El déficit de 100.000 plazas en residencias de la tercera edad atrae a los inversores

JLL cifra en más de 270.000 las camas nuevas necesarias hasta 2033

Aseguradoras, fondos, socimis y promotores apuestan por el sector

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El envejecimiento de la población en España es un hecho que cada vez será más evidente. En consecuencia, las necesidades de alojamiento cambiarán, con un énfasis claro en el déficit estructural de plazas en residencias de la tercera edad, que a su vez atrae cada vez más a inversores inmobiliarios y operadores de este mercado controlado por manos privadas. Los expertos ven este sector como una inversión alternativa cada vez más apetitosa.

En España existe un déficit de 106.746 plazas en residencias de mayores, según los cálculos de la consultora inmobiliaria JLL (ver gráfico), a fecha de 2018. La extrapolación de la evolución del envejecimiento de la población hace calcular a esta firma que para 2033, 15 años después, harán falta 271.983 plazas, con especial foco en las grandes autonomías como Andalucía (62.472 camas adicionales), Comunidad Valenciana (41,438), Cataluña (40.533) y Madrid (37.193). Estas cifras se calculan teniendo en cuenta la tasa de cobertura (ratio entre número de plazas y población mayor de 64 años), que la OMS (Organización Mundial de la Salud) recomienda que se sitúe en el 5% y que en España alcanza únicamente el 4,2%.

“Las buenas perspectivas de crecimiento del sector han atraído en los últimos años a nuevos inversores, operadores y promotores tanto nacionales como internacionales”, se apunta en el informe de JLL, que destaca la creación novedosa de fondos inmobiliarios patrimonialistas especializados en este sector.

Estos fondos buscan habitualmente comprar el ladrillo en operaciones de sale & leaseback (en la jerga del sector). “Los contratos de arrendamiento detrás de estas operaciones dan gran seguridad a los inversores gracias a la larga duración, que pueden ir hasta los 25 años, la solvencia y las garantías que aportan los operadores que cada vez están más profesionalizados e institucionalizados”, se recoge en el estudio.

Claves del sector

Protagonistas. El mercado atomizado de las residencias está encabezado por DomusVi, que gestiona 18.675 plazas, a fecha de 2018 y según datos de JLL, lo que supone apenas un 4,9% del parque. Esta firma nace de las adquisiciones por parte de PAI Partners de Geriatros y SARquavitae, que fusionó. Con sede en Francia, sus actuales propietarios son Intermediate Capital Group (ICG) y Sagesse Retraite Santé. Le sigue la también francesa Orpea, cotizada y que cuenta con el fondo de pensiones de Canadá CPPIB entre sus accionistas. Tras ellos llega Vitalia (de CVC); Ballesol (Santalucía); Sanitas (de la británica Bupa); Amavir (de la gala Maisons de Famille); Clece (de la constructora ACS), o La Saleta (francesa Colisée).

Facturación. En 2018, último dato disponible, la cifra de negocio del sector alcanzó los 4.500 millones de euros, lo que supuso un alza del 3,4% anual.

Rentabilidad. El retorno para el propietario de este tipo de inmuebles se encuentra en el 5% (yield de activos prime), según JLL.

Tendencias. La mejora en la esperanza de vida y la mejor salud lleva a que los mayores también busquen alternativas a las residencias, como el concepto senior living, una comunidad de viviendas con opciones de ocio, actividades y servicios asistenciales. La promotora Aedas Homes, por ejemplo, anunció recientemente que explora entrar en este segmento en Costa del Sol y Alicante.

“El sector privado tiene un papel cada vez más importante para cubrir este déficit y está ofreciendo más plazas privadas y concertadas para abastecer las necesidades de la población de edad avanzada”, opina Nick Wride, responsable de activos alternativos en JLL. La oferta llegó en 2018 a su máximo con 381.340 camas en 1.467 centros públicos y 4.182 privados. De las camas totales, el 75% son de titularidad privada, según datos de DBK.

Fondos foráneos han entrado en el mercado, como el caso de la gala Primonial (compró seis residencias a La Saleta), la belga Cofinimmo (con al menos 45 millones de euros destinados a nuevos desarrollos, según JLL), o Batipart (a través de Lagune Spain con 18 instalaciones). También lo han hecho inversores nacionales como Healthcare Activos Yield, que ha invertido 300 millones con Altamar. En el caso de adquisiciones inmobiliarias de este tipo de propiedades, la inversión ha alcanzado los 600 millones, si se excluye compra de suelos.

  • Mercado atomizado

Entre los operadores de residencias se está viviendo en los últimos años un proceso constante de concentración a través de compras de pequeñas empresas. También han entrado grupos franceses –que dominan con claridad el sector– como Emera, Korian o Colisée. Korian compró Grupo Seniors y el negocio geriátrico de Grupo 5. Colisée, que ya gestionaba STS adquirió a la firma belga Amenea la propiedad de La Saleta. Por su parte, Emera se ha hecho con WSenior, un proyecto liderado por ex directivos de Amma y que cuenta con un pipeline de 1.500 plazas, según el informe de JLL. La rentabilidad y estabilidad, según Wride, “están atrayendo a nuevos inversores que buscan diversificar sus portfolios”.

Grupos nacionales como Vitalia (controlado por el capital riesgo CVC) pretende alcanzar las 10.000 camas gracias a una inversión de 140 millones. En los últimos tiempos DomusVi adquirió Sarrikue, Nostrem y Gerovida. Orpea, a su vez, se hizo con Ecoplar y la Clínica López Ibor, entre otros. Las aseguradoras también han entrado al negocio como MGS, Caser, Santalucía (Ballesol) o Sanitas.

Entre los más activos para construir nuevas plazas se encuentran Vitalia Home (1.515 camas hasta 2022), Sanitas Mayores, Savia o Amavir. Banca March junto a Idosuez y Azora también buscan compras y nuevos desarrollos con la socimi Adriano Care. Entre los promotores, Valdeluz anunció tres proyectos y otros como Asentis y Pryconsa Senyor crean sus propias marcas.

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