Las pérdidas llegan a las grandes socimis por la caída de valor de los inmuebles

Colonial y Lar España entran en números rojos por las tasaciones de sus carteras

Estas inmobiliarias ven afectadas también sus rentas

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La etapa gloriosa para las socimis ha concluido. Nacidas desde la nada a partir del año 2014, estas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario no habían hecho más que crecer casi exponencialmente dando brillo al renacer del nuevo ciclo inmobiliario. Pero llegó la pandemia de Covid-19. En el primer semestre del año, por primera vez se han producido pérdidas para dos de ellas, Lar España y Colonial, debido a la pérdida de valor de los inmuebles, y los ingresos han comenzado a resentirse. Surge una nueva época para estas inmobiliarias.

Todas las grandes socimis han visto mermados son números. La mayor del sector, Merlin Properties, que tiene a Santander como principal accionista con un 16,7% del capital, no ha sido la excepción. La compañía liderada por Ismael Clemente ha visto como en los primeros seis meses ha caído su beneficio neto y sus ingresos, en su caso fundamentalmente por el peso de los centros comerciales que han estado cerrados durante el confinamiento y la consiguiente menor actividad por la pandemia.

El valor bruto de sus activos (GAV en la jerga del sector en inglés) se revalorizó ligeramente respecto al pasado año hasta los 12.375 millones de euros (ver gráfico) y se mantuvo estable respecto a la última tasación realizada en diciembre, según los resultados remitidos por la socimi a la CNMV la pasada semana. El valor de sus centros comerciales cayó un 4,7%, compensado en parte por una mejoría en logística y oficinas.

Tal como adelantó este diario a principios de mayo, la minusvaloración de la cartera de las socimis tiene un efecto directo en los beneficios de estas sociedades, ya que deben apuntarse la diferencia directamente en la cuenta de pérdidas y ganancias. La tasación de las propiedades las realizan estas inmobiliarias cada seis meses, por lo que en los resultados de junio era la primera ocasión de comprobar el impacto del Covid.

En el caso de Merlin, en concreto, el beneficio cayó un 73%, hasta los 70 millones, debido a los atípicos del pasado año y a una menor revalorización de activos. También los ingresos se ven afectados con una caída del 12% hasta los 223 millones. La inmobiliaria lanzó una política comercial para ayudar a sus inquilinos de retail a superar la crisis del Covid-19 mediante incentivos y moratorias. El impacto contable en este semestre fue de 27,8 millones. A final de año, la compañía prevé que la merma en sus rentas anuales pueda alcanzar los 60 millones.

Fuerza de París

En el caso de la histórica Inmobiliaria Colonial, reconvertida en socimi, entró en pérdidas por primera vez en su nueva etapa en este ciclo económico. Frente a los más de 300 millones de resultado neto positivo de hace un año, en esta ocasión se deja 26 millones.

La compañía presidida por Juan José Brugera se apunta en sus cuentas una variación negativa del valor en inversiones inmobiliarias de 107 millones, que lastra sus cuentas. Aun así, el valor de sus activos se mantiene estable en alrededor de 12.164 millones. “Nuestra apuesta por el CBD (distritos de negocios) y una exposición del 60% de nuestros activos en París, nos permite beneficiarnos de una mayor resiliencia y menor volatilidad”, reconocía el propio Brugera la pasada semana en la presentación de las cuentas. De hecho, el mercado parisino ha salvado que los resultados fueran peores, ya que las carteras de activos de Barcelona y Madrid han corregido a la baja un 2% su valor en seis meses debido a la crisis de la pandemia, mientras en Francia se ha revalorizado un 1%. Sin embargo, Colonial ha reforzado sus ingresos ligeramente (más del 1%) hasta los 178 millones. La empresa catalana, como Merlin, también ha impulsado bonificaciones y moratorias en los alquileres para algunos clientes. “A la fecha actual, el impacto de estas negociaciones asciende a un 2% de los ingresos por rentas anuales para la cuenta de resultados del ejercicio 2020”, explica la inmobiliaria en sus resultados.

Lar España, especializada en centros comerciales, también ha reflejado número rojos, 28 millones de pérdidas frente a 26 millones de beneficio el pasado año, tras ver caer el valor de sus propiedades un 3%, hasta los 1.500 millones. La compañía apuntó una variación negativa del valor razonable de las inversiones inmobiliarias de 55 millones. En cualquier caso, la empresa salvó el capítulo de ingresos pese al confinamiento con un incremento del 24% debido a la apertura de dos grandes centros: Lagoh y ÀnecBlau, reabierto en junio..

Un efecto engañoso

Resultado. Las normas contables internacionales IFRS por las que se rigen fundamentalmente las grandes socimis indican que si hay reducción en el valor de las propiedades se deberá reflejar como una rebaja en los resultados. De forma contraria, en los últimos años, sobre todo en los ejercicios 2016, 2017 y 2018, estas socimis han reflejado un efecto fantasma positivo en sus beneficios, que crecieron rápidamente gracias a las numerosas adquisiciones y las enormes apreciaciones en las tasaciones de los últimos años.

Actividad. Estos efectos contables nada tienen que ver con el resultado operativo, el real, el que está sostenido por el flujo de rentas, ni a priori afecta al reparto de dividendos más allá de que puedan verse afectadas las cuentas. Estas grandes empresas se guían por el fondo de operaciones (FFO) o caja libre operativa en el caso de la distribución de beneficios. Estas inmobiliarias han comprobado que, de momento, la pérdida de rentas se circunscriben únicamente a los locales en centros comerciales en la etapa más dura del confinamiento y en posibles renegociaciones de alquileres a lo largo del año.

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