El mercado de la vivienda, en manos de la recuperación de la economía

El relato manido de que el Covid-19 puede transformar sector, más allá de producir una contracción de operaciones y precios, tiene poco recorrido

La vivienda no se desenvuelve en un mercado de consumo, sino de inversión, dado que los volúmenes de recursos necesarios para su movilización son de tal calibre que todos los compradores precisan de recursos ajenos. Por tanto, su comportamiento tras las recesiones es muy lento, y está condicionado a la evolución de la actividad económica, del empleo y de las rentas aparejadas al mismo. Además, el comportamiento del crédito, que a su vez dependerá de la solvencia de la banca y de los tipos de interés, condicionará sobremanera la actitud de la demanda en el mercado inmobiliario. Si en los datos conocidos de marzo y abril se aprecia un inevitable desplome de las operaciones, la recuperación este año está descartada y hay dudas razonables sobre la posibilidad de que se produzca con un vigor sostenido en 2021.

El relato manido de que el Covid-19 puede transformar el mercado de la vivienda, más allá de producir una contracción de operaciones y precios y una recuperación más bien pausada después, tiene poco recorrido. Pensar que desde ahora la gente va a tender a vivir en urbes pequeñas o en pueblos para evitar ulteriores confinamientos o que podrá acceder a casas de mayor tamaño y con espacios abiertos es ciencia ficción. La inmensa mayoría de la población seguirá urbanizada y aferrada a sus viviendas o a la búsqueda de aquellas que pueda financiar, lo que supone que el modo de vida puede cambiar en otros aspectos, pero muy limitadamente en este.

Puede haber menos demanda de vivienda por parte de los extranjeros inicialmente, porque nadie desconoce que España, que es un destino tradicional de retiro para ciudadanos del norte de Europa, ha estado, como otros países, más castigado por la pandemia, lo que puede retrasar la recuperación de su estatus. Pero en el medio plazo tal circunstancia tendrá poco peso específico tanto en la demanda como en los precios.

Pero sin duda la variable que más condicionará la recuperación del mercado inmobiliario, tanto en operaciones como en precios, es la recuperación de la economía. Las apuestas por la salida en forma vertiginosa son cada vez menores y solo falta por conocer cómo de consistente será la recomposición de la actividad con forma de V asimétrica. La situación del nuevo empleo, especialmente entre los jóvenes, tanto en su estabilidad como en su remuneración, marcará la demanda de vivienda de la generación que aún no la tiene. Al contrario que en el pasado, al menos esta vez la banca tiene despejados los problemas de solvencia que arrastró en la crisis pasada y que limitó la concesión de crédito, y las políticas expansivas de los bancos centrales parecen dar larga vida a la financiación barata.