El TJUE avala la limitación del alquiler no residencial ante la escasez de vivienda

Vigilar las tensiones en los mercados inmobiliarios es una razón imperiosa de interés general, dice el tribunal

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha avalado este martes las normativas nacionales que someten a autorización previa el arrendamiento de viviendas destinadas a clientes de paso que no fijan en ellas su domicilio, siempre que sea de forma reiterada, durante breves periodos de tiempo y de inmuebles amueblados. En este abanico entran, por ejemplo, los inmuebles de uso turístico. "La lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración constituye una razón imperiosa de interés general que justifica esa normativa", explican fuentes jurídicas conocedoras de la sentencia.

Este tipo de autorizaciones, principalmente en el ámbito local, están pensadas para dinamizar el mercado de la vivienda en ciudades y mercados tensionados, con el objetivo de fijar y controlar el tipo de uso del inmueble en cuestión. Esta sentencia en concreto nace de un conflicto entre dos propietarios y los respectivos ayuntamientos de dos departamentos limítrofes de París (Francia), una de las urbes más tensionadas de Europa.

Cali Apartments SCI y HX, dos propietarios de sendos estudios situados en París, alquilaron los inmuebles sin autorización previa de las autoridades locales, "de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo, a clientes de paso". El Tribunal de Primera Instancia de París y, después, el Tribunal de Apelación de París, condenaron a ambos propietarios al pago de sendas multas y ordenaron la reversión de los inmuebles en cuestión a su uso como vivienda habitual. En Francia, y en concreto en los ayuntamientos de más de 200.000 habitantes, así como en los departamentos limítrofes con París, el cambio de uso de los inmuebles destinados a vivienda "está sometido a autorización previa".

Además, el hecho de arrendar un inmueble amueblado destinado a vivienda de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio constituye un cambio de uso, y la autorización, emitida por el alcalde del municipio en el que esté ubicado el inmueble, podrá estar supeditada a una compensación consistente en la transformación simultánea en vivienda de un inmueble que tenga otro uso. La junta municipal establecerá, mediante acuerdo, las condiciones de concesión y compensaciones por barrio y, en su caso, por distrito, en función de las características de los mercados del alquiler y de la necesidad de no agravar la escasez de vivienda.

Tras los recursos presentados por los dos propietarios, el Tribunal de la Unión Europea ha dado la razón a las administraciones locales. En su sentencia recoge, por un lado, que la normativa controvertida "pretende establecer un mecanismo de lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración, con el objetivo de dar respuesta al deterioro de las condiciones de acceso a la vivienda y al aumento de las tensiones en los mercados inmobiliarios, lo que constituye una razón imperiosa de interés general".

Por otro lado, los jueces europeos señalan que la normativa nacional es proporcionada al objetivo perseguido. En efecto, "resulta materialmente circunscrita a una actividad específica de arrendamiento de inmuebles", excluye de su ámbito de aplicación las viviendas que constituyen la residencia principal del arrendador, y el régimen de autorización que establece tiene un alcance geográfico restringido. Además, el objetivo perseguido no puede alcanzarse con una medida menos restrictiva, en particular porque un control a posteriori, por ejemplo por medio de un sistema de declaración acompañado de sanciones, no permitiría frenar inmediata y eficazmente el movimiento de transformación rápida generador de una escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración.