El Banco de España avisa de que la pérdida de valor de los inmuebles puede impactar en los bancos
Los centros comerciales perdieron un 9,7% del importe tasado en 2020
El Banco de España asegura que la crisis provocada por la pandemia de Covid-19 ha afectado a la inversión y valoración de los inmuebles terciarios (oficinas, logística, hoteles y propiedades comerciales) y, como consecuencia, puede impactar negativamente en el capital de los bancos, que ven cómo las garantías de sus créditos se resienten, además del peligro de que aumente la morosidad. En el último boletín económico de la entidad, publicado este jueves, el supervisor recoge que la crisis ha desencadenado "una corrección importante de la actividad, los precios y las nuevas operaciones de financiación (hipotecas comerciales) en este sector, que contrasta con el mejor comportamiento relativo que ha mostrado hasta el momento el mercado de la vivienda".
"El análisis de la evolución del mercado inmobiliario comercial es relevante, especialmente en períodos de crisis como el actual, por sus potenciales implicaciones tanto sobre la economía real como sobre la estabilidad financiera", se recoge en este boletín económico centrado en el impacto de la pandemia en el inmobiliario comercial. "Así, la inversión en inmuebles comerciales supone una parte de la inversión en construcción, por lo que un deterioro de las condiciones de este mercado puede tener efectos sobre el crecimiento económico. Por otro lado, una crisis en este mercado puede impactar negativamente en el capital de los bancos como consecuencia del posible aumento de la morosidad de los préstamos destinados a estas actividades y de la pérdida de valor de los activos de garantía que los respaldan", se agrega en el artículo analítico, firmado por Alejandro Fernández Cerezo, Matías Lamas, Irene Roibás y Raquel Vegas.
El documento recoge que a finales del primer trimestre de este año, el saldo vivo de las hipotecas colateralizadas con inmuebles comerciales alcanzó los 84.000 millones de euros, que representa un 1% de la cartera hipotecaria de las entidades de crédito. A finales del año pasado, estas carteras suponían un 40% de la ratio Tier 1, "por lo que un eventual deterioro sustancial de la capacidad de pago de los deudores de este segmento podría tener un impacto negativo en la solvencia del sistema bancario", apuntan los autores.
Menos compraventas
El organismo explica también que durante 2020 las compraventas de inmuebles terciarios o comerciales "retrocedieron con intensidad, especialmente en la primera mitad del año", lo que supone un hundimiento del 60% en el número de operaciones en un año.
El Banco de España explica que el sector inmobiliario comercial es más sensible a la situación económica que el mercado de la vivienda debido a su dependencia directa sobre el ciclo económico. Además, las restricciones por motivos sanitarios han impactado fuertemente en negocios como hoteles y comercios.
Préstamos problemáticos
Igualmente, el Banco de España detalla que el crédito nuevo destinado al mercado inmobiliario comercial se ha resentido de forma significativa. En concreto, el volumen de nuevas hipotecas comerciales fue un 36% inferior interanual, y se alcanzó un volumen cercano al mínimo observado durante los quince últimos años.
El supervisor recoge que aunque el peso de las exposiciones problemáticas de corto plazo se incrementó ligeramente entre finales de 2019 y el primer trimestre de 2021, la proporción de hipotecas con algún tipo de incumplimiento no ha mostrado variaciones significativas. "Por otro lado, el volumen de préstamos sin deterioro crediticio, pero en el que se reporta un aumento significativo del riesgo de crédito (préstamos en vigilancia especial, o stage 2), apenas alcanzaba el 0,7% de toda la exposición a finales del primer trimestre de 2021", detalla sobre la situación actual.
El documento sugiere que el reducido efecto que ha tenido la crisis hasta el momento sobre la calidad de este tipo de crédito, que contrasta con el fuerte deterioro de la economía, podría explicarse, en parte, por el efecto de algunas medidas de apoyo, como los programas de garantías o las moratorias.
Daño en las socimis
El Banco de España también recoge que la crisis ha afectado en Bolsa a las socimis, que hasta el 5 de julio y desde la explosión de la pandemia en febrero de 2020, se han dejado un 30% en capitalización (recogiendo la cotización de las mayores y más líquidas), frente a la caída del 10% en el Ibex 35.
El retroceso de las cotizaciones estos vehículos ha sido generalizado a escala internacional, pero de menor sangría y ya en recuperación, de un descenso solo de un 1% en el S&P 500 y un 17% en Stoxx Europe 600.
Igualmente, el valor de las carteras de las socimis es un 0,5% menor, según recoge el supervisor, debido a que el importe de las desinversiones superó al de las inversiones y a las valoraciones negativas. Se vieron dañados, sobre todo, los importes de los centros comerciales, con un descenso del 9,7%, pero también se redujo en hoteles (2,4%), y locales comerciales a pie de calle (0,9 %). En cambio, se apreciaron en logística (2,8%) y oficinas (1,7%).
El organismo recuerda que el pasado año empezaron a cotizar 13 socimis, en su mayoría especializadas en el mercado inmobiliario no residencial, frente a una media anual de 21 vehículos admitidos a negociación desde 2016. Por otra parte, abandonaron el mercado cinco de estos vehículos cotizados, por lo que en total cotizaban 95 de estas inmobiliarias, de las que el 74% desarrollaban su actividad en el mercado inmobiliario comercial (no residencial).
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