Las mejores hipotecas fijas y variables tras la subida de tipos del BCE

La escalada del euríbor, que roza el 1% de media en julio, provoca un ajuste en las ofertas de la banca

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La subida de los tipos de interés del BCE en 50 puntos básicos, el doble de lo anunciado, y la meteórica escalada del euríbor se dejan sentir en el mercado hipotecario por varios frentes. El índice de referencia, clave para el cálculo de las hipotecas, roza el 1% de media en julio (0,992%) frente al -0,491% de hace un año, de manera que los ya hipotecados a tipo variable asistirán a un sustancial encarecimiento de sus cuotas. En concreto, en un préstamo de 180.000 euros a 25 años con un diferencial del 1% se pagarán unos 120 euros más al mes y unos 1.460 euros más al año.

Los tenedores de hipotecas fijas no se ven afectados por estos cambios y seguirán pagando lo mismo durante toda la vida del préstamo. La estabilidad y seguridad que ofrecen los intereses fijos ha motivado su contratación en los últimos años y representan más del 70% de las nuevas operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, el cambio de política monetaria ha provocado que las entidades financieras estén ajustando sus ofertas. En general, están mejorando las opciones variables, bajando los diferenciales, mientras que estan empeorando las condiciones de los tipos fijos. Y es que a los bancos les interesa ahora beneficiarse del alza del euríbor.

En este contexto, según el comparador hipotecario HelpMyCash.com, las mejores hipotecas a tipo fijo ahora mismo son:

- Hipoteca fija de imaginBank: El banco móvil de CaixaBank ofrece el 2,17% TAE hasta 30 años con solo domiciliar la nómina y financia hasta el 90% del menor de los valores de compraventa o tasación. La solicitud es 100% online desde la aplicación.

- Hipoteca Inteligente Evo: El banco 100% digital de Bankinter comercializa un interés del 2,33% TAE a 25 años siempre que se domicilie la nómina de al menos 600 euros al mes y se contrate un seguro de hogar y otro de vida.

- Hipoteca Fácil fija de Ibercaja: Cumpliendo condiciones de bonificación, el tipo fijo es del 2,52% TAEa 25 años. Es necesario domiciliar ingresos mínimos de 2.500 euros al mes y contratar un seguro de daños del inmueble.

- Hipoteca Fija BBVA: Si se domicilia la nómina de más de 600 euros al mes y se contratan seguros de hogar y protección de pagos con BBVA, las condiciones son desde el 2,81% TAE a 15 años.

- Hipoteca fija Coinc: El tipo fijo más bajo que ofrece la entidad es del 3,01% TAE, pero a un plazo de diez años. Sin vinculación.

- Hipoteca Open Fija de Openbank: La entidad online del Grupo Santander dispone de un tipo fijo bonificado del 3,10% TAE hasa 15 años. Se requiere llevar la nómina y contratar seguro de hogar, vida y servicio de suministro de luz y gas.

Las hipotecas a tipo variable más atractivas del momento son:

- Hipoteca Inteligente Evo: Cuenta con un diferencial del 0,75% sobre el euríbor y un tipo fijo inicial del 0,95% los primeros 12 meses. Requiere domiciliar la nómina y contratar seguro de hogar.

- Hipoteca Pibank: La entidad, tan solo abriendo una cuenta y contratando un seguro de daños, pone sobre la mesa un tipo fijo del 0,98% los 12 primeros meses y después un diferencial del 0,78% sobre el euríbor. Financia hasta el 90% del valor de compra, con un máximo del 80% del valor de tasación.

- Hipoteca variable KutxaBank: Con bonificaciones, ofrece euríbor más un diferencial del 0,79% el primer año y el 0,64% el resto. Es necesario: la domiciliación de nómina por un importe igual o superior a los 3.000€, aportación a planes de pensiones igual o superior a 2.400 euros anuales y contratación del seguro de hogar.

- Hipoteca variable Coinc: Tiene un interés fijo de partida del 1,25% el primer año y el resto un diferencial del 0,75% más euríbor. Sin vinculación.

