La letra pequeña de la hipoteca inversa

La devolución de lo prestado se producirá́ cuando el hipotecado fallezca, lo que exige que sean los herederos quienes hagan frente a lo debido

La letra pequeña de la hipoteca inversa
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La llamada hipoteca inversa es un producto que podemos considerar complejo y no exento de riesgos, pero de tratamiento normativo escaso. Hoy, fruto de la crisis, se encuentra en auge y se observa una mayor publicidad dirigida a su público objetivo, los mayores.

El conocimiento popular es el de que, entregando la vivienda, pero continuando con su disfrute, se obtendrá un dinero que permitirá vivir mas desahogadamente en la última fase de la vida. Esto no es así. En la hipoteca inversa no se transmite la titularidad de la vivienda. La ley la define como un préstamo garantizado mediante hipoteca de la vivienda habitual para personas con 65 años o más, o tengan una discapacidad igual o superior al 33%. Esta definición es incompleta porque la propia ley permite que sean otros inmuebles. La diferencia es que en este caso la operación no tendrá beneficios fiscales ni reducción en los gastos.

El deudor —lo que suele olvidarse— recibirá un importe de forma periódica o de una sola vez. Será un préstamo garantizado por hipoteca de su inmueble. La deuda solo será exigible por el prestamista cuando el deudor fallezca. Llegado este momento se debe cancelar el préstamo de todo lo abonado más sus intereses. Es decir, contra el convencimiento popular, tras el fallecimiento, el banco o aseguradora no se queda la casa sin más, sino que exigirá lo que le deben. Pero, ¿quien debe hacerse cargo si el deudor ha fallecido? Evidentemente sus herederos. Dice la ley que cuando se extinga el préstamo y los herederos del deudor decidan no reembolsar lo debido, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Esto es importante como ahora veremos.

La hipoteca inversa es un producto complejo pues, al revés que una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando. Y afecta a los herederos quienes deberán cancelarla. Caso contrario, la entidad hipotecante procederá a la ejecución. Y como dice la ley, el recobro solo podrá extenderse hasta donde llegue la masa hereditaria, lo que quiere decir que el prestamista puede dirigirse no solo contra la vivienda hipotecada, sino también contra todos los bienes de la herencia. Esta es la norma general cuando se ejecuta una deuda. El único límite en este caso es que la deuda no puede ser “heredada” y por tanto no podrá extenderse más allá del patrimonio global del fallecido. Sin embargo, debemos tener en cuenta el artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) relativo a las ejecuciones dinerarias, y es que a la cantidad adeudada se incrementará con otra por intereses y costas de hasta un 30 % sobre la anterior, por lo que la herencia, si hubiera remanente, puede palidecer.

A la hipoteca inversa también se le llama “vitalicia” o se emplean otros términos asociados al de “pensión”, pero no debemos olvidar que solo estamos ante un préstamo hipotecario, cuya diferencia es que el pago de “todo” se produce a su finalización. Por ello, debe estarse especialmente atento a su denominación comercial, evitando todas aquellas que ofrezcan juegos o artificios nominales, pues demostrarán un afán comercial que, si bien puede ser legítimo, resulta rayano en lo pretendidamente confuso.

La característica esencial es que la devolución de lo prestado se producirá́ cuando el hipotecado fallezca, lo que exige que sean los herederos quienes hagan frente a lo debido. El importe del préstamo por el que se producirá la deuda se habrá calculado en función de la esperanza de vida del hipotecado. Sin embargo, si se prolonga, no será suficiente pues, si fue percibido de una sola vez, quizá no sea suficiente, y si fue por cuotas mensuales, dejará de ser recibida a la fecha del vencimiento. En ambos casos, la deuda seguirá generando intereses y, por tanto, aumentado. Otra variante es el de renta vitalicia en la que los pagos son percibidos hasta el fallecimiento. Sin embargo, en este caso, los importes periódicos resultarán claramente inferiores. Por ello, la hipoteca inversa a veces se combina con un seguro de renta vitalicia que asegura los ingresos hasta el deceso. Sin embargo, esto provocará el pago de una prima a tener en cuenta y que puede ser un factor de riesgo a una comercialización abusiva.

A la hipoteca inversa resulta de aplicación la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, pero, sinceramente, no parece suficiente. Se antoja complejo el entendimiento correcto de las consecuencias de este producto financiero a personas singularmente vulnerables (mayores y personas con discapacidad). Por tanto, resulta necesario advertir de sus riesgos y consecuencias. Entendemos debería existir una protección en extremo reforzada dado que no podemos equiparar una hipoteca estándar a esta subespecie un tanto alambicada.

José Méndez, socio director en Méndez Lit Abogados.

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