La vivienda en el IRPF
Pagaremos impuestos en función del uso que hagamos de la vivienda.
¿Cómo tengo que tributar por mi vivienda? ¿Tengo que pagar impuestos si tengo una segunda residencia en alquiler? ¿Me puedo aplicar alguna deducción? Estas son algunas de las preguntas más frecuentes que nos hacemos cuando llega el momento de hacer cuentas con Hacienda y presentar nuestra declaración del IPRF de 2019 y pensamos en la fiscalidad de los inmuebles.
Lo primero que tenemos que saber es que la vivienda siempre hay que incluirla en el IRPF, independientemente del uso que hagamos de ella y de si nos genera rentas o no. La diferencia la encontramos a la hora de pagar impuestos y, por eso, tenemos que diferenciar la vivienda habitual, de la segunda residencia, de la vivienda que tenemos alquiler y, por su puesto, de la venta.
Por la vivienda habitual no tenemos que pagar impuestos, aunque sí tiene que figurar en la declaración de la renta en la proporción que nos corresponda. En este sentido no podemos olvidar que, si compramos la vivienda antes de 2013, cada año nos podemos deducir un 15% de la hipoteca sobre un máximo de 9.040 euros. Esto es un aspecto fundamental que hay que tener en cuenta si, por ejemplo, nos estamos planteando amortizar anticipadamente parte de la hipoteca, porque podríamos perder esa deducción.
¿Qué se entiende por vivienda habitual? Por lo general, aquella que constituye la residencia del contribuyente durante, al menos, tres años y que esté ocupada por este en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición o desde que finalizaron las obras. Hacienda suele vigilar las deducciones por vivienda habitual, por lo que conviene consultar cada caso porque la casuística es más amplia.
Segunda residencia: sin rentas y con rentas
Si tenemos una segunda residencia que no es nuestra vivienda habitual y tampoco nos genera ningún tipo de renta -por ejemplo, la casa de la playa o de la montaña-, debemos tributar por ella en la base general del IRPF por imputación de rentas inmobiliarias: pagaremos impuestos sobre el 1,1% del valor catastral del inmueble (este porcentaje se eleva al 2% si el valor no se ha revistado en la última década). La imputación es proporcional al número de días que nuestro inmueble no ha estado alquilado.
En cambio, si tenemos nuestra segunda residencia alquilada, deberemos tributar también en la base general del IPRF al tipo que nos corresponda, pero como rendimiento del capital inmobiliario (a los ingresos les restaremos los gastos deducibles). Aquí es importante tener presente que, si somos arrendadores de un inmueble que está destinado a vivienda, nos podemos deducir el 60% de los rendimientos que obtenemos por el alquiler.
¿Y si alquilo mi vivienda como alojamiento turístico? En ese caso tendremos que tributar en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario por los días que esté alquilada y por imputación de rentas por los que permanezca vacía. Aquí no nos podemos acoger a la deducción del 60%, aunque podremos desgravarnos algunos gastos y, eso sí, tendremos que pagar el IVA.
¿Qué pasa con los trasteros y las plazas de garaje? Si se alquilan de forma conjunta con la vivienda -hasta dos plazas-, no generan imputación de rentas. En cambio, si se alquilan por separado, el dinero que obtengamos hay que incluirlo en la declaración de la renta, en la base general, como cualquier otro inmueble. Como no es vivienda, no tiene la reducción del 60%, sino que pagamos impuestos por el total del importe. Además, conviene recordar que están sujetas también al IVA.
La venta de la vivienda
Si vendimos una vivienda en 2019, la ganancia o pérdida patrimonial que hayamos obtenido se incluye en la declaración de la renta en la base del ahorro y tributa a un tipo de entre el 19% y el 23%, según el importe. En el caso de las viviendas adquiridas antes de 1994 se pueden aplicar los coeficientes de abatimiento, pudiendo estar parte de la ganancia exenta (hasta 400.000 euros de precio de venta).
La venta de la vivienda puede estar total o parcialmente exenta cuando se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual cumpliendo ciertos plazos (para los propietarios menores de 65 años) y se encuentra totalmente exenta si la venta de la vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años.
Novedades de esta campaña
La Agencia Tributaria ha simplificado este año la identificación del domicilio fiscal del contribuyente, por lo que ya se realiza de forma separada al resto de la declaración. De esta forma, se consolida en un único apartado, relativo a bienes inmuebles, toda la información relacionada con los inmuebles de los que somos titular, para especificar el uso que se ha hecho de cada uno de ellos durante el ejercicio.
Para las viviendas en alquiler, se desglosan todos los conceptos que son necesarios para ayudar a que el contribuyente calcule el rendimiento del capital mobiliario, particularmente las cantidades destinadas a la amortización.
Además, respecto a los rendimientos de capital inmobiliario se ha creado un nuevo anexo -de cumplimentación voluntaria-, para consignar el NIF de los proveedores de determinados gastos y el importe de estos. El objetivo es agilizar el trámite en las devoluciones y reducir los requerimientos.
