Blackstone quiere gestionar el suelo de otros fondos y de la banca

Abre su ‘servicer’ Aliseda a grandes propietarios para avanzar en desarrollos urbanísticos. Podrá duplicar la cartera en gestión

Desarrollo urbanístico en Madrid.

Blackstone quiere convertirse en un actor aún más grande en la gestión de suelos. La firma estadounidense ha abierto su servicer inmobiliario Aliseda, desde el que administra su enorme cartera de parcelas en España, a otros fondos y bancos que necesiten avanzar urbanísticamente en los permisos. Se trata de un asunto crucial para muchos de los principales propietarios que en los últimos años se han hecho con grandes portfolios de activos procedentes de adjudicados bancarios y ahora necesitan desaguarlos de sus balances.

Actualmente, el fondo estadounidense gestiona a través de Aliseda el proyecto Quasar, compuesto por los activos procedentes de Popular. Blackstone pagó a Santander 5.100 millones de euros en 2017 para hacerse con el 51% de esa cartera. En esa adquisición, el valor inicial del portfolio de solares era superior a 1.500 millones. De esa forma, se convirtió en uno de los mayores propietarios de suelo del país.

El objetivo de Blackstone es abrir la gestión urbanística de Aliseda a terceros, más allá de Quasar, según explican los responsables del servicer. De esta forma, pretende aprovechar las economías de escala y al equipo humano y tecnológico para ayudar a avanzar a socios en la difícil tarea de la recalificación de terrenos. Desde la inmobiliaria se considera que podrían llegar a duplicar su actual cartera en gestión.

Cuando el fondo desembarcó en 2018 en Aliseda para liderar Quasar, eligió a Eduard Mendiluce como consejero delegado, quien también ejerce la misma función en Anticipa, el otro servicer de Blackstone. La compañía creó un equipo específico para la rama urbanística, que ya alcanza las 84 personas, liderado por Laura Fernández, general counsel y directora del área de gestión de suelo, y Adolfo Blázquez, director de suelo. Además, invirtió en el desarrollo de tecnología propia.

El objetivo de la gestión urbanística es dar valor a suelos que no tengan carácter finalista (con permisos) o que se encuentran encallados en los procesos de planeamiento municipal. Se trata de procesos complejos y de larga duración en el tiempo, pero que pueden determinar que una finca tenga un precio nulo a revalorizarse.

Santander fue pionera recientemente en esta actividad creando su propia gestora urbanística, llamada LandCo, que se encarga de un portfolio de parcelas cercano a los 4.000 millones procedentes de activos del banco, y en la que seleccionó a Alberto Quemada como consejero delegado.

Desfasados

La forma de trabajo de Aliseda es analizar cada caso para ver cuál sería el producto final ideal en cada parcela, que puede ser residencial, hotelero, logístico, industrial o de oficinas y hacer el trabajo legal con los ayuntamientos para conseguirlo. Desde el servicer se reconoce que gran parte de los activos procedentes de la banca en manos de los fondos llegaron de la anterior crisis, cuando la burbuja del ladrillo estalló en 2008. “Muchos suelos están desfasados”, admite Fernández, la directora del área de gestión de suelo. Por eso, es necesario un trabajo por parte de la inmobiliaria en el terreno con ayuntamientos para modificar legalmente lo que más de una década después ya no tiene sentido de negocio ni interés para los consistorios.

Fernández asegura que abren la gestión a fondos y bancos, “clientes parecidos a nosotros y que no tienen la especialización de gestión urbanística”. De hecho, considera que debido a la enorme presencia de Blackstone en Madrid, Canarias, Galicia, Andalucía o Comunidad Valenciana, ya coinciden con otros grandes tenedores en los mismos suelos. “Somos compañeros de viaje en muchos casos”, añade.

Por su parte, Bláquez, director de suelo, añade que el proceso de generación de valor de esas fincas no es sencillo y “requiere de imaginación”. Considera que tradicionalmente estos grandes propietarios se han limitado a gestionar de forma reactiva, sin primar la dirección estratégica de qué hacer con los suelos.

Ese trabajo puede conllevar avanzar en modificaciones puntuales de un plan parcial o incluso del plan general. De esa forma, puede que donde antes hubiera pensado un centro comercial ahora tenga sentido un polo logístico, o donde antes se planearon casas unifamilares sea ahora más otro tipo de viviendas. Pero los responsables también asumen que en ocasiones habrá suelos fallidos que deban considerarse rústicos y que pueden tener otras salidas como un uso para instalación de renovables.

También Sareb

Entre los posibles clientes están los fondos y bancos, pero también puede encontrarse la Sareb. Actualmente, el banco malo tiene un proceso abierto para encontrar precisamente un socio que ayude en la gestión urbanística del suelo. En este concurso participa Aliseda, según avanzó la pasada semana El Confidencial. Se suma como candidato a otros nombres avanzados en marzo por Cinco Días entre los que se sitúan Savills Aguirre Newman, CBRE, EY, JLL, y los servicers Altamira (propiedad de DoBank y Santander) y Servihabitat (Lone Star y Apollo).

Laura Fernández desvela que el crecimiento natural de Aliseda es abrirse a la especialización como servicer, buscando estas alianzas. Además, indica que junto al núcleo encargado de la gestión urbanística, estos trabajos para terceros permitiría a la compañía crecer en plantilla sobre todo en las delegaciones territoriales.

En la actualidad, Aliseda dispone de 1.200 suelos finalistas de Quasar, con el 40% del valor de la cartera, y 800 suelos en gestión.