas en los costes de construcción

Los materiales serán un 3% más baratos que en 2022, prevé Caixabank

Sin embargo, seguirá un 15% por encima del previo al Covid-19

Edificio de viviendas en construcción.
Edificio de viviendas en construcción. GETTY

Al esperado enfriamiento de la demanda que va a experimentar en 2023 el sector inmobiliario tras el impulso de 2022 se une el descenso previsto en el precio de los materiales de construcción residencial. Sin embargo, pese a esta circunstancia, los costes de la construcción aún se mantendrán altos, por encima del nivel prepandemia.

Según el último informe Inmobiliario de CaixaBank Research, los costes de la construcción residencial en España se incrementaron de manera significativa desde enero de 2021, como consecuencia de la fuerte reactivación de la demanda global, ante la reapertura de la economía tras la pandemia. La tendencia se agravó con el inicio de la guerra en Ucrania y el incremento de los precios de los materiales básicos para la construcción.

Ya en los últimos meses, los precios de los metales industriales en los mercados internacionales han descendido de forma acusada, con lo que puede esperarse que estos materiales empleados para la construcción de vivienda vayan moderándose en los primeros meses de 2023, para registrar valores negativos a partir de abril. Esta tendencia provocará que el coste de construcción residencial en 2023 sea un 3% inferior frente a 2022, aunque en diciembre de 2023 sería todavía un 15% superior al de enero de 2019, según el modelo elaborado por Caixabank. No se alcanzarían los niveles previos al Covid-19 hasta mediados de 2024.

El año 2022 ha sido especialmente volátil para el precio de las materias primas, a las que hay que añadir la evolución de los metales industriales, que se han visto influenciados por la guerra en Ucrania, la subida del dólar e incluso la reciente desaceleración del crecimiento en China, factores que ha contribuido a tensionar los precios de los materiales que son la base de la construcción de una vivienda.

El London Metal Exchange Index (LME), el índice más utilizado como referencia internacional, subió el 53% entre enero de 2021 y abril de 2022, tras el inicio de la guerra en Ucrania. Desde entonces, el precio ha bajado, pese a lo cual aún sigue un 28% superior a los niveles de prepandemia. La razón se encuentra en los riesgos derivados de la guerra y la posibilidad de un importante desabastecimiento de materias primas que podría parar muchas obras en marcha. Esta situación jugó a favor de nuevos incrementos de precios.

Sin embargo, estas mismas expectativas dieron un giro drástico al no materializarse los peores temores de desabastecimiento de materias primas debido al conflicto y, más tarde, debido al deterioro de las perspectivas de crecimiento en las economías desarrolladas. En paralelo, otro factor importante en el reciente descenso de los precios de los metales es la evolución de la demanda de materias primas por parte de China.

Pero, ¿tendrá efectos en la evolución de los costes de construcción en España esta tendencia en los mercados internacionales? La respuesta es afirmativa. Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el coste de los materiales de la construcción residencial era en septiembre pasado un 26,7% superior al registro de enero de 2019, ligeramente por debajo del crecimiento máximo del 27,6% que llegó a alcanzar en junio de 2022.

En septiembre pasado, el cemento y el hormigón eran alrededor de un 20% más caros que a principios de 2019 y la madera, un 28%. El acero llegó a encarecerse el 84%, y en septiembre aún se situaba un 61% por encima del de enero de 2019.

Sin embargo, la curva de futuros del LME hace presagiar que los precios de los metales se mantendrán estables durante 2023. El precio del acero, el hormigón, la madera y el cemento experimentarán un descenso en 2023, moderado en el caso de la madera (2%) y más pronunciado en el acero (23%). Esta diferencia obedece a que el acero participa en mayor medida con el ciclo del mercado inmobiliario que se encuentra en fase de moderación, al tiempo que repuntó mucho más, por los efectos del conflicto de Ucrania, al ser Rusia uno de los mayores exportadores de este metal a nivel mundial.

Corrección del mercado

Esta evolución de los precios de los materiales de construcción resulta coherente con las previsiones que apuntan que en 2023 el mercado de la vivienda en España va a experimentar un ajuste ordenado del sector, sin que tenga nada que ver con el desplome del orden del 40% en la demanda y la incapacidad del mercado para absorber la importante oferta de vivienda construida y vacía disponible. Según Caixabank, en 2023 la compraventa se moderará hasta alcanzar las 480.000 unidades, cifra que todavía es superior al promedio anual de 450.000 que se vienen realizando desde 2007, pero inferior al medio millón que se registró durante 2021.

La subida de tipos por parte del BCE está siendo decisiva a la hora de canalizar la demanda y regular los precios, situación a la que se sumarán los costes de las materias primas de la construcción.

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