Neinor lleva a su consejo abrir una división de vivienda en alquiler

Explora la vía para ser propietario de casas destinadas al arrendamiento

La próxima semana deberá discutir y aprobar la propuesta

Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.
Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.

Neinor está a punto de aprobar el cambio de rumbo que el año pasado de­sechó. La promotora vasca llevará previsiblemente al consejo de administración del próximo miércoles, 26 de febrero, un plan para entrar en el negocio de alquiler de vivienda, en el que la inmobiliaria se quedará como dueña algunas de las promociones que construya.

Se trata de un cambio estratégico de la compañía que debutó en Bolsa hace tres año de la mano del fondo Lone Star, que compró Neinor a Kutxabank en 2015. Desde entonces, la compañía protagonizó el nuevo ciclo de construcción de viviendas y fue la primera de las promotoras en estrenarse en el parqué en una década (camino que luego siguieron Aedas y Metrovacesa).

Ya el pasado año, como adelantó CincoDías, la compañía trató de implementar un plan similar para convertirse en propietario de parte de las casas que construye y destinarlas al alquiler para obtener unos ingresos complementarios a la venta de vivienda. Pero esa iniciativa liderada por el accionista israelí Adar Capital y el entonces consejero delegado Juan Velayos recibió el rechazo de los accionistas consultados por el directivo.

Tras la salida de Velayos en abril y la llegada de Orion Capital como accionista de referencia, que dispone en la actualidad de un 28% del capital, la compañía retoma el plan de crear una división de vivienda en alquiler justo un año después, en el consejo del miércoles 26 que también aprobará las cuentas del pasado año.

En los últimos meses, Neinor ha puesto a la venta una cartera de suelos en el segmento del conocido en la jerga del sector como build to rent, proyectos de viviendas en arrendamiento llave en mano para un inversor en los terrenos propiedad de la inmobiliaria. Se trata de un port­folio de 1.200 viviendas cuya venta encomendó a la consultora JLL. Como publicó El Confidencial el mes pasado respecto a los planes de Neinor, esa transacción ya dispone de dos finalistas, M&G y Morgan Stanley, que ya han presentado sus ofertas.

Sin embargo, Neinor ha frenado esa venta, ya que se prevé que la inmobiliaria se quede con esas propiedades y las sume así a la nueva división patrimonialista de vivienda en alquiler, según fuentes financieras. En esta nueva estrategia, la empresa ha recibido el asesoramiento de JLL.

Las fuentes consultadas dan como más probable que Neinor se quede con la totalidad de los ocho suelos que encargó vender a JLL para así comenzar con su negocio patrimonialista, aunque no se descarta que pueda deshacerse de alguno de los terrenos. Incluso desde el sector se explica que la compañía vasca ya está valorando adquirir nuevas parcelas para ese negocio. Tanto Neinor como JLL declinaron hacer comentarios a esta información.

De esta forma, Neinor contará con dos negocios diferenciados, el tradicional de promoción de alquiler y el nuevo como dueño de pisos en alquiler que la propia compañía construirá. De esta forma sigue un camino habitual en el anterior ciclo inmobiliario preestallido de la burbuja, cuando estas empresas sumaban tanto el negocio promotor como el patrimonialista.

Nuevo escenario

No obstante, está por ver la reacción de los inversores al cambio de rumbo propuesto. Ya en la anterior ocasión el sondeo a los principales fondos accionistas se encontró con un rechazo por el giro al plan de negocio propuesto en la salida a Bolsa de 2017.

En cualquier caso, los expertos consultados creen que hay diversos aspectos que han cambiado el escenario y favorece el giro. Por un lado, pesa cada vez más en todas las empresas el frenazo sufrido en el sector, que hace que el ritmo de ventas sea más lento en casi todo el país. Y adicionalmente, se hace más patente la enorme demanda de vivienda en alquiler en las grandes urbes, con una carencia de hasta un millón de casas en una década según cifras de la patronal APCEspaña.

También ha cambiado la estructura accionarial de la empresa, ya que al fondo Orion se podría sumar Adar (19,3%) para refrendar la nueva estrategia. Entre ambos socios suman el 49,3% del capital de la compañía.

Más empresas

Neinor se convertiría así en la primera de las grandes promotoras cotizadas que acceden directamente al negocio patrimonialista. El sector ha ido desembarcando en esta actividad para dar salida a suelos en algunas ubicaciones que pueden tener buena demanda entre inversores para el residencial en alquiler.

Por ejemplo, Aedas Homes firmó con el fondo Ares un proyecto de llave en mano de 500 casas y además, tal como adelantó este diario, sondea el interés del mercado al poner a la venta un paquete de 1.300 viviendas. Igualmente Metrovacesa ha desembarcado en ese negocio de vender proyectos de llave en mano, junto a Ares. Adicionalmente han entrado en este mercado Acciona, Vía Célere o ASG Homes.

Ganando la confianza del mercado desde el segundo ‘profit warning’

Planes. En abril del pasado año, la promotora dio un cambio de rumbo al sustituir a Juan Velayos como consejero delegado por Borja Garcia-Egotxeaga y, adicionalmente, realizar el segundo profit warning en un año. Según el nuevo plan de negocio, en 2020 prevén entregar entre 1.700 y 2.400 viviendas, casi la mitad de las previstas anteriormente. Desde entonces, en Bolsa la compañía se ha recuperado un 17%, aunque sigue castigada por los inversores igualmente que el resto de sus pares del sector. Desde el mercado se percibe ahora con más confianza debido a que estos números más conservadores dan una mayor credibilidad para los inversores.

Resultados. En enero, la promotora avanzó algunos resultados del ejercicio de 2019. La compañía indicó que ha escriturado 1.269 pisos durante el pasado año, un volumen en línea con la estimación de entregar las llaves a clientes de entre 1.200 y 1.700 casas que se marcó en abril, tras reducir el objetivo inicial de alcanzar las 2.000 unidades. Asimismo, afirmó haber sobrepasado los 70 millones de euros de ebitda estimados en abril, después de revisar a la baja los 150 millones calculados inicialmente.

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