El reto de salvaguardar la vivienda de alquiler residencial

La regulación mediante licencias de los arrendamientos vacacionales pretende ser un respiro, pero no es suficiente

El verano ha llegado y hace meses que el turismo ha alcanzado niveles pre pandémicos en la mayoría de las grandes ciudades españolas. Según Turespaña, el empleo en el sector turístico ya llegó en abril a los 2,55 millones de afiliados a la Seguridad Social, un número que supera los registrados en el mismo mes de 2019. Mientras este hecho resulta un alivio para los sectores económicos que viven del turismo, en especial para la hostelería, también significa el retorno a la preocupación para los vecinos de los barrios más populares. El debate sobre cómo hacer que el turismo sea sostenible se reabre todavía con más fuerza este verano, y uno de los puntos clave es cómo contener el impacto del turismo de masas sobre el mercado de la vivienda residencial.

La principal causa de la actual crisis de la vivienda es la falta de oferta de viviendas en alquiler residencial, que, ante una demanda mucho más alta y creciente, hace que los precios suban continuamente. Según nuestros datos más recientes, en el primer trimestre de 2022 el precio medio del alquiler en toda Europa había aumentado un 14,5% en el último año. Si la oferta actual de alojamientos de alquiler residencial ya es escasa de por sí, con la llegada del verano muchos propietarios pueden verse incentivados a convertir sus alquileres residenciales en vacacionales para beneficiarse del potencial aumento del rendimiento del alquiler vacacional. Este cambio en la oferta puede ejercer todavía más presión sobre un mercado ya ajustado y una oferta limitada de alojamientos de alquiler residencial, lo que haría subir aún más los precios.

La pandemia, con sus respectivas restricciones de viaje, ha implicado una afluencia limitada de turistas a España durante los dos últimos veranos. Los propietarios que antes de la llegada del Covid-19 pretendían maximizar sus ingresos mediante alquileres turísticos cuando llegaba el verano, con la pandemia ofrecieron sus alojamientos como alquileres residenciales. De hecho, durante la primera oleada de la pandemia, que llegó junto a las primeras prohibiciones a los viajes internacionales, los precios de los alquileres bajaron o se estabilizaron en Europa, ya que los alojamientos de alquiler vacacional pasaron a ser residenciales y la demanda de alquileres turísticos casi desapareció. A lo largo de la pandemia, hemos sido testigos de las fluctuaciones de los precios de los alquileres acorde a la imposición y eliminación de las restricciones a los viajes. Nuestros datos, publicados de manera trimestral, sugieren una correlación entre los precios de los alquileres residenciales y el estado de la movilidad.

La intención no es responsabilizar al turismo de la crisis de la vivienda. Sin embargo, sí que pretendemos generar una reflexión sobre los posibles beneficios que se pueden obtener del turismo en contraste con los posibles efectos negativos del turismo de masas a la hora de plantear soluciones para crear un equilibrio en el mercado del alquiler residencial. Sobre todo, es necesario que las autoridades tomen consciencia del delicado equilibrio entre la oferta y la demanda, así como de las interrelaciones entre el alquiler vacacional y el residencial.

Con el objetivo de que la disponibilidad, accesibilidad y asequibilidad de la vivienda residencial no queden exclusivamente en manos de las olas de movilidad generadas por la pandemia o el cambio de estaciones, las diferentes comunidades autónomas llevan años promoviendo iniciativas para regular el alquiler turístico. Aunque la legislación suele ser diferente en todo el país, ya que está en manos de las comunidades autónomas, la necesidad de obtener una licencia antes de anunciar un alquiler vacacional es común en la mayoría de ellas.

En Mallorca y Santiago de Compostela, por ejemplo, recientemente se ha ratificado la necesidad de contar con una licencia del ayuntamiento para ofrecer alquileres vacacionales. Sin embargo, según datos de la Xunta de Galicia, la oferta de alquiler turístico en Santiago de Compostela es casi cinco veces superior a la oferta de alquiler residencial. Las Islas Baleares son un claro ejemplo de cómo el turismo, al mismo tiempo que trae grandes beneficios a la región, pone en jaque otras áreas de la economía y la sociedad. Entre otras medidas, este será el cuarto verano que en Formentera se ponga un límite de entrada de coches en la isla para que las carreteras no se saturen. Con el objetivo de que el turismo en las islas no muera de éxito al ofrecer cada verano una experiencia más masificada, en junio el Parlament ha aprobado una nueva ley para reducir plazas habitacionales.

La regulación del alquiler vacacional mediante licencias pretende dar un respiro al mercado residencial, pero es probable que estas medidas sigan siendo insuficientes si no se añaden otros mecanismos. Las políticas que promueven incentivos suficientes y atractivos para que los propietarios destinen sus viviendas al alquiler residencial en lugar de al vacacional son fundamentales para salvaguardar la oferta de vivienda residencial. De hecho, incluso sería conveniente ir un paso más allá y no solo proteger la vivienda residencial actual, sino que al mismo tiempo se apostara por iniciativas, tanto públicas como privadas, de construcción de más vivienda para agrandar todavía más el parqué de inmuebles de alquiler residencial.

Es hora de que las autoridades de las distintas comunidades autónomas utilicen los datos e información de que disponen para apoyar el desarrollo de nuevas políticas y medidas que tengan en cuenta las interdependencias entre los diferentes sectores. Especialmente ante una normativa tan cambiante y diversa, una visión demasiado estrecha y que no entienda el mercado de la vivienda como un conjunto puede afectar negativamente al ecosistema de una ciudad. Instamos a los responsables políticos que suelen dar forma al entorno urbano a que empiecen a evaluar sus políticas, haciendo partícipes a las múltiples partes interesadas en sacar lo mejor de sus ciudades y disfrutar de ellas, para encontrar juntos la fórmula adecuada.

Carlos Amigo es Country Lead España de HousingAnywhere