El castigo en Bolsa a las promotoras limita las opciones de operaciones corporativas

Cotizan con grandes descuentos respecto al valor de sus activos

El sector espera movimientos de concentración

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El sector inmobiliario espera una concentración entre promotoras de viviendas en este nuevo ciclo alcista de construcción residencial. Pero existe un freno evidente en el caso de las compañías cotizadas, debido al castigo que sufren en Bolsa y que, por tanto, reducen los estímulos de venta de los actuales accionistas.

En los últimos dos años, el sector promotor ha vuelto a Bolsa tras la crisis del ladrillo. La primera en estrenarse fue Neinor (marzo de 2017) y siguieron Aedas (octubre de 2017) y Metrovacesa (febrero de 2018). Aunque los dos profit warning de Neinor, en 2018 y 2019, rebajando sus previsiones de negocio, han escamado a los inversores que ahora escrutan el ritmo de entregas de estas promotoras. Metrovacesa también el pasado año revisaba su plan de negocio y en mayo Quabit (heredera de la antigua Astroc) hacía lo mismo.

Los expertos consultados remarcan el interés en el sector promotor por las operaciones corporativas, bien porque algunos accionistas prefieren desinvertir, otras empresas buscan reforzarse con equipos o parcelas, algunos fondos internacionales quieren seguir creciendo en este mercado, y, en el caso de las inmobiliarias más pequeñas y expertas en mercados regionales se sitúan en el disparadero de las grandes.

En ese sentido, el sector está pendiente de los posibles movimientos de Santander en Metrovacesa. El banco presidido por Ana Botín controla el 49,3% de la promotora, que también tiene a BBVA en su capital con el 20,8%. Todas las entidades financieras tienen la presión del Banco de España respecto a limitar su exposición al ladrillo. Por eso, es previsible que en algún momento Santander busque alguna operación, según las fuentes del sector, aunque no haya prisa por cerrar ningún movimiento.

Sin embargo, los expertos señalan que cualquier transacción está limitada por el castigo bursátil, que provoca que los accionistas tengan serias dudas para vender o realizar operaciones de canje de acciones anotándose pérdidas del 30% al 50% en sus participaciones. Inicialmente se puede pensar que compañías con baja capitalización se considerarían una ganga para potenciales compradores, pero la dificultad estriba en que los dueños de los títulos no quieren vender a los precios de hoy.

Metrovacesa actualmente cotiza con un descuento de alrededor del 50% del valor neto de sus activos o NAV, es decir que el mercado considera que sus parcelas y desarrollos (descontada la deuda) valen la mitad. Si el NAV se sitúa actualmente en 2.758 millones de euros (a junio de este año), su valor en Bolsa se queda en 1.370 millones. Igualmente ocurre en el caso de Neinor, con un descuento sobre NAV cercano al 30%, parecido al de Aedas. En el caso de Quabit, ese diferencial supera el 60% (ver gráfico).

Las dudas de los inversores respecto a las promotoras españolas también han provocado el cierre de la Bolsa a intentos de otras promotoras. El fondo Värde suspendió sine die el pasado año la OPV (oferta pública de venta) de Vía Célere, mientras ha engordado a la inmobiliaria con los activos de Aelca. En el aire también está qué opciones tiene Cerberus para hacer crecer a su promotora Inmoglaciar.

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