- Hipoteca Sin Mochila MyInvestor: En caso de que la hipoteca sea nueva, el tipo fijo el primer año es del 1,29% y luego euríbor + 0,89%. En caso de llevar la hipoteca a la entidad (subrogación), el tipo fijo inicial es del 1,09%. No exige vinculación, pero sí que los ingresos de los solicitantes (individual o conjuntamente) sean superiores a 4.000 euros.

- Hipoteca Open Variable de Openbank: Se puede conseguir un tipo fijo inicial del 1,60% el primer año y el resto un diferencial del 0,60% sobre el euríbor siempre que el importe del préstamo sea superior a 150.000 euros y se cumplan todas las condiciones de bonificación: domiciliación de la nómina de al menos 900 euros al mes y contratar seguro de hogar, vida y servicio de suministro de luz y gas.

La opción de la hipoteca mixta

Según un reciente estudio realizado por la plataforma de intermediación hipotecaria Hipoo, las hipotecas de tipo mixto suponen un ahorro de más de 15.000 euros frente a los tipos fijo y variable, tomando como referencia una hipoteca media de 140.000 euros a 25 años.

El estudio consiste en una proyección enmarcada en la incertidumbre generada por el euríbor y la subida de los tipos de interés del BCE. Los valores usados son datos reales tomados de la base de datos de la compañía.

Así, seleccionando un tipo de interés fijo del 2,69%, el valor de la hipoteca asciende a 192.463 euros, siendo el total de intereses al finalizar la vida del préstamo de 52.463 euros.

En el caso de la hipoteca a tipo variable, con un diferencial del 0,99% más euríbor, suponiendo un euríbor medio del 1,225% durante 25 años, los intereses totales ascienden a 44.533 euros y el préstamo total, a 184.533 euros.

Con una hipoteca mixta que tenga un interés fijo del 2,09% durante los primeros 10 años y un euríbor + 0,89% de diferencial para los restantes 15 años con tramo variable, el resultado total de intereses a pagar, una vez finalizada la hipoteca, suma la cantidad de 36.701 euros, 176.701 euros incluyendo capital e intereses, suponiendo un ahorro de 15.762 euros respecto a la hipoteca de tipo fijo y de 7.832 euros frente a la variable.

Frenazo de las hipotecas

Los expertos del sector inmobiliario inmobiliario prevén un frenazo en la compra de inmuebles e hipotecas el próximo año por la subida del tipos del BCE, que acaba de empezar. Con el objetivo de controlar la elevada inflación, se prevé que las tasas rectoras alcancen el 2% a mediados de 2023. Es una de las conclusiones en las que coinciden varios expertos que recientemente participaron en la mesa redonda Subida de tipos y posible recesión: ¿Cómo afectará a las hipotecas y al sector inmobiliario?

Nuria Rocamora, CEO de MyInvestor, sostiene que "el acceso a la vivienda será más difícil". Por su parte, Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, cree que “todo indica que vamos a ver una ralentización de compraventas e hipotecas en el próximo año". Silvia Escámez, CEO de Finteca, explica que “en estos últimos meses se han encarecido las ofertas a tipo fijo, pasando de tipos por debajo del 1% a 30 años, a ofertas que superan ya el 2%, y cada quinze días hay nuevos ajustes al alza”. También señala que “todos los bancos han mejorado las condiciones para impulsar los tipos variables, y muchos incluso han retirado sus ofertas a tipo fijo”. Ante este escenario, la CEO de Finteca considera que “para el particular, ahora más que nunca es importante negociar bien para encontrar la mejor oferta posible, que es a lo que se dedican nuestros analistas”.

Por el momento, y según los últimos datos del INE, la firma de hipotecas para vivienda alcanzó en mayo su mayor cifra en 11 años, hasta 44.165 firmas. Las operaciones se dispararon un 24,7%, el incremento más alto desde el pasado mes de enero. El dato todavía no recoge el alza de los tipos oficiales que el BCE ha efectuado el 21 de julio.