Vivienda de alquiler asequible: la hora de la colaboración público-privada

Esperemos que la nueva ley estatal fomente el arrendamiento social y no repita el error de potenciar la ‘vivienda protegida’

En Cataluña y España, a diferencia de la mayoría de los Estados que configuran la Unión Europea, tenemos un importante déficit de vivienda de alquiler, más importante aún si nos referimos a alquiler asequible y/o social.

En los años sesenta del siglo pasado se gestó lo que podríamos llamar el virus de la especulación en España, donde en 15 años se construyeron casi 6 millones de pisos para la venta. En Europa también los construyeron, pero mayoritariamente de alquiler. Era la España del “Queremos un país de propietarios y no de proletarios”.

El momento más álgido de esta situación virus llegaría con el inicio del siglo XXI, con tipos de interés europeos y el sobreendeudamiento tanto del Estado, como de las empresas, como de los particulares, y la desgraciadamente vivida crisis inmobiliaria y financiera.

Dicha crisis solo ha sido aprovechada muy parcialmente para resolver el problema del parque público de vivienda, cuando realmente hubiera sido una oportunidad. Difícilmente se repetirá otra situación de oferta construida sin demanda de compra, a no ser de inversores institucionales –a menudo internacionales– que han aprovechado el entorno consiguiendo precios (descuentos) difícilmente imaginables por los pequeños inversores locales. Veremos cuál será el futuro de estos inmuebles.

Las comunidades autónomas son las responsables de política de vivienda en sus territorios, y algunas de ellas han aprovechado para implementar normas de “derecho de tanteo y retracto” que han podido ejercer en la medida en que dispusieran de capacidad financiera. Como todos sabemos, la situación económica de la administración local en general no goza de buena salud, y su capacidad de generar nuevo endeudamiento es casi nula. El resultado: el parque público de viviendas se ha incrementado, pero su déficit sigue siendo estructural.

Es del todo imprescindible regular dos términos que, si bien son de uso generalmente aceptado, no tienen una única definición. Nos referimos a los términos asequible y social. Seguramente estaríamos de acuerdo en que el concepto asequible está relacionado con un descuento del precio de mercado. Hay que regular cómo se determina ese precio de mercado y cuál es su descuento, pero además se deberían limitar los ingresos de la unidad familiar con derecho a acceder a la compra o alquiler en términos de multiplicadores de IPREM o IRSC (mínimos y máximos).

En cuanto a vivienda social, debería limitarse al régimen de alquiler a unidades familiares con un sueldo máximo de un determinado multiplicador de IPREM o IRSC, sin otras propiedades inmobiliarias residenciales, y con una renta indexada a un porcentaje máximo de los ingresos netos de la unidad familiar, incluyendo en el cálculo la deducción de los suministros básicos y posibles bonificaciones por el número de hijos, mayores de 65 años, incapacitaciones, etc.

Y además, un clausulado adicional de lo que podríamos llamar cláusulas sociales o contrato social, en el que las partes acuerdan el seguimiento y acompañamiento de la unidad familiar y los compromisos de ayuda a la reinserción laboral. La experiencia en Europa y también la propia me permiten asegurar la existencia de resultados positivos que se concretan en mantenimiento o incluso mejoras en los ingresos de la unidad familiar, así como la minimización del riesgo de procesos de exclusión social.

Esperemos que la nueva ley estatal, actualmente en fase de consulta pública con carácter previo a la redacción del anteproyecto, fomente el alquiler tanto de viviendas asequibles como de alquiler social en detrimento de la vivienda protegida, y no cometer de nuevo el error del pasado. Como la calificación de protección es temporal y tiene vencimiento, llegado este pasa a incrementar el parque de vivienda de precio libre. Así nunca se podrá resolver el problema que aquí nos ocupa.

Ahora es la gran oportunidad de la colaboración público-privada para la promoción de viviendas de alquiler asequible. Se trata de aplicar las experiencias de éxito en otros países europeos, con la movilización del suelo público junto con la financiación privada a través de sociedades mixtas para proyectos concretos y mediante concursos públicos.

La utilización de suelo público, con un razonable coste de la construcción y con una gestión mixta del proyecto, debe hacer posible acortar los periodos de ejecución y desarrollar proyectos económicamente sostenibles por sí mismos. En determinados casos, la construcción mixta de viviendas para alquilar con pisos para vender puede hacer aún más viable el proyecto económico, a la vez que la combinación entre venta, alquiler asequible y alquiler social ha de facilitar la necesaria integración y cohesión social.

Sin duda los fondos de recuperación europeos se convertirán en una nueva gran oportunidad para modernizar la economía de Cataluña y de España (140.000 millones euros) en los ámbitos ecológico y digital, que han de facilitar la financiación de proyectos industriales concretos (vía transferencias y préstamos) que sirvan para la recuperación económica inclusiva, sostenible y transformadora del país con visión de futuro. Los proyectos PRTR (Plan de Recuperación Transformación y Resiliencia) presentados por el Gobierno para aplicar fondos europeos NGEU contempla la rehabilitación, la regeneración urbana, y la promoción de viviendas sostenibles.

La cooperación público-privada, la correcta aplicación de los fondos europeos y la ejecución de las partidas en materia de vivienda incluidas en los Presupuestos Generales del Estado 2021, junto con otras iniciativas menos relevantes por el número de viviendas, como las promociones en régimen de cooperativas sobre suelo público con la cesión temporal del derecho de superficie o el fomento de la granja urbana, son las oportunidades que no podemos dejar escapar para dotarnos de un parque público de vivienda de alquiler que dé respuesta a las necesidades a medio plazo, y consolide las bases de un parque de viviendas sociales y asequibles paralelo al desarrollo del libre mercado en propiedad.

Xavier Aspachs es presidente de Sogeviso (Sociedad de gestión de vivienda e innovación social)