Macrodesarrollo inmobiliario

Propietarios y claves en el avance de la gestión urbanística de Madrid Nuevo Norte

En los próximos días se constituirá la comisión gestora del área de Malmea. Esta zona de la operación Chamartín es la gran bolsa de viviendas

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Madrid Nuevo Norte, el gran proyecto de regeneración urbana del sur de Europa, avanza en los pasos necesarios de la farragosa gestión urbanística antes de poder arrancar las obras. En los próximos días se constituirá la comisión gestora de uno de los cuatro barrios que compondrán esa zona, concretamente el de Malmea-San Roque-Tres Olivos, por lo que comenzará la cuenta atrás para la urbanización.

Esa comisión gestora agrupa a los propietarios de los terrenos de Malmea-San Roque-Tres Olivos. Este organismo se encargará de la redacción del proyecto de urbanización y de elaborar las bases y estatutos de la futura junta de compensación, que será el agente encargado de la urbanización y de costearla en representación de los dueños del suelo.

En junio, ya se constituyó la primera comisión gestora, la del Centro de Negocios Chamartín, donde se ubicará la futura gran city de nuevos edificios de oficinas de Madrid. Quedará todavía por crearse la de los otros dos barrios de Madrid Nuevo Norte: la Estación de Chamartín y Las Tablas Oeste.

En Madrid Nuevo Norte –desarrollo urbanístico anteriormente conocido como Operación Chamartín e ideado hace casi tres décadas–, el principal de esos propietarios de suelo actualmente es Adif (49,4% del conjunto), ya que el proyecto se desarrolla junto a la Estación de Chamartín, para cerrar esa brecha del ferrocarril al norte de la ciudad.

No obstante, el administrador ferroviario tiene un acuerdo de venta con la empresa Distrito Castellana Norte (DCN), que deberá pagar 1.245 millones de euros para hacerse con esas parcelas. Esta promotora está controlada por BBVA (quien posee el 75,54% del capital) y cuenta como minoritarios con Merlin Properties (14,46%) y San José (10%).

De esta forma, DCN será el mayor propietario de suelo de los cuatro barrios de Madrid Nuevo Norte, aunque a distintos niveles. Precisamente en Malmea-San Roque-Tres Olivos, DCN cuenta con el menor porcentaje de los distintos ámbitos, ya que controla únicamente un 25,3% del suelo, según se desprende de la memoria del proyecto del Ayuntamiento de Madrid.

DCN, en minoría

En esa zona de Malmea, al tener solo un 25,3% de los suelos, DCN no podrá imponer su mayoría en la junta de compensación, como sí podrá hacer en los otros tres barrios. El 50% de los propietarios de Malmea son empresas y particulares. El 12,5% corresponde al Ayuntamiento de Madrid, el 8,9% a la empresa pública Canal de Isabel II y el 3% a la Comunidad de Madrid.

En el caso de la comisión gestora del Centro de Negocios Chamartín, donde su ubicará la futura city de oficinas, está presidida por DCN y su comisión gestora está compuesta por siete miembros: cuatro correspondientes a DCN, dos a la EMT y uno a Adif, según fuentes conocedoras del acuerdo.

Gran bolsa de suelo residencial

En Malmea se encuentra la gran bolsa de suelo residencial, ya que están previstas más de 7.100 viviendas en esa área de la Operación Chamartín, que en su conjunto engloba 10.500 unidades, de las que el 20% serán de precio protegido. Las otras están contempladas en el Centro de Negocios Chamartín (2.595 viviendas) y Las Tablas Oeste (741).

En superficie, Malmea será el barrio más extenso de Madrid Nuevo Norte, ya que ocupa un terreno de 1,029 millones de metros cuadrados. Aunque en edificabilidad será el segundo, con 956.000 m2, ya que se verá superado ligeramente por el Centro de Negocios Chamartín, donde la densidad será mucho mayor debido a las proyectadas torres de oficinas.

Aparte de DCN, las Administraciones y las empresas públicas como Canal de Isabel II y la Empresa Municipal de Transportes (EMT), en Madrid Nuevo Norte se encuentran otros propietarios como Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) y Aliseda (Blackstone).

Arrancar las obras

Una vez que los barrios tengan constituidas sus respectivas juntas de compensación, se dará el pistoletazo de salida al comienzo de las obras de urbanización, que podrían comenzar ya el próximo año. Sin embargo, para el arranque de edificación de viviendas y oficinas habrá que esperar más.

Otro paso requerido previo es que DCN pague a Adif los 1.245 millones (984 millones más 261 millones de intereses en 20 años), según el pacto alcanzado por las dos partes. DCN desembolsará los 216 millones del primer pago previsiblemente este año, en un calendario que se extenderá de esta forma hasta 2041.

Con estos recursos, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) y Adif podrán asumir parte del coste de la reforma de la estación de Chamartín-Clara Campoamor, una obra que puede alcanzar los 1.000 millones de inversión y para la que en la actualidad se ha convocado un concurso internacional de arquitectura.

5.000 millones en inversión privada

Madrid Nuevo Norte lleva aparejada una cifra de inversión privada en urbanización e infraestructuras que superará los 5.000 millones. En infraestructuras, además de la reforma de la estación de Chamartín, se prevé la construcción de un intercambiador de transportes, tres nuevas paradas de Metro y una estación adicional de Cercanías en el distrito de Fuencarral, así como de ampliación de los nudos Norte y Fuencarral de carreteras.

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