Inmobiliario

Sí rotundo a la inversión en vivienda en 2022: claves para elegir dónde

Los expertos ven maduro el ciclo pero creen que queda margen de subida por la demanda aún insatisfecha tras el Covid-19.

La rentabilidad por alquiler ronda el 5%, con menor proyección alcista en grandes ciudades

Precio vivienda España Pulsar sobre el gráfico para ampliar

El concepto del interés social asociado a la vivienda bien puede chirriar en estos tiempos frente a las claves habituales del ahorro como la rentabilidad, la liquidez y el riesgo. Pero la realidad es que los españoles siguen destinando buena parte de sus ahorros al ladrillo en detrimento de la inversión financiera en relación de cuatro a uno. Y no solo para adquirir la primera vivienda, sino también para gozar de una segunda residencia o comprar buscando las rentas del alquiler.

A diferencia de lo que sucede en los mercados financieros, en vivienda los datos no son muy homogéneos. Los proporcionados por el Banco de España indican que en el segundo semestre de este 2021 en España la subida del precio de la vivienda y la rentabilidad del alquiler, sumadas, alcanzaban el 7% en tasa interanual. El alza en el valor de las casas aportaba 3,3 puntos a este dato y 3,7 puntos la ganancia bruta (sin descontar los gastos) por alquiler. Estos son los niveles en los que se mueve el mercado inmobiliario muy superiores al 0,4% logrado si se hubieran comprado bonos del Estado o el 0,5% por depósitos bancarios. Eso sí, el 7% de la vivienda queda muy lejos de la ganancia en Bolsa española en ese periodo de comparación: 31%. Así, a la vivienda no le ha ido nada mal durante buena parte de la pandemia del Covid-19.

Pero en los últimos meses ha entrado a jugar fuerte la inflación, que con datos preliminares de noviembre se sitúa en el 5,6% y que será una variable importante para finalmente extraer la rentabilidad real (nominal menos la inflación) en cualquier inversión y también en la vivienda.

Solidez en el Covid-19

Está claro que en este 2021 los precios de la vivienda han subido y que se mantuvieron inesperadamente sólidos durante el contagioso 2020. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios apunta a Madrid, Barcelona y Málaga como las capitales donde se ha producido la mayor demanda de vivienda y de ahí, el aumento de precios.

Solo la Bolsa ha superado en el último año la rentabilidad de la vivienda

Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), explica que la costa Mediterránea y las islas registran este año “subidas por encima del 6%, aunque tomando como referencia el punto inmediatamente anterior a la irrupción de la crisis sanitaria, la variación registrada desde marzo 2020 se sitúa en torno al 4 % nacional (sobre todo grandes capitales y áreas metropolitanas)”, indica. Unas subidas que para la experta de Tinsa obedecen al desacoplamiento entre la demanda y una oferta que “redujo ritmos de inicio de nuevas construcciones por el Covid 19 y ahora está reaccionando con cierto retraso y con el problema adicional del incremento del precio de las materias primas”.

Y añade: “El sector residencial en estos momentos es una de las inversiones más atractivas debido a la incertidumbre con respecto a la persistencia de la inflación, a los bajos tipos y a la falta de alternativas más rentables en el mismo nivel de riesgo”, concluye. Una visión que no llega a la España vaciada donde, según sus propios datos se recogen caídas de precios este año con Palencia (-12%), Soria (-7%) y Badajoz (-3%) al frente.

Una demanda insatisfecha

Luis Corral comparte esta visión y apunta a que la demanda seguirá alta como ha pasado hasta ahora. “Estamos en un momento alto del mercado con subidas de precios en vivienda nueva y usada. A su vez, los alquileres están contenidos porque hay oferta, debido al paso del alquiler turístico al tradicional, aunque esto puede ser coyuntural. Con todo esto, invertir en vivienda o plazas de garaje puede ser una buena opción, pero requiere también un buen análisis”, explica.

Para alquilar, las viviendas de 2 y 3 dormitorios son las más demandadas

El director de soluciones de urbanData Analytics, Manuel Cacho, considera que aún es un buen momento para invertir en inmobiliario porque, a pesar del Covid-19, estamos en un ciclo maduro. “Algunas zonas de España presentan desaceleraciones, mercados más maduros que podrían reaccionar con tendencias bajistas a movimientos macroeconómicos negativos (empleo, PIB, coste de la financiación, etc.); factores que podrían alterar la tasa de esfuerzo y frenar el crecimiento”. Pero asegura que en cualquier caso “el ciclo debería mantener su momentum por lo menos durante los próximos dos o tres años”, si no existen acontecimientos negativos inesperados.

Es importante recordar que comprar barato no significa mayor rentabilidad. La calidad del activo, las perspectivas económicas de la zona, comunicaciones, buenos servicios, dotaciones y buenas ubicaciones con viviendas cercanas a centros de negocios, empresas o universidades gozarán de mayor demanda y también harán más fácil la venta si el inversor precisa liquidez.

