Mercado inmobiliario

El alza de tipos acelera la decisión de poner la vivienda en venta

Los expertos prevén un cambio de ciclo en los próximos meses por una menor demanda ante el aumento de la inflación y los costes hipotecarios

El alza de tipos acelera la decisión de poner la vivienda en venta
Efe

La buena racha del mercado de la vivienda dada la sólida demanda tras la pandemia de Covid, impulsada por el ahorro acumulado y los bajos tipos hipotecarios, podría estar tocando techo. La subida de los tipos de interés, y especialmente del euríbor, sumado a la elevada inflación que está erosionando el bolsillo de los consumidores, hacen prever un cambio de ciclo inmobiliario en un futuro más bien cercano. Así, los expertos han detectado un incremento de las decisiones de compraventa antes de que la situación económica se complique más y la financiación siga encareciéndose.

"Durante los últimos dos años, el mercado inmobiliario vivió un boom que lo llevó a marcar récords. No obstante, empiezan a verse los primeros signos de enfriamiento para el mercado. Se anticipa así un cambio de ciclo para esta recta final del año y el inicio de 2023", señalan desde HelpMyCash, donde aconsejan a quienes quieran vender un inmueble que no se demoren demasiado, dado que es previsible una reducción de la demanda a causa del incremento de los costes de las hipotecas y el endurecimiento de los requisitos por parte de los bancos.

El año pasado, el sector cerró con la mayor cifra de compraventa de inmuebles desde 2007 (674.014 transacciones) y durante el primer trimestre de este año se ha mantenido el dinamismo. En julio se firmaron 53.000 operaciones, un incremento del 8% interanual. No obstante, la cantidad de transacciones se redujo un 7,4% respecto a junio.

El índice euríbor, que sirve para calcular la cuota de las hipotecas variables en España, está disparado por la subida acelerada de los tipos del BCE ya supera el 2,5% de media en octubre. De cerrar así el mes, encarecerá los préstamos medios en más de 3.200 euros al año. Los expertos de HelpMyCash esperan que el euríbor alcance el 3% a finales de 2022. "Este incremento en los costes de las hipotecas hará que menos personas puedan acceder a un préstamo, lo que deriva en una reducción de la demanda de viviendas", señalan.

Así, es previsible que en los próximos meses se alargue el tiempo medio de venta de las viviendas, que hasta ahora era de entre 130 y 140 días (media de España), según la consultora Atlas Real Estate Analytics. Además, a raíz de la reducción de la demanda, se puede esperar que el repunte del precio del metro cuadrado se modere en esta recta final del año y se contraiga ligeramente hacia 2023.

En medio de este escenario tan complejo, en HelpMyCash creen que "este es un buen momento para vender un piso más rápido y a mejor precio, justo antes del cambio de ciclo".

"Mientras que el encarecimiento de las hipotecas podría suponer un freno a las transacciones a muy corto plazo ante la fulgurante subida del euríbor, la elevada inflación generará un negativo impacto en la renta disponible de los hogares, haciendo mella sobre el ahorro acumulado durante la pandemia. De este modo, y teniendo en cuenta el aumento del precio de la vivienda registrado en los últimos trimestres (del 5,5% interanual en el segundo trimestre), consideramos que el incremento de la tasa de esfuerzo de los hogares para la adquisición de vivienda se acelerará significativamente a partir del segundo semetres de 2022, comenta Javier Díaz, analista seniro de Renta 4.

Por su parte, la red inmobiliaria The Simple Rent (www.thesimplerent.com), con presencia nacional en todo el país, ha detectado un aumento del interés por parte de propietarios particulares en la venta de sus inmuebles en los últimos tres meses y de cara a finales de año. "Uno de los efectos de la subida de tipos a causa de la inflación es que muchos propietarios que tenían en mente vender sus inmuebles están acelerando el proceso para hacerlo antes de final de año. Esto se debe a la incertidumbre de las previsiones para 2023", sostienen. Y aseveran que, en caso de querer comprar, este último trimestre del año es el momento óptimo si se va a buscar financiación, dado que a medio plazo los tipos seguirán subiendo.

La banca está encareciendo rápidamente las hipotecas fijas para incentivar la contratación de hipotecas variables, con las que ganan ahora más dinero por la escalada del euríbor y que están abaratando. Mientras ya apenas quedan ofertas fijas por debajo del 3% TAE (solo en Ibercaja, Evo Banco y BBVA), se está produciendo una rebaja notable de los diferenciales de los préstamos variables, en Kutxabank y MyInvestor, por ejemplo.

A la unidad familiar media le va a ser más complicado acceder a financiación. Los criterios de riesgo de las entidades bancarias son ahora mucho más rigurosos y estrictos, y según Rafael Moral, responsable del departamento de análisis hipotecario de Hipoo, “van a ir a más durante 2023”.

Cómo recibir una oferta en segundos con Tiko

La Proptech Tiko ha anunciado recientemente que su algoritmo de valoración propio, TikoAnalytics, es capaz de hacer ofertas por las viviendas de manera instantánea. Hasta ahora, esta empresa realizaba ofertas en 24 horas. Sin embargo, este tiempo se ha visto reducido a unos segundos, gracias a su innovadora tecnología.

Desde 2018, esta Proptech ha estado trabajando en el perfeccionamiento de su tecnología propia. Así, ha conseguido reducir el tiempo el tiempo que tarda en realizar y enviar una oferta, de 24 horas a unos segundos. El proceso es sentillo. El propietario de la vivienda sólo tiene que rellenar un formulario con los datos básicos de la misma (calle, piso, número de habitaciones, etc.). Una vez enviado, Tiko utiliza algoritmos Big Data para analizar esa información, e Inteligencia Artificial para comprender y mejorar su análisis. Como resultado, TikoAnalytics conoce qué características dan valor a una casa y, por lo tanto, cómo se traduce en su precio de venta, de manera instantánea.

“Nuestros algoritmos están mejorando día a día a medida que recogemos millones de datos. Gracias a esto, todo el proceso de venta de la propiedad cambia, ya que la Inteligencia Artificial proporciona un resultado ajustado en tan solo unos segundos”, comenta Ana Villanueva, CEO Iberia de la compañía.

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