Morosidad y contadores: guía para sobrevivir al invierno en las comunidades de vecinos
La nueva tarifa beneficiará a 1,7 millones de hogares en España y obligará a las viviendas a instalar contadores y repartidores de costes individualizados El presidente de los administradores de fincas espera que aumente la morosidad en las comunidades por las subidas de precios
El edificio Ciudad Jardín de Villaverde Alto (Madrid) es como tantas otras comunidades de vecinos de barrios residenciales de la capital: fachada de ladrillo, zonas ajardinadas y un aumento del 58,66% en la factura del gas de la comunidad para 2023. De 176.000 euros que costó calentar las 132 viviendas desde octubre de 2021 a abril de 2022 (1.333 euros por vivienda) a los casi 300.000 que costaría el mismo periodo a los precios del gas de octubre (2.272 euros por vivienda).
No es el único caso, según el Gobierno hay 1,7 millones de hogares en España que están en una situación similar. Para evitar un ascenso de los costes que puede ser dramático, el Gobierno aprobó el martes el Plan Más Seguridad Energética, en pocas palabras, el paquete de 3.000 millones que aspira a reducir la factura de las comunidades de vecinos con calderas comunitarias hasta diciembre de 2023.
¿Qué es la nueva TUR y cuánto nos vamos a ahorrar?
El Gobierno estableció así una nueva Tarifa de Último Recurso (TUR) que solo aplica a aquellos edificios con una caldera de gas natural centralizada. Hasta ahora, las comunidades de vecinos no podían acogerse a los tres tipos de TUR existentes y estaban expuestas a la volatilidad de los precios del gas en el mercado libre. El plan aprobado el martes hará posible que estos hogares, que superan los 50.000KWh de consumo, puedan beneficiarse de los precios suministrados a los minoristas.
Ignacio Abati, director general de la empresa especializada en facturación y medición individual del consumo energético ISTA, asegura que todavía es difícil contabilizar el ahorro que van a tener los edificios, las comercializadoras de último recurso todavía tienen que establecer sus tarifas para las comunidades de vecinos, aunque afirma que una comunidad que gestione bien su consumo y aplique medidas de ahorro energético podrá ahorrar hasta un 50% en su factura.
En cualquier caso, Abati asegura que la medida, más allá de subvencionar el precio del gas, busca reducir su demanda. "La filosofía de la medida es la de 'cuanto más ahorro en el consumo, más ahorro económico'", comenta Abati. Por ello, si las comunidades de vecinos superan el consumo medio de los últimos cinco años, se les penalizará cobrándoles el montante del consumo "con un precio igual a la nueva TUR incrementado en un 25%".
¿Quién calcula el consumo medio de los últimos cinco años?
El Boletín Oficial del Estado (BOE) establece que serán las comercializadoras las que tendrán esa información, aunque no establece obligatoriedad para transmitirlo a los consumidores.
¿Cómo se pide la nueva tarifa?
El BOE hace responsables de solicitar el cambio de tarifa al presidente de la comunidad, el administrador de la finca o un responsable de la empresa que preste los servicios energéticos a la comunidad, que enviarán la solicitud a la comercializadora de último recurso. Según la CNMC estas son cuatro: EDP Comercializadora de Último Recurso, Endesa Energía XXI, Comercializadora Regulada, Gas & Power e Iberdrola Comercialización de Último Recurso. La solicitud se debe acompañar de una declaración responsable en la que se certifique el cumplimiento de los requisitos previos.
¿Y cuáles son esos requisitos previos?
Primero, las comunidades deben tener calderas de gas natural centralizadas. Además, tiene que estar libre de deudas con su comercializadora, aunque si hay reclamaciones interpuestas no se tendrán en consideración para solicitar la tarifa. También deberán tener instalados contadores individuales de calefacción o repartidores de costes, siempre que sea viable técnicamente. Por último, hay que tener al día y aprobada la inspección de eficiencia energética.
¿Se puede romper un contrato en vigor?
Sí, aunque habrá que pagar la penalización que estipule el contrato actual si todavía no se ha cumplido el periodo de permanencia mínimo. En todo caso, el real decreto-ley que ha creado esta tarifa también limita la penalización al 5% de la facturación pendiente por el término variable de energía.
¿Qué pasa con los contadores y los repartidores?
Aquellos edificios que quieran acogerse a la tarifa regulada deberán tener instalados sistemas de individualización de consumo, es decir contadores y repartidores de costes, antes del 30 de septiembre de 2023, siempre que sea técnicamente viable. Lo que busca esta medida es que las viviendas puedan individualizar su consumo y dejar de repartir el coste total de lo consumido en el edificio entre todos los vecinos.
La diferencia entre sistemas suele radicar en la antigüedad del edificio. En aquellas más recientes, el circuito suele estar unificado para cada vivienda, por lo que si se instala un contador a la entrada es suficiente. En viviendas más viejas, la distribución suele ser vertical en el edificio, por lo que hay poner repartidores de costes en cada habitación con radiadores.
Hasta ahora, si el retorno económico de la inversión era superior a cuatro años, la comunidad estaba exenta de poner estos sistemas. Esa opción ha desaparecido en el nuevo Real Decreto y solo exime de instalarlos a aquellas viviendas en las que sea técnicamente inviable. Aunque Abati asegura que "no superan el 5%" las viviendas en España que no pueden instalarlo por estos motivos.
La contabilización individual por sí mismos ahorran entre un 25% y un 40% en las zonas climáticas más frías, según las estimaciones del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, aunque el ahorro varía mucho según las condiciones de conservación del edificio, la eficiencia de la vivienda, el uso de los sistemas de climatización...
Hay que tener en cuenta que la ley establece que, una vez individualizados, los gastos fijos de la comunidad deberían rondar el 25% y el 40% para cubrir costes de calefacción en zonas comunes, manutención de las instalaciones, etc. Por lo que la TUR se aplicaría sobre el 60/75% restante de los costes de calefacción variables por unidad de vecinos.
¿Cómo se instalan estos sistemas?
Hay que contactar con las empresas especializadas en instalación de estos sistemas, los contadores o repartidores de costes deben de ser del mismo modelo para todo el edificio, ya que hay que contabilizar el gasto de manera global. Los propietarios en junta deberán aprobar su instalación y sufragar los gastos.
¿Cuánto cuestan los contadores y repartidores?
Alain Mora, Ingeniero de proyectos energéticos y CEO de Ecubo, asegura que el coste de los contadores es de 150 euros por vivienda y en el sistema de reparto de costes son en torno a 80 euros por radiador. El experto afirma que la metodología habitual que suelen utilizar las comunidades de vecinos es la de aprobar en junta el sistema de contabilización, haciendo un coste unificado.
¿Y si un vecino se niega a instalar los dispositivos necesarios?
La decisión de poner los contadores o repartidores se ha de aprobar por mayoría simple en una junta de propietarios por lo que, de aprobarse, será obligatorio ponerlo. Si hay una vivienda que se niega a instalar los contadores o a que entren en su casa a poner los dispositivos necesarios, la TUR seguirá aplicando para la comunidad, según asegura el director general de ISTA.
Del mismo modo, la ley establece que, llegado el caso, se le aplicará al vecino que no quiere instalar el dispositivo de control individualizado la ratio de gasto de la vivienda con mayor consumo del edificio.
¿Y si algún propietario que se niegan a pagar las derramas?
Pablo Abascal, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, asegura que espera un alza en la morosidad, merced al aumento de los precios del gas. También comenta que, para aquellos vecinos que se niegan a pagar las derramas asociadas al incremento del gas por estar en desacuerdo con la subida, lo mejor es "ajustar las cuentas a final de año". Esto implica dejar un registro de los costes de comunidad y del impago; e interponer un proceso monitorio a los vecinos que decidan no pagar por la diferencia. Abascal sentencia: "Los caraduras a pagar".
¿Se puede cortar el gas a los morosos?
Aunque algunas empresas de gestión energética aseguran que hay formas de cortar el suministro a aquellos vecinos que no paguen, el abogado especializado en Ley de Propiedad Horizontal Natalio Valenzuela afirma que "legalmente, nadie puede quedarse sin calentar la casa en invierno por no pagar las cuotas". Cortarle la luz y el agua a una vivienda por parte de la comunidad "se considera delito de coacción", comenta el letrado. Para lidiar con estas situaciones Valenzuela afirma que es necesario interponer un proceso monitorio que dirima la cuestión.
¿Y si todos los vecinos deciden que el gas no se pone durante el invierno?
En opinión de Abascal y Valenzuela sí, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que los vecinos pueden aprobar por 3/5 partes la supresión de servicios comunes, al igual que se pueden instalar otros nuevos.
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