El precio del alquiler que ofrecen los portales se infla frente al oficial solo en las zonas tensionadas

Las diferencias mensuales de renta en Barcelona o Baleares ascienden a 300 euros en una vivienda de 80 metros cuadrados

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El índice estatal del precio del alquiler presentado este verano por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) arroja una radiografía que en la mayoría de provincias casa con la información ofrecida por los portales inmobiliarios, que hasta la puesta en marcha del índice suponían la única fuente de información sobre los precios medios del arrendamiento en España. Sin embargo, hay algunas zonas en las que los datos de los portales se alejan demasiado de las cifras divulgadas por Mitma. En concreto, las provincias que albergan las ciudades más tensionadas: Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia, Islas Baleares y, en menor medida, las dos administraciones canarias. Las localidades vascas y navarras, debido al régimen fiscal propio de sus autonomías, no aparecen representadas en el índice, aunque el Ejecutivo central y los gobiernos regionales están colaborando para subsanar la situación.

El índice estatal cruza datos de diversas fuentes como el Banco de España, la Agencia Tributaria, los Registradores de la Propiedad, el INE o el catastro, y analiza las rentas hasta el año 2018, el último con información disponible hasta la fecha. Así, obtiene una muestra exacta de los precios finales que paga el inquilino por su vivienda. Es al comparar estos datos con los de los principales portales inmobiliarios de España, Idealista y Fotocasa, cuando afloran las diferencias.

Barcelona es la provincia con más contraste. Según Mitma, la renta media mensual por metro cuadrado asciende hasta los 10 euros, una cifra que se dispara hasta los 14,1 euros en el caso de Fotocasa y hasta los 14,6 en el de Idealista. Estos cuatro euros de diferencia, en un piso tipo de 80 metros cuadrados, suponen un alza de la renta mensual de más de 300 euros. En Baleares, la diferencia también es grande. Los 8,1 euros por metro cuadrado del Ministerio se alejan de los 9,8 de Fotocasa y de los 12,4 de Idealista, algo que también sucede en Madrid (11,7 euros frente a los 13,6 y 14,2, respectivamente) y Málaga (7,7 euros frente a 8,3 y 9,3, respectivamente).

La única explicación que encuentran desde los portales, explica Anaïs López, portavoz de Fotocasa, son las negociaciones antes de firmar. “Nuestro precio siempre es el de la intención del alquiler”, es decir, el de la oferta en el mercado. “Nunca reflejamos el precio cerrado de la transacción, por lo que si hay cierta desviación en el precio ofertado frente al del índice, que es lo declarado, puede ser que en el momento de cerrar el alquiler haya habido negociaciones”.

Ahora bien, reconoce López, “sorprende” que esto suceda en los mercados más tensionados, que es precisamente donde hay más escasez de oferta. “Cuanta más demanda, menos poder de negociación tienen los inquilinos”, recalca.

El responsable de datos de Idealista, Daniel del Pozo, explica que el portal tiene los precios de oferta y el Ministerio tiene los precios declarados, “pero ninguno es estrictamente la realidad del mercado de alquiler entendida como los precios a los que se firman los contratos. No se trata de quién lleva razón sino de, entre ambos, acotar el mercado. Los precios de oferta son el límite superior y los precios declarados son el inferior”.

También llama la atención que en algunas provincias con tensión inmobiliaria inexistente, como Teruel, Badajoz, Huesca o Soria, los precios oficiales superen con creces a los de los portales. Esto obedece, explican fuentes de Mitma, a que en estas zonas las ofertas de alquiler que se publican en los portales suelen siempre ir a la baja para “atraer al mayor público posible, ya que no hay casi demanda”. En estas regiones, además, parte del mercado del arrendamiento se gestiona fuera de los portales, por lo que las cifras oficiales y las de los anuncios no se corresponden.

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