La rentabilidad del alquiler toca techo en el año del Covid y comienza a decaer

Los tres grandes portales registran las primeras bajadas tras el pico En el corto plazo esperan que la tendencia se mantenga

La rentabilidad de las viviendas en alquiler, que logró alcanzar su máximo histórico a lo largo del año 2020, marcado indudablemente por la crisis sanitaria y económica, parece adentrarse ahora en un inequívoco cambio de ciclo. Según la información proporcionada por los tres grandes portales inmobiliarios que operan en España –Idealista, Fotocasa y Pisos–, la rentabilidad bruta del alquiler, que se obtiene dividiendo los precios medios de compra con los de las rentas, ha empezado a tomar durante la primera mitad del año el camino descendente. El Banco de España, por su parte, muestra un crecimiento totalmente plano, si bien estos datos hay que tomarlos con cautela, como explica el propio supervisor (ver despiece).

Los datos ofrecidos por Idealista, que anotaron el máximo histórico en el segundo trimestre de 2020 con una rentabilidad del 8,2%, registraron un rendimiento del 7,1% a finales de junio tras varios trimestres encadenando recortes. Fotocasa, que apuntó su máximo (7,1%) entre enero y marzo del pasado año, da ahora una rentabilidad del 6,7%. Pisos, por su parte, registró su pico en el primer trimestre de 2021 con un 6,4%, pero ha rebajado el rendimiento en dos décimas al finalizar junio y su director de Estudios, Ferran Font, asegura que la tendencia se mantendrá.

Las cifras, detallan los portavoces de los portales, no coinciden entre ellas porque cada uno trabaja con sus respectivas fuentes y metodologías, pero sí que dibujan una radiografía bastante similar en la que el rendimiento del alquiler deja atrás su techo, al menos en el corto plazo.

“La explicación principal de por qué ha subido la rentabilidad la encontramos en un alza del precio de los alquileres que no ha ido acompañada de una subida pareja en las ventas”, apunta Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. ¿Qué cabe esperar ahora? Dependerá, prosigue, de lo que ocurra con los precios de las transacciones y los arrendamientos, “pero el análisis a corto plazo nos indica que es muy posible que los precios de compra sigan subiendo y que los del alquiler vayan reduciéndose”. En este caso, si las rentas se van abaratando, “lo más normal es que la rentabilidad se siga estrechando”.

Una estadística desfasada y a la espera de actualizar

La foto que ofrecen los tres grandes portales, muy parecida en la tendencia, se aleja sin embargo del análisis de la rentabilidad bruta que ofrece el Banco de España, que sitúa el rendimiento del arrendamiento en el 3,7% desde hace varios trimestres. La razón, explica la nota metodológica del supervisor, se encuentra en que sus cálculos toman como partida el precio del alquiler medio de un mismo grupo de inmuebles desde 2006, obtenido de la encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España del antiguo Ministerio de Fomento, que solo se va actualizando trimestre tras trimestre con la evolución del IPC de los alquileres. “Los portales describen la variación de precios de las nuevas viviendas que entran en el mercado, por eso las estadísticas no coinciden”, explican fuentes conocedoras de estos cálculos. Esta discrepancia, prosiguen, “es la que ha motivado al Ministerio a trabajar en un índice nuevo de precios que tenga en cuenta en mayor medida el margen de vivienda nueva que entra al mercado”. La falta de información oficial, de hecho, llevó al supervisor a tener que utilizar hace dos años los datos de Idealista a la hora de analizar en uno de sus informes la evolución de los precios del alquiler en España.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, también espera retrocesos de la rentabilidad en un horizonte próximo, pero recuerda que en un escenario de incertidumbre como el actual todavía es pronto para pensar que la tendencia no pueda volver a invertirse a partir del año que viene, cuando la normalidad se haya recuperado plenamente y el mercado vuelva a la situación prepandémica.

Por un lado, confirma, en los últimos meses se han visto grandes caídas de los precios del alquiler en los principales mercados de España, como Madrid y Barcelona, donde se ha llegado a retrocesos del 10%, las islas y otras grandes ciudades. A su vez, el precio de compraventa ha anotado descensos mínimos y se espera que empiece a recuperarse en el corto plazo. “Sin embargo, cuando el mercado del alquiler vuelva a estar muy demandado, seguramente ya el año que viene, no descartamos que la rentabilidad bruta pueda superar los récords anotados en 2020”.

Al menos en el corto plazo, argumentan los tres portavoces, hay que fijarse principalmente en los mercados más dinámicos para poder extraer conclusiones sólidas en todo lo que rodea al rendimiento del alquiler. “La rentabilidad se mira siempre de cara al arrendamiento, por eso la fotografía más real es la que se da en los mercados más masivos, que son los que permiten obtener análisis más precisos”, añade Iñareta.

Así, hay una gran diferencia entre la rentabilidad media de España y la que se encuentra en ciudades como Madrid y Barcelona, donde el rendimiento actual “está al mismo nivel del que había en 2018, en torno al 4,5%. Esto ocurre porque los precios de ambas tipologías de tenencia han subido de forma acompasada, dejando una rentabilidad plana”, añade Iñareta. “La caída general del alquiler ha sido moderada, pero en los grandes mercados está siendo clara. Por eso en las capitales las rentabilidades están por debajo del 5%, más cerca incluso del 4%”, detalla Font, que añade que estos mercados son los que marcan el rumbo de lo que luego suele ocurrir en el resto del país.

Con todo, añade Matos, “en estos mercados estamos detectando a día de hoy una demanda activa e interesada en comprar para alquilar, por lo que el inversor confía en los rendimientos que pueda lograr con un producto, el inmobiliario, que sigue siendo muy atractivo”.