Cómo calcular cuánto dinero pedir de hipoteca
Pedir un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda supone analizar todos los factores que conlleva esta operación
Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Muchos compradores necesitan solicitar una hipoteca para llevar a cabo esta operación. Esto significa la petición de un préstamo hipotecario a una entidad bancaria que habrá que devolver, lo que implica un gasto fijo e ineludible durante el periodo que se elija. “Por lo general, la casa se adquiere cuando se es joven y se tiene un trabajo estable. La hipoteca tiene una vida media de entre unos 20 o 30 años”, comenta Carlos Balado, profesor de OBS Business School.
Este experto explica que más que la edad, lo que influye en la concesión de una hipoteca es la solvencia. “Una persona mayor puede haber tenido deudas en su vida, si las ha pagado se convierte en un cliente apto para el banco y este puede optar por ofrecerle condiciones más ventajosas. Si además tiene ingresos elevados y pocos gastos, mucho mejor. Pero también es cierto que tendrá menos tiempo para devolver el crédito”.
Lo más importante es reflexionar sobre la operación antes de tomar una decisión y analizar hasta el mínimo detalle. Las cuestiones que se deben tener en cuenta son:
El punto de partida para adquirir una vivienda
Desde la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y el Banco de España señalan que el punto de partida debe ser el ahorro con el que se cuenta para la compra de una vivienda: “Muchos se limitan a calcular la cuota de la hipoteca y se olvidan de que es necesario disponer de una cantidad de dinero ahorrado para la entrada, que suele ser del 20% del valor de tasación de la vivienda”.
Ya que, por regla general, el máximo del préstamo que conceden las entidades financieras es del 80% del valor de la tasación del inmueble. En ese sentido, hay que tener claro que “este valor no tiene por qué ser el mismo que el del mercado; puede ser incluso más bajo, por lo que no se debe caer en falsas expectativas”, indica Balado.
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Los gastos asociados a la compra de una vivienda
Otra parte importante que no se debe obviar antes de firmar el contrato hipotecario son los gastos asociados a la adquisición, como los de notaría, los de tasación, los del Registro de la Propiedad, las comisiones, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) para los inmuebles de segunda mano. En cambio, para las viviendas de obra nueva, el impuesto sobre el valor añadido (IVA). Según Enri Villanueva, titular de finanzas en EAE Business School, todas estas partidas elevan el coste de la hipoteca entre un 10% y un 15%. “Por ejemplo, ante una hipoteca de 150.000 euros es recomendable tener ahorrado entre 45.000 euros y 50.000 euros”.
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Villanueva apunta que la hipoteca media en España en 2021 se sitúa entre los 130.000 euros y los 150.000 euros; el plazo medio de devolución del préstamo en los últimos 10 años varía entre los 20 y los 25 años –lejos de los 30 y los 35 años de la época del boom inmobiliario– y el tipo de interés fijo se mueve en una horquilla de entre el 1,55% y el 1,80%.
El tipo de interés asociado a la hipoteca
El tipo de interés es otro factor importante a tener en cuenta. En la actualidad, adquirir un préstamo hipotecario resulta más barato que nunca ante un escenario en el que los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos. La oferta de tipo de interés fijo ha proliferado en el mercado. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al pasado mes de julio, indican que el 65,1% de los préstamos concedidos en dicho periodo se hicieron a tipo fijo, cuando históricamente los de a tipo variable han sido los más habituales, que suelen estar referenciados a la evolución del euríbor. El comprador deberá tener en cuenta que los intereses son una partida que se suma al precio de la vivienda. “Hay que pensar que es una operación a largo plazo”, recuerda Balado, es decir, cuantos más años se empleen en devolver el préstamo, más intereses se pagarán.
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La cuota mensual de la hipoteca
Una vez analizados todos estos detalles, el comprador debe trasladarlos a lo que supondrá como gasto mensual. Villanueva explica que “es recomendable que la cuota de la hipoteca no exceda del 30% de los ingresos mensuales. Si supone una mayor cuantía, se puede poner en peligro la solvencia del titular ante las posibles variaciones que puede tener en su situación laboral; también pueden aparecer gastos imprevistos que surgen en la economía diaria”. En su opinión, “el mínimo del pago dependerá de las necesidades de poder disponer de liquidez más o menos mensualmente”. “Se puede optar por alargar el plazo de devolución, si es posible, para disponer de más dinero cada mes que se podrá destinar a otras necesidades”, añade.
En este sentido, Balado aclara que “no debe destinarse más del 30% del salario neto a las deudas globales”; es decir, este porcentaje debe incluir el pago mensual de la hipoteca y de cualquier otro préstamo, como puede ser uno solicitado para la adquisición de un coche. El 70% restante se debe dedicar a partidas fijas como la comida, el pago de las facturas, el transporte o la ropa, entre otras, y al ahorro.