Claves para invertir en inmobiliario en 2020 según Janus Henderson

El mayor riesgo para las cotizadas del sector el año que viene será según los expertos un repunte de las expectativas de crecimiento y de la inflación

Un edificio en construcción junto a viviendas residenciales en Bilbao.
Un edificio en construcción junto a viviendas residenciales en Bilbao. EFE

Las cotizadas del sector inmobiliario de todo el mundo han tenido un año 2019 de fuerte crecimiento. El bajo retorno de los tipos de interés de la deuda, el principal competidor de este tipo de inversión, ha propiciado la época de bonanza. En el caso español, el bono a 10 años renta el 0,42%, cerca de un 1% menos que a finales de 2018, mientras que las socimis Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial se han revalorizado un 18,25% y el 39,03% respectivamente en lo que va de año con el Ibex anotándose un 12,7% en el mismo período.

"Por lo general, el sector ha evolucionado de forma ligeramente distinta a la de los grandes índices en los últimos dos años, pero a cambio, los inversores han soportado un viaje de menor volatilidad con el sector sufriendo caídas más leves cuando estas se producían", destacan en un informe Guy Barnard y Tim Gibson, codirectores del equipo de inversión en inmobiliario global de Janus Henderson.

De cara al año que viene, el mayor riesgo para estas empresas según Barnard y Gibson podría venir de un repunte de la actividad económica y de la inflación que provocara que los tipos de la deuda se elevaran. "Cualquier subida repentina de los intereses de los bonos y la rotación cíclica podrían provocar que el sector lo hiciera peor que el mercado", alertan.

Los expertos destacan una serie de claves que se deberían de tener en cuenta a la hora de decidir si apostar o no por el inmobiliario cotizado en Bolsa. La primera de ellas es una característica intrínseca de esta actividad, el alto grado de dispersión dentro del mismo sector. Y es que cada ciudad, país o tipo de inversión ofrecen unos retornos muy diferentes. "Por ejemplo, los fondos de inversión en casas prefabricadas en Estados Unidos han crecido un 50% cuando los fondos que apostaron por los centros comerciales han perdido un 14%", ilustran los analistas.

La segunda sería el determinar si actualmente el sector está caro o no. En opinión de los expertos de Janus Henderson, la valoración es la justa. "A pesar de un crecimiento de alrededor de un 20% en el año, los retornos de cerca del 8% nos parecen adecuados y reflejan la mejora del subyacente generada por las compañías en las que invertimos", sostienen. Teniendo en cuenta el ratio de precio e ingresos de las REIT estadounidenses, (un vehículo de inversión parecido a las socimis españolas) el sector es más barato que la media del S&P 500, ya que ofrece un ratio de 16,3 veces frente al 17,6 del índice.

Con todo, los expertos no obvian que hay motivos para la cautela. "El sector está evolucionando como muchos otros, la presión en la venta minorista tradicional nos recuerda que el inmobiliario no es inmune a los cambios y aunque veamos oportunidades por todo el sector, una buena dosis de realidad es necesaria a la hora de proyectar ganancias en sectores con vientos en contra como es la venta minorista", advierten.

Por sectores, Barnard y Gibson optan especialmente por el inmobiliario industrial y la logística, sustentados ambos por fuerte demanda y poca oferta. Además, las construcciones especializadas como las dedicadas a centros de datos, torres de telefonía, casas prefabricadas y residencias de estudiantes también son atractivos. 

Para terminar, aunque los analistas no tengan una visión macro bien definida, recuerdan que el ciclo económico está en una fase de madurez, con lo que sería prudente esperar desaceleración. Un entorno en el que en las cotizadas inmobiliarias se han movido mejor que los mercados en los últimos diez años pese a hacerlo mucho peor que los mismos durante el apogeo de la crisis.

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