El Gobierno estudia que las socimis puedan comprar fincas agrícolas
Hacienda decidirá si extiende esta figura como en otros países europeos. Sería una forma de atraer inversión a la España vaciada
Hacienda tiene sobre la mesa una propuesta para que las socimis puedan adquirir fincas agrícolas, más allá de los activos inmobiliarios de naturaleza urbana en los que actualmente pueden invertir. La intención de la medida es atraer capital a la España rural para dinamizar un entorno rural muy envejecido y de cultivos pequeños y poco rentables, además de dotar al país de autosuficiencia frente a crisis como la pandemia de Covid-19 o la Guerra de Ucrania.
La propuesta ha llegado al ministerio de María Jesús Montero, concretamente a la Dirección General de Tributos, ya que este tipo de empresas (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) cuentan con un régimen fiscal propio. La iniciativa está impulsada por la firma Armanext, presidida por Antonio Fernández, uno de los máximos impulsores de esta figura con diez años de vida en España.
Anteriormente a la llegada a Hacienda, Armanext trasladó la propuesta el pasado año al Ministerio de Agricultura, liderado por Luis Planas, que indicó que la proposición debía analizarla el departamento de Montero, aunque recibió con interés la iniciativa como forma de llevar recursos a la España vaciada y mejorar la rentabilidad de los cultivos, según el propio Fernández.
De momento, desde el departamento de Montero no tienen una respuesta sobre si el proyecto avanzará legislativamente. Por ahora es una propuesta que se analiza técnicamente en Tributos. Se desconoce si el Gobierno hará suya esta iniciativa como forma de enfocar inversiones hacia la España vaciada y equiparar a las socimis nacionales a las europeas, que sí pueden invertir en terrenos agrícolas y forestales. O por el contrario, pesa más el discurso de endurecimiento hacia este tipo de compañías –que disfrutan de ventajas fiscales–, tal como ha auspiciado el ala gubernamental de Unidas Podemos y que ya llevó a una modificación de la ley en 2020.
El arranque de las socimis se produjo en 2012 tras una modificación del entonces ministro Cristóbal Montoro (PP) de una ley de 2009 aprobada por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero (PSOE). Por esa norma se creaba un régimen fiscal especial a semejanza de los conocidos como REIT, que a nivel internacional están activos desde hace décadas.
Las socimis, a día de hoy, invierten en activos urbanos dedicados al arrendamiento, como oficinas, locales, centros comerciales, hoteles, viviendas en alquiler o almacenes logísticos. Tienen la ventaja fiscal de tributar al 0% en el impuesto de sociedades, pero a cambio están obligadas a repartir al menos el 80% de su beneficio en dividendos (que sí tributan). Además, deben cotizar en alguna Bolsa europea.
Uno de los argumentos de los impulsores de la propuesta es, precisamente, el éxito de la última década para atraer inversión, según un documento de Armanext sobre la posible incorporación de socimis agrícolas a este régimen fiscal. Desde 2012, más de 100 socimis cotizan en Bolsa, bien en la española o en el mercado de Euronext en París, atrayendo un relevante flujo de capital internacional a dinamizar el mercado inmobiliario hundido tras la crisis financiera y del ladrillo de 2008. En el Ibex 35 se ubican Merlin y Colonial, que suman activos por más de 25.000 millones de euros. En el mercado continuo cotizan otras como Árima o Lar España y en BME Growth suman propiedades por más de 13.000 millones, según un análisis de este diario del pasado año.
Propiedad atomizada
En Europa es bastante habitual que estos REIT o socimis puedan invertir en fincas. La ley del Gobierno socialista portugués, por ejemplo, aprobada después de la española, ya permitió que estas empresas pudiesen invertir en superficie de cultivos, igual que ocurre en los principales países europeos. La modificación de la ley consistiría en añadir en el artículo 2 de la ley que el objeto social de estas empresas, además de la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana, también puedan invertir en bienes inmuebles de cualquier otra naturaleza destinados a la producción agropecuaria.
La propuesta incide en la oportunidad de replicar el modelo de las socimis al campo, separando la propiedad de la tierra y las empresas que explotan el negocio agropecuario. Uno de los problemas que el documento de Armanext señala es la atomización, ya que actualmente 583.000 agricultores solo obtienen el 3% de la producción, frente a 78.000 productores, tanto particulares como empresas, que suman el 72% del valor de esta actividad en España.
“El gran problema del sector es su enorme atomización y disgregación de las parcelas dentro de la misma explotación”, señala el documento de Armanext. Las 914.871 fincas del país tienen un tamaño medio de 17 hectáreas, según el Censo de Explotaciones Agrarias de 2020, y solo el 6,6% pertenecen a empresas. Además, el 60% de los agricultores y ganaderos (unos 500.000) se jubilarán antes de 2030. Desde esta consultora se entiende que solo unificando parcelas e invirtiendo en cultivos podría volverse a dinamizar los cultivos y mejorar la rentabilidad, que actualmente se sitúa en 1.080 euros por hectárea al año.
Un interés creciente entre grandes inversores
Tal como publicó Cinco Dias en junio, los grandes fondos internacionales han apostado en los últimos años por la compra de fincas en España, especialmente para cultivos leñosos de alto valor, como frutos secos, olivar o frutas tropicales. En los últimos años se ha multiplicado por 10 el número de inversores que compran terrenos agrícolas, según datos proporcionados por la consultora CBRE, y por 15 los que entran en empresas agroalimentarias.
El pasado año, fondos como Proa Capital, Magnum Capital, Miura, Partners Group, Fremman Capital, Herbex y EQT han protagonizado las principales operaciones en el sector primario.
Entre los grandes inversores se encuentran fondos como Nuveen (a través de Westchester, cuyo holding es el fondo de pensiones estadounidense TIAA), el fondo de pensiones canadiense PSP, Climate Asset Management (iniciativa del banco HSBC), o el familiy office español Persán, según explican fuentes del sector inmobiliario.
Según Grain –Organización Internacional de Apoyo a Campesinos y Agricultores–, de los siete fondos de inversión centrados en la agricultura mundial que existían en el año 2004 se ha pasado a más de 300 en la actualidad.
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