Covid-19

La pandemia destruye el valor de los activos ‘retail’ de las socimis

Las carteras de centros comerciales de las inmobiliarias se deprecian un 4%

Caen también las tasaciones de oficinas, naves logísticas y viviendas en alquiler

Tienda en el centro comercial Madrid Xanadú, en Arroyomolinos, Madrid.
Tienda en el centro comercial Madrid Xanadú, en Arroyomolinos, Madrid.

La pandemia ha pasado factura en la salud de las inmobiliarias cotizadas, las conocidas como socimis. Comienzan a conocerse datos de cómo el valor de sus propiedades se ha visto afectado por el confinamiento, las renegociaciones de rentas y la incertidumbre económica. Es sobre todo en los activos comerciales o de retail dónde el golpe de momento es mayor y que podría duplicarse hasta final de año.

La consultora inmobiliaria CBRE publicó ayer por primera vez su índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas en el mercado español, basado en las tasaciones de las carteras de las socimis en junio, un periodo que incluye lo más duro del confinamiento por el virus SARS-CoV-2. Este índice calcula un ajuste en los activos retail de casi el 4%, concretamente del 3,85%, en base a las tasaciones de 38 centros comerciales de más de 830.000 m2 de superficie bruta alquilable y valorados en alrededor de 3.300 millones de euros.

“El retail ha sido el segmento más afectado debido a la interrupción del negocio por el confinamiento. En el caso de las socimis analizadas, que tienen buenos activos, el impacto es menor pero en centros comerciales secundarios ha sido mayor, cercano al 6%”, afirma Fernando Fuente, director de valoraciones de CBRE.

La afluencia a los centros comerciales no ha vivido una reactivación en forma de V como se esperaba. En junio se había recuperado hasta ser un 32% menos que hace un año, según publicó este diario con datos de MVGM, pero la tendencia se quebró marcando un mínimo a finales de julio, donde la caída de las visitas era del 46% respecto a un año antes. En los primeros días de agosto, con los últimos datos disponibles, la diferencia era del 39%. En vista de esas cifras, se puede considerar que la pérdida de valor de estos inmuebles es incluso limitada. El directivo de CBRE explica que el índice refleja una foto finish a 30 de junio, pero que hasta finales de año podría empeorar.

“La valoración de los activos retail estaba mejorando hasta marzo. A 30 de junio no sabíamos que iba a suceder con la pandemia y si iba a haber una segunda oleada. En junio había cierto optimismo con la desescalada, con planes que ahora no se cumplen”, expresa Fuente. Por eso, opina que a final de año, cuando las socimis vuelven a tasar sus carteras, se acumulará una mayor depreciación.

Esta minusvaloración en los activos tienen un efecto directo en los beneficios de estas sociedades, ya que deben apuntarse la diferencia directamente en la cuenta de pérdidas y ganancias. La tasación de las propiedades las realizan estas inmobiliarias cada seis meses, por lo que en los resultados de junio se vio por primera vez esta tendencia. El Banco de España calculada recientemente que el patrimonio conjunto de estas sociedades sumaba 46.000 millones a finales de año en propiedades urbanas destinadas al alquiler y una capitalización, a esa fecha, de 27.000 millones. El índice de CBRE incluye activos de empresas del Ibex (Merlin y Colonial), del mercado continuo y del MAB, evaluando 285 inmuebles con un valor superior a los 10.000 millones.

Dudas en oficinas

En el segmento de las oficinas, las tasaciones también dejan ver una depreciación, en este caso del 2,78%, según CBRE. Este análisis ha abarcado 92 activos de más de 810.000 m² de superficie y un valor agregado de alrededor de 3.700 millones. “El caso de las oficinas es la gran incertidumbre, porque en el primer semestre el confinamiento se ha visto como un paréntesis. En condiciones normales, las empresas pedirían a los propietarios más espacio para crecer debido a las medidas sanitarias, pero hay muchas empresas sufriendo en su cuenta de resultados así que es posible que veamos renegociaciones de rentas”, asevera Fuente. Igualmente que en retail, cree que a final de año se puede acumular una mayor minusvaloración en estos activos.

En el caso de inmuebles del segmento de vivienda de alquiler, la crisis del Covid ha provocado un impacto negativo en su valoración del 1,28% y en naves logísticas de solo un 0,48%, ya que es un sector que está aguantando bien la coyuntura gracias al empuje del negocio del comercio electrónico.

 

Afecta a los resultados

Desde el surgimiento de las socimis a partir de 2013, el valor de sus activos ha ido mejorando gracias a la coyuntura del mercado, hasta llegar a esta crisis. En el primer semestre del año, por primera vez se han producido pérdidas para dos de ellas, Lar España y Colonial, debido a la depreciación de los inmuebles. En el caso de Merlin, el valor de su cartera se revalorizó ligeramente respecto al pasado año hasta los 12.375 millones de euros, pero el menor ritmo de apreciación tuvo un impacto directo en un resultado neto más modesto. El valor de sus centros comerciales cayó un 4,7%, compensado por una mejoría en logística y oficinas.

En el caso de Colonial entró en pérdidas por primera vez en su nueva etapa en este ciclo económico. Frente a los más de 300 millones de resultado neto positivo de hace un año, en esta ocasión se dejó 26 millones. La compañía presidida por Juan José Brugera se apuntó en sus cuentas una variación negativa del valor en inversiones inmobiliarias de 107 millones, que lastró sus resultados. Aun así, el valor de sus activos se mantuvo en alrededor de 12.164 millones, dejándose solo un 0,3%.

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