Alquiler Madrid y Barcelona Pulsar sobre el gráfico para ampliar

La rentabilidad del alquiler

La rentabilidad bruta sin descontar los gastos del arrendador (IBI, comunidad de propietarios, tasas municipales, etc...) es difícil de cuantificar. El Banco de España la sitúa en torno al 3,7% de media en España, mientras que en un reciente informe el portal Fotocasa la coloca en el 6,4% en el tercer trimestre de este año, con un descenso del 0,6% respecto a igual periodo del año anterior que atribuye a la caída de los precios del alquiler durante el año. Pese a ese pequeño traspié este estudio indica que la pandemia ha colocado al inmobiliario como inversión refugio.

La rentabilidad del alquiler es de poco más del 4% en Madrid y Barcelona, según Tinsa

Luis Corral sitúa la rentabilidad media en España ahora entre el 3,5% y el 4,5% y Cataluña y la Comunidad de Madrid son zonas que ofrecen buenas rentabilidades para este fin de alquilar. Según los datos de Tinsa del tercer trimestre de 2021, la rentabilidad bruta del alquiler registró un incremento generalizado de valores medios y se sitúa en 4,4% en la ciudad de Madrid, 4,1% en Barcelona y alcanza el 5% en Zaragoza. El centro de Barcelona (Ciutat Vella) y el de Madrid cuentan con rentabilidades algo superiores a sus distritos colindantes. Aparte de este hecho, el esquema centro-periferia en lo que respecta a rentabilidades contenidas y más elevadas, respectivamente, sigue patente en estas capitales y marca el patrón general.

Manuel Cacho destaca como ciudades más rentables Sevilla o Valencia, con rendimientos medios del 5,8% y Madrid, Granada, Barcelona en torno al 5% en el tercer trimestre de este año, que se mantienen como mercados estables con bajo riesgo. Pero Cacho cifra en “el 6,7% de media (sin descontar gastos y periodos vacíos del inmueble) la ganancia a escala nacional, según nuestros datos del tercer trimestre”.

Opciones para invertir en 2022

Una de las modas recientes sobre todo en grandes capitales en los últimos tres años ha sido el llamado built to rent (construir vivienda para alquilar) por parte, sobre todo, de grandes inversores. La dificultad de acceso a la vivienda sobre todo por parte de los jóvenes ha llevado a esta estrategia, a veces completada con el alquiler con opción a compra ya que finalmente parte de los pagos se podrían detraer del precio final.

Este fenómeno puede comenzar a revertirse con la nueva legislación de la vivienda que penaliza los grandes propietarios de pisos y cuyo efecto, según los más críticos, sería poner más casas a la venta y reducir el número de inmuebles en alquiler.

Para Luis Corral, las grandes capitales ya tienen precios caros y, obviamente, la rentabilidad por alquiler es más baja por lo que “las primeras coronas de grandes ciudades son un buen objetivo. Otra opción es la vivienda turística porque, aunque la demanda internacional se resienta, la interior va a seguir tirando y más si seguimos con la situación de pandemia y con variantes que nos pueden llevar de nuevo a restricciones”, concluye.

El director de soluciones de urbanData Analytics recomienda un análisis “microlocalizado para identificar las tipologías concretas de vivienda que presentan oportunidades de inversión con destino al alquiler”. Y desde su firma consideran necesario el uso de las nuevas tecnologías como la inteligencia artificial y el big data para detectar esos inmuebles con mejores posibilidades de revalorización.

El tamaño condiciona la demanda

¿Qué vivienda comprar? Puede ser una de las preguntas que se planteen los ahorradores que quieran ladrillo. Y, en este sentido, el tamaño puede ser una de las claves. El consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios aborda este tema para comprar con acierto. “En las viviendas de 1 y 2 dormitorios siempre hay más rotación de inquilinos. La vivienda más demandada está entre 2 y 3 dormitorios. Aunque no olvidemos las tipologías de 3 y 4, que pueden atraer a un público más permanente. Y si están bien distribuidas y cercanas a centros universitarios, pueden dirigirse a estudiantes”, explica. Y añade: “el garaje y el ascensor incrementan la rentabilidad, así como zonas comunes. Puede compensar pagar más en la compra y que la casa tenga más servicios porque será más atractiva y se podrá aspirar a un alquiler más elevado”.

Más necesidad de plazas de garaje

La demanda de plazas en alquiler a raíz de la pandemia se ha incrementado, según Luis Corral. Hay una clara preferencia por el transporte privado para evitar al máximo los contactos y contagios. Unido a esto, el precio de las plazas de garaje es asequible y los gastos, pequeños, por lo que “la rentabilidad bruta se mueve entre un 3 y un 6%, dependiendo de la zona y las características y puede alcanzar un 7%”, concluye.

El panorama del inmobiliario residencial parece sólido y atractivo para el inversor al menos durante el próximo año y siempre que no aparezcan cisnes negros revoloteando sobre la economía. Ahora bien, uno de los expertos consultados deja una pequeña enseñanza final: “la mejor inversión es hacerlo en uno mismo, comprar la casa que te guste, que vas a disfrutar de inmediato y a largo plazo”.

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