KKR hace una apuesta arriesgada por la vida en la oficina del siglo XX
Para que su 5% en Great Portland Estates sea rentable, los cambios provocados por el virus tendrán que revertirse
Las noticias sobre la muerte de las oficinas de Londres son muy exageradas. Al menos, eso opina KKR. Para que su recién adquirido 5% en la inmobiliaria Great Portland Estates sea rentable, los cambios provocados por el virus tendrán que revertirse. El éxodo de las oficinas de Londres está en su segunda ola. Casi la mitad de los empleados trabajan desde casa todos los días, frente a solo un cuarto en el continente, según Morgan Stanley. Y aunque bancos como JP Morgan han pedido a su plantilla volver a la oficina, un pico de infecciones lo ha frenado. Las acciones de las propietarias de oficinas de Londres han bajado un 30% desde enero. De ahí el interés oportunista de KKR en Great Portland Estates, y el reciente aumento de la participación de Brookfield en British Land.
El movimiento de KKR tiene dos problemas. Uno es que tomar pequeñas participaciones como esta no es la razón por la que sus socios pagan atractivos honorarios de gestión. El otro es que Great Portland Estates solo cobró el 74% de sus alquileres de oficinas en junio, frente al 100% en 2019. Una visión más pesimista se refleja en el rendimiento implícito. En marzo, sus alquileres daban un retorno del 4,5%. Antes de la gran subida del lunes, la acción cotizaba con un 36% de descuento sobre el valor liquidativo, lo que implica un retorno superior al 6%. Dado que los rendimientos suben cuando el valor de la propiedad baja, indica que los inversores pueden estar esperando un colapso en los alquileres.
Great Portland puede hacer frente a rentas impagadas y oficinas vacías mejor que la mayoría. Tiene un apalancamiento relativamente bajo y, a diferencia de British Land y Land Securities, exposición limitada a activos de comercio minorista. También tiene un considerable margen de maniobra. Los precios de los activos tendrían que hundirse un 68%, el doble de lo que espera el mercado, antes de que se incumplan los pactos de deuda.
Todos podrían tener razón: podrían volver suficientes trabajadores para que la caída de los alquileres no sea demasiado dolorosa. Pero dado el margen para que el teletrabajo dure, KKR asume una buena cantidad de riesgo.